今年前2月房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開發(fā)投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫存風(fēng)險并沒有減小。政策面“促需求”導(dǎo)向不變，中央接連發(fā)布了促進新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費政策，供給側(cè)“有保有限”方針仍在持續(xù)，一方面要求做活土地流轉(zhuǎn)市場，多樣化供地來去庫存，另一方面也要求繼續(xù)限制高庫存城市新增土地供應(yīng)；市場層面，成交量雖較年末環(huán)比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一線和熱點二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好，但對于近期熱點城市房價過快上漲現(xiàn)象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺調(diào)控新政。行業(yè)的首要任務(wù)依然是去庫存，在中央和地方“去庫存”導(dǎo)向支持下，預(yù)計二季度上述指標(biāo)增速將以穩(wěn)為主。

　　近年來，中國出口下滑、內(nèi)需不振，經(jīng)濟增速仍需依靠房地產(chǎn)投資，才能平穩(wěn)運行。在庫存高企的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)政策分別從供給側(cè)和需求側(cè)雙向發(fā)力，尤其是需求側(cè)力度之大。

　　1、中央供求兩端齊發(fā)力，單中心二線城市受益大

　　中央層面，立足全國、統(tǒng)籌把控，一季度新出臺政策同時從需求側(cè)和供給側(cè)使力：

　　1）需求側(cè)方面，中央接連發(fā)布了促進新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費政策。1月22日，中央層面首次發(fā)布了新型城鎮(zhèn)化指導(dǎo)政策，意圖借助戶籍制度改革和農(nóng)村土地制度改革來推動農(nóng)民工進城買房。2月2日，中央新政指出，不限購城市首套商貸首付可低至20%、二套商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調(diào)低了購房契稅和營業(yè)稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調(diào)低非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業(yè)稅非普通住宅限制。稅費新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。

　　2）供給側(cè)方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國土部再次強調(diào)去庫存，不僅對土地招拍掛市場要繼續(xù)有保有壓，更要通過多樣化供地來去庫存，一方面要盤活閑置存量土地，做活做大土地流轉(zhuǎn)市場，另一方面則要創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式出讓土地。2月23日，財政部提出，各地必須清理壓縮現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)、進一步規(guī)范土地儲備行為、合理確定土地儲備總體規(guī)模，旨在通過規(guī)范土地儲備，從源頭上為去庫存減壓。

　　此外，中央層面還有兩個新政也將對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展產(chǎn)生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)、已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。今后，開發(fā)商的項目定位和設(shè)計估計要大幅調(diào)整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。

　　2、上海、深圳調(diào)控收緊，高庫存城市加大政策扶持力度

　　地方層面，立足區(qū)情、因城施策可謂發(fā)揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創(chuàng)新：

　　1）需求側(cè)方面，高庫存城市加快落地中央政策，上海等個別城市祭出史上最嚴(yán)調(diào)控。1月份，地方層面的救市政策以貫徹落實去年底中央經(jīng)濟工作會議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農(nóng)民進城購房補貼新政，山東、福建、廣西等省份用購租并舉、政府購買等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側(cè)重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃電落地新契稅和營業(yè)稅政策；山西、內(nèi)蒙古、云南、南京等繼續(xù)落實之前的中央政策。廣州推出“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實行“跨區(qū)首套”政策。3月份，沈陽出臺針對個人購買住房給予獎勵政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費、鼓勵農(nóng)民進城買房居住等22項舉措，但因為在校大學(xué)生“零首付”等尺度過大，新政在執(zhí)行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房價，祭出史上最嚴(yán)調(diào)控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預(yù)計會有所下降，但由于二套仍“認房不認貸”，置換需求預(yù)計仍將延續(xù)去年以來的成交熱度。

　　2）供給側(cè)方面，各城市根據(jù)區(qū)情加大政策創(chuàng)新力度。1月份，重慶為減輕房企負擔(dān)，從投資端使力，將房企所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。2月份，海南、上海同時在供給側(cè)使力。海南省實行“兩個暫停”，停止超標(biāo)市縣的土地供應(yīng)，從源頭上加快房地產(chǎn)去庫存。上海出臺新規(guī)，要求今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應(yīng)，緩解供需矛盾，減輕房價上漲壓力。

　　3、一線房價上半年逐步降溫，三線高庫存年內(nèi)仍難改觀

　　二季度，一線城市樓市會逐步降溫，嚴(yán)厲調(diào)控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量預(yù)計會有所下降。與此同時,中央降首付和降稅率以及農(nóng)民工進城購房補貼新政都利好二線和三四線城市，所以二季度二線和部分三四線城市樓市會加快升溫。

　　二季度開始，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，供給側(cè)力度會加大。其中，一線城市將繼續(xù)深挖存量土地資源，以緩解激烈的供需矛盾。二線城市將兩極分化：更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項目報建審批；庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費政策；庫存過低的城市，會加大土地供應(yīng)。三四線城市庫存壓力普遍較大，政策的著力點會繼續(xù)從新型城鎮(zhèn)化入手，促使更多的農(nóng)民工群體進城買房，但限于經(jīng)濟水平、基礎(chǔ)建設(shè)等客觀因素，高庫存在年內(nèi)仍難有實質(zhì)改觀。

　　在央行連續(xù)放水之后，我國銀行間流動性開始改善，各地降首付政策逐步落地。為維持寬松的貨幣預(yù)期，二季度央行預(yù)計仍會繼續(xù)降準(zhǔn)。

