2016年一季度，房地產行業(yè)政策面“去庫存”導向不變，中央接連發(fā)布了促進新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費政策，供給側“有保有限”方針仍在持續(xù)；市場層面，成交量顯著高于去年同期，其中一線和熱點二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好，熱點城市房價快速上漲，上海、深圳、南京等地政府也已出臺調控新政。

　　在此背景下，百強房企的入榜門檻和集中度全面提升，千億房企表現(xiàn)尤其突出，“強者恒強”的原理同時適用于“牛市”和“熊市”。由于對市場作出錯誤預判，少數(shù)房企排名出現(xiàn)了大幅下滑。我們認為，2016年剩余三個季度，銷售壓力依然存在，“去庫存”始終是房企的首要任務。城市間的分化情況將更為明顯，對單城市市場前景的正確研判將成為房企未來發(fā)展的關鍵。

　　一、門檻大幅提升，百強房企跑贏大市

　　2016年一季度，全國房地產市場行情火熱，而TOP100房企表現(xiàn)更為突出。各梯隊房企的金額和面積入榜門檻全面提升，部分增幅明顯，如TOP100房企面積門檻同比增幅達184%，TOP20房企金額門檻同比增幅為165%。

　　金額門檻方面，TOP10房企入榜門檻為195億元，較2015年同期增加85億元，同比增長77%；TOP50房企金額門檻首次達到55億元，同比增長108%；TOP100房企的入榜門檻為25億元，同比增長132%。

　　面積門檻方面，TOP10房企入榜門檻為123萬平方米，同比增長39%；TOP20房企同比增長了103%；TOP100房企入榜門檻達到20萬平方米，同比大漲184%。

　　二、TOP100房企集中度大幅上升，銷售金額占比首次過半

　　2016年開年市場火爆，房企銷售快速增長，行業(yè)集中度進一步上升，各梯隊金額及面積集中度同比均出現(xiàn)大幅上升。同時，TOP100房企金額集中度增幅最大，增加了10.35個百分點。

　　金額方面，TOP10房企為23.39%，較去年增加3.57個百分點；TOP20房企集中度為31.03%，同比增加5.05個百分點；TOP50房企增加7.84個百分點至43.18%；TOP100房企則從43.06%上升至53.46%，大幅增加了10.35個百分點。

　　面積方面，TOP100企業(yè)集中度提升力度同樣最為明顯，增加了6.43個百分點；TOP10、TOP20、TOP50房企均有較明顯的增幅，分別增加2.75個百分點、4個百分點和4.87個百分點。

　　三、TOP10房企格局變化，三月突飛猛進

　　得益于市場熱度，TOP10房企在2016年一季度都取得了不錯的業(yè)績，尤其在3月，TOP10房企中有五家銷售金額超過200億元，三家超過100億元。TOP10房企的格局發(fā)生了改變，萬達由于戰(zhàn)略轉變，一季度銷售金額157億元，同比減少6%，跌出了前十；而金地則表現(xiàn)搶眼，銷售金額達195億元，首次進入TOP10。萬科依舊保持榜首位置，一季度銷售金額725億元，同比增加57%。恒大、碧桂園、保利的銷售金額和去年同期相比均出現(xiàn)了翻倍，綠地和中海則分別實現(xiàn)了同比79%和47%的增長。

　　同比增長幅度最明顯的為碧桂園，其一季度銷售金額465億元，同比上升162%，增速出現(xiàn)大幅反彈。碧桂園主要受益于開年的火爆市場，尤其是在重點布局的珠三角和長三角區(qū)域，深圳和南京市場高熱、需求外溢，碧桂園在這兩個區(qū)域都取得了優(yōu)異的成績。根據CRIC數(shù)據，2016年一季度，碧桂園在長三角的銷售金額和去年同期相比增加了65.92%，珠三角同比上漲15.26%。其中最轟動的無疑是東莞的松湖碧桂園，3月26日開盤當日到訪人數(shù)過萬，總成交額25億元。此外，熱銷項目還有莞深片區(qū)碧桂園智慧家去化7成，柳州碧桂園開盤銷售8億等等。

　　保利地產也不甘示弱，一季度銷售額439億元，同比上漲125%。其銷售貢獻較大是北京區(qū)域，一季度保利北京公司的總銷售額高達52億元，與去年同期相比出現(xiàn)108%的增長。春節(jié)期間，保利利用紅包等營銷方式對項目進行大規(guī)模的宣傳推廣，使其待售項目獲得了較高的市場知名度和關注度。春節(jié)結束后乘著熱度搶先開盤，首開保利.熙悅誠郡、保利首開.天譽等多個項目都取得了開盤當日售罄并連續(xù)加推的好成績。

　　另外一家業(yè)績增長迅猛的是恒大地產。集團去年推出的“無理由退房”在一年內取得了優(yōu)異成果，不但銷售業(yè)績出現(xiàn)顯著增長，并且還使恒大收獲了一大批新的擁護者。“無理由退房”無疑加深了客戶黏性，不僅老客戶增加了對恒大的信任度，同時也讓老帶新的積極性進一步提高。今年一季度，在“無理由退房”一周年之際，集團除了成果發(fā)布會，還順勢在全國172個城市、349個項目推出全面87折優(yōu)惠活動，使恒大的項目再一次成為市場關注焦點。全國多個項目傳出捷報，比如恒大天府半島開盤熱銷8億、佛山兩個新項目恒大帝景和恒大翡翠華庭同日開盤銷售額破7億、恒大奧苑一小時賣2.5億等。

　　四、對市場行情準備不足，使部分房企未把握機遇

　　從2016年一季度的銷售業(yè)績榜單中可以看出，房企對市場的預判能力尤為重要，銷售表現(xiàn)出色的房企，大部分是提前正確判斷了城市前景和市場可能發(fā)生的變化，并基于此制定土地投資策略、把控推盤節(jié)奏，在市場熱度高時確保“有貨可賣”。反之，也有少數(shù)房企一季度排名顯著下滑，主因是相對保守的投資策略或對市場的錯判，在熱門城市貨量不足，未趕上大好市場形勢。

　　朗詩集團一季度銷售金額33億元，排名第78。2016年一季度，朗詩在南京大本營幾乎陷入了“斷貨”窘境：僅3個項目在售，其中只有朗詩未來家作了小加推。朗詩的土地投資策略相對保守，尤其是在南京，2015年僅年初時以小股操盤的形式與招商、建工等合作開發(fā)G52地塊，此后在土地市場上再無斬獲。由于最后獲取的G52地塊已于2015年末開盤，如果朗詩再無新地塊入賬，土地儲備將會迅速消化殆盡。

　　建業(yè)地產的銷售金額一度能進入TOP50，但2015年起銷售業(yè)績逐漸下滑，2016年一季度銷售金額僅12.9億元，已跌出TOP100。和朗詩不同的是，深耕河南的建業(yè)在全省有超2000萬平方米土地儲備，但其緩慢的開工影響了今年的表現(xiàn)。根據2014年報，建業(yè)計劃2015年在鄭州新開工9個項目，總建筑面積140.1萬平方米，但2015中報則顯示，建業(yè)上半年針對性調整了開發(fā)節(jié)奏，在鄭州實際開工面積僅22.2萬平方米，直接導致了2016年一季度在鄭州這一主戰(zhàn)場無貨可賣，也錯過了這一波市場行情。