一、全國成交市場分述：供需雙調控下，重點城市成交如期下滑

　　2017年2月，受政策調控影響，重點城市成交如期下滑。監(jiān)控的全國43城市商品房成交指數2月為245，較1月環(huán)比回落14.6%，同比來看，為了平滑春節(jié)假期影響，將1-2月的成交數據看成一個整體，43個重點城市商品房1-2月累計成交同比下滑3%。2月39城市住宅成交指數為265，環(huán)比下降10.53%，1-2月成交累計同比下滑6.91%。

　　其中，限購及非限購城市成交環(huán)比均有所下降，但累計同比受政策影響呈現(xiàn)分化。我們監(jiān)控的18個限購城市商品房成交環(huán)比回落15.5%，1-2月成交累計同比下滑14.5%，而25個非限購城市環(huán)比下降13.40%，但1-2月成交累計同比顯著上漲18.1%。展望未來，熱點城市調控政策持續(xù)深化調整，尤其是3月以來二次調控密集出臺，預計后續(xù)將對成交持續(xù)形成壓制，疊加3月高基數影響，重點城市3月成交將同比繼續(xù)下滑，且降幅或將顯著擴大。

全國重點43 城市成交指數

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限購和非限購城市成交指數

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重點43 城市及限購、非限購城市成交同比增速

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　　推盤方面，受季節(jié)因素疊加供給端調控影響，推盤縮量顯著，監(jiān)控的29城市商品房及35城市住宅推盤量環(huán)比分別大幅下滑51.57%和61.35%，且絕對推盤量創(chuàng)14年3月以來新低。庫存方面，商品房和商品住宅庫存分別環(huán)比微降1.93%和4.28%，庫存總量低位持續(xù)下行。去化周期方面，成交端回落導致去化繼續(xù)放緩，2月份我們跟蹤的29城市商品房去化周期（6月移動平均）由上個月的15.63個月微幅上行至16.35個月，35城市住宅去化周期（6月移動平均）則由上個月的8.12個月上行至8.44個月。房價方面，2017年2月份百城住宅價環(huán)比繼續(xù)上漲0.51%，但漲幅較上月收窄0.03個百分點，環(huán)比增速持續(xù)5月收窄。同比來看，本月房價與去年同期相比上漲19%，漲幅收窄了0.1個百分點，同比連續(xù)19個月實現(xiàn)上漲，但漲幅自15年8月來首次收窄。認為隨著成交量的進一步下滑，未來房價環(huán)比增速將進一步放緩并逐步進入環(huán)比下行通道。

　　批售比數據來看，2017年2月份，批售比數據（銷售規(guī)模/批準上市規(guī)模）自16年11月以來首次回升，由1月份的1.12小幅上行至1.20，認為批售比的上行主要由于供給端顯著縮量導致，目前整體行業(yè)依舊處于小周期下行階段，批售比或將呈現(xiàn)趨勢性下行。

全國重點城市商品房與住宅推盤面積（萬方）

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全國29 城市商品房庫存面積及去化周期

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全國35 城市住宅庫存面積及去化周期

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全國商品房銷售批售比

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百城價格指數變化及環(huán)比

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17 個重點城市二手房銷售指數

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　　二手房成交方面，2017年2月份我們監(jiān)測的17城市2月份二手房成交指數止跌回升，環(huán)比微幅上漲2.19%至501，但受限購政策影響，1-2月成交累計同比下滑12.63%。價格方面，2月份二手房價格指數環(huán)比微漲2.3%，而同比增速則收窄0.81個百分點至45.06%，同比增幅已持續(xù)5月收窄。

中原全國二手房價格指數

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中原二手房指數

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　　二、一二線表現(xiàn)較弱，三四線表現(xiàn)超預期

　　2017年2月各線城市成交環(huán)比出現(xiàn)分化，一線和二線城市環(huán)比分別繼續(xù)下滑5.4%、20.0%，但環(huán)比跌幅分別收窄42.95個、12.10個百分點，而跟蹤的15個三線樣本城市2月成交環(huán)比轉正，上漲2.49%。同比來看，各線城市出現(xiàn)分化，1-2月一線城市同比大幅下滑26.6%，二線城市則同比微幅上漲5.2%，15個重點三四線同比下滑8.8%，但我們用統(tǒng)計局的全國商品房銷售面積減去一二線城市商品房成交來模擬全國范圍內的三四線成交情況，這種統(tǒng)計口徑下的三四線1-2月成交同比大幅41.6%，并且從區(qū)域上看，中西部三四線成交表現(xiàn)突出。認為三四線表現(xiàn)超預期主要是由于去庫存政策的持續(xù)發(fā)酵，實際上16年上半年以來三四線成交已經呈現(xiàn)溫和復蘇，17年1-2月成交超預期則是在政策沒有干預情況下的市場熱度延續(xù)。此外，過去兩年一二線核心城市房價漲幅顯著，而三四線相對平穩(wěn)，放大了一二線和三四線城市的價差觀感，在比價效應疊加依舊相對寬松的政策，帶動了三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。當然，重點城市限購限貸政策推出后，中心城市的投資需求外溢也是原因之一。
推盤方面，一線城市推盤持續(xù)縮量，商品房推盤量環(huán)比大幅下滑35.99%，而住宅推盤量環(huán)比更是大幅下滑83.60%，推盤量均創(chuàng)下歷史新低，認為政府行政干預是推盤顯著縮量的一個原因，而供給端的下滑也會加劇成交下行。二線城市商品房、住宅推盤量同樣環(huán)比顯著下滑，分別下降54.25%、64.88%。三線城市商品房推盤顯著縮量，但住宅推盤相對平穩(wěn)，環(huán)比微幅上漲0.43%。

　　庫存方面，各線城市絕對庫存量均繼續(xù)下行，一線、二線和三線城市住宅庫存環(huán)比分別下滑4.77%、4.57%和2.96%。去化周期方面，各線城市出現(xiàn)分化，一線、二線城市受成交端回落影響，商品住宅去化周期（6月移動平均）均有所攀升，其中住宅去化周期分別由上個月的7.4個月、7.4個月上行至8.2個月、7.7個月，而三四線城市住宅去化周期微幅下行，穩(wěn)定在13個月左右。房價方面，各線城市房價環(huán)比均上漲，一線、二線及三線城市環(huán)比分別上漲0.20%、0.61%和0.68%，一線環(huán)比漲幅平穩(wěn)，而二線和三線環(huán)比增幅則呈現(xiàn)5個月以來的首次擴大。

廣發(fā)各線城市成交指數

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廣發(fā)各線城市成交同比情況

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4大一線住宅庫存（萬方）及去化周期

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16 個二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期

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15 個三四線住宅庫存（萬方） 及去化周期

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各線城市房價環(huán)比情況

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4 大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）

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