從 1999 年到 2016 年 9 月底，全國房 產住宅用地出讓累計約 102 萬公頃，按照每年約 20%左右的流拍率，當年住宅成交的容 積率 2-2.5 左右，90%可售，合計為 176 億方可售住宅；同時期累計商品住宅銷售 117 億 方，對應廣義庫存約 59 億方，去化周期在 5-6 年左右。從結構上來看，庫存主要集中在 三線省市，而直轄市可能處于供不應求的狀態。

截止 2016 年第三季度，全國廣義庫存約 59 億方，主要集中在三線省市

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　　截止 2016 年 10 月底，全國累計商品住宅銷售面積為 118 億方，累計新開工住宅為 144 億方。也就是說，已開工未銷售的庫存約為 26 億方，其中現房庫存為 4 億方，當前 去化周期約為 22 個月左右；其中，一線城市約為 9 個月，二線和三線約為 23 個月左右。

截止 2016 年 10 月，全國庫存約 26 億方，去化周期 22 個月

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截止 2016 年 10 月底，一線城市去化周期約為 9 個月

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　　2016 年開啟的去庫存任務從年初的 27 個月下降到三季度底的 22 個月。而本輪去化依靠的本來就是信貸政策，同時通過行政手 段卡住一二線熱點城市，將資金引導至三線庫存重災地，那么若保持當前的居民信貸寬松 和利率折扣，預計再靠 9 個月的銷售能將去化周期回到 15 個月左右的水平，即明年年中 的時候。當前資金才流向三線城市，那么在此之前，貨幣都不會收緊，直到完成重災地的 去庫存任務。

廣義庫存蘊含著房企的囤地和解套問題，所以 5-6 年的土地庫存是合理的

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