截止 2016 年三季度，金融機構各項貸款余額為 104.1 萬億元，同比增長 13.0%，其中個人住房貸款余額為 16.8 萬億元，占比 16.1%。當前的個人住房貸款占比隨著新增房貸的大幅增長而增長，根據我 們之前測算，2016年年底預計能達到 17%左右的水平。在不考慮新增貸款的情況下，按照當 前速度，達到 30%的占比還將有 3-4 年左右的時間。而新增房貸的增速取決于庫存的去化 水平。同時，2016 年前三季度，商品住宅的銷售金額為 6.9 萬億元，按照 2:1 的比例估算， 二手房交易金額約為 3.5 萬億元，房地產市場交易額合計約 10.4 萬億元，而新增個人住 房貸款合計為 3.6 萬億元，也就是說居民首付比例約 7 成。

截止 2016 年第三季度，個人住房貸款余額為 16.8 萬億元

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截止 2016 年第三季度，個人住房貸款余額占比為 16.1%

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過去 10 年開發商結余與土地增速趨勢上大致相同

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1999 年以來土地出讓收入占地方本級財政收入比例逐漸提高，2015 年占比 39%

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　　2015 年全國國有土地使用權出讓收入 3.3 萬億元，是營業稅總額 1.1 萬億元的 3 倍，營業 稅的減少可以通過土地出讓收入補充，而這對營業稅在當地財政收入占比較大的省市更加 明顯。2015 年全國營業稅占地方公共財政收入的 23%，全國 12 個省直轄市高于該水平， 其中北京、福建、江蘇、浙江、安徽屬于房地產市場和土地市場的熱點領域，至于青海、 西藏、甘肅、寧夏等省將主要依賴于中央的轉移支付。預計熱點一二線城市所在省市 未來將加大土地供給，而熱點省市的土地市場回暖將一定程度上帶動房地產投資。
營業稅在地方公共財政收入占比 23%，熱點一二線城市可以加大土地供給來補充

25營業稅/地方公共財政收入（本級）

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　　2015 年， 全國重點 84 個城市的凈增土地抵押貸款為 1.78 萬億元，包括但不限于企業抵押，以及政 府城投和建投等融資平臺。

土地抵押貸款是地方政府資金來源之一，但體量遠不如土地出讓收入

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