　　1、央行連續(xù)放水，銀行間流動性維持寬松

　　2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

　　從SHIBOR隔夜利率走勢看，自2015年10月24日降準(zhǔn)后，SHIBOR利率維持在2%左右的低位，說明銀行體系的流動性維持相對寬松的局面。

　　2、降準(zhǔn)仍是大概率事件，但降息空間不大

　　（1）二季度降準(zhǔn)仍是大概率事件

　　盡管自2015年以來央行已連續(xù)六次降準(zhǔn)，釋放了近4萬億元的基礎(chǔ)貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準(zhǔn)帶來的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎(chǔ)貨幣余額已經(jīng)連續(xù)3個季度下滑。2016年一季度基礎(chǔ)貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會超過去年高點。為了補充實體經(jīng)濟流動性，二季度央行預(yù)計仍會繼續(xù)降準(zhǔn)，以維持相對穩(wěn)定的貨幣寬松預(yù)期。

　　2、降準(zhǔn)仍是大概率事件，但降息空間不大

　　（1）二季度降準(zhǔn)仍是大概率事件

　　盡管自2015年以來央行已連續(xù)六次降準(zhǔn)，釋放了近4萬億元的基礎(chǔ)貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準(zhǔn)帶來的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎(chǔ)貨幣余額已經(jīng)連續(xù)3個季度下滑。2016年一季度基礎(chǔ)貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會超過去年高點。為了補充實體經(jīng)濟流動性，二季度央行預(yù)計仍會繼續(xù)降準(zhǔn)，以維持相對穩(wěn)定的貨幣寬松預(yù)期。

　　（2）商貸按揭利率創(chuàng)歷史新低，繼續(xù)下降空間不大

　　在2015年10月24日央行“雙降”之后，住房按揭基準(zhǔn)利率降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。2016年2月29日，央行僅宣布降準(zhǔn)，沒有進一步的降息動作，說明基準(zhǔn)利率繼續(xù)下降的空間已然不大。未來，住房按揭利率下降將主要靠銀行端的優(yōu)惠落地程度。

　　“十三五”開局之年，前兩月經(jīng)濟運行情況良好，固定資產(chǎn)投資增速20個月首次上升，具體到房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上，各項指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開發(fā)投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫存風(fēng)險并沒有減小。目前經(jīng)濟仍處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風(fēng)險期，行業(yè)的首要任務(wù)依然是去庫存，預(yù)計二季度上述指標(biāo)增速將以穩(wěn)為主。

　　1、銷售回暖止住投資增速下滑趨勢，上半年將筑底企穩(wěn)

　　2016年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資止住了去年一路下滑趨勢，時隔兩年首次回升。在政策不斷利好之下，銷售回暖帶動了房企開發(fā)投資信心，從新開工、土地購置面積等先行指標(biāo)回暖的態(tài)勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望在上半年內(nèi)筑底、企穩(wěn)。

　　2、比較基數(shù)過低，新開工出現(xiàn)近24個月首次正增長

　　作為先行指標(biāo)的新開工面積，表現(xiàn)亮眼。1-2月房屋新開工面積高達15620萬平方米，增長13.7%，而去年全年為下降14.0%。出現(xiàn)如此巨大的變動，主要是因為去年同期新開工面積基數(shù)較低所致。從絕對量來看，前2月的新開工在過去6年仍處于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期來看，新開工面積的增長意味著未來可售貨值增加，同時有利于解決部分城市供小于求的局面，有助于這些城市房地產(chǎn)市場合理健康發(fā)展。

　　3、銷售面積同比增長28%，創(chuàng)去年以來增速新高

　　全國商品房銷售面積、銷售金額增速繼續(xù)走強。1-2月全國商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。今年1-2月銷售速度較快主要是因為去年同期基數(shù)相對較低。

　　1-2月份商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%，增速提高了29.2個百分點。改善型需求集中釋放，是推動商品房銷售額增速更快上升的重要原因。

　　4、土地成交面積跌19%，一、二線地市火熱帶動價格上漲

　　2016年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點；土地成交價款705億元，增長0.9%。土地購置面積降幅大幅收窄，一方面是在銷售持續(xù)向好之下，政府適當(dāng)加大了推地力度；另一方面，企業(yè)在去年存貨消化后，補庫存的需求逐漸上升。

　　5、待售面積再創(chuàng)新高，商辦庫存進一步凸顯

　　1-2月商品房待售面積73931萬平方米，比12月末增加了2078萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積46635萬平方米，同比增加10.5%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積3435萬平方米，14958萬平方米，同比分別上漲21%和26.5%。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)庫存高企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊，居高不下的庫存已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底回升的阻礙。

　　6、二季度以穩(wěn)為主，全年投資、新開工、土地仍將處于低位

　　一季度行業(yè)主要指標(biāo)表現(xiàn)超預(yù)期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市場銷售顯著好轉(zhuǎn)；二者去年同期基數(shù)低也是各指標(biāo)增速顯著好轉(zhuǎn)的一大原因。當(dāng)前，我國經(jīng)濟“新動能”尚弱小，要穩(wěn)住經(jīng)濟下滑趨勢還得房地產(chǎn)業(yè)有所擔(dān)當(dāng)。

　　展望二季度，行業(yè)預(yù)計會呈現(xiàn)如下4個趨勢：

　　1）二季度銷售面積和金額繼續(xù)回升。隨著13省、5市的去庫存刺激政策逐漸生效，增加市場需求和提高購買力，整體行業(yè)銷售將持續(xù)回暖，加之傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”的到來，以及各大企業(yè)在窗口期的積極主動營銷，都將推動二季度銷售再攀新高。

　　2）二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)計保持筑底企穩(wěn)格局。在去庫存的大背景下，一方面庫存過高的城市已經(jīng)相繼主動削減土地供應(yīng)，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)拿地也會比較謹(jǐn)慎，所以在土地端供需都將比較羸弱；但在銷售持續(xù)回暖的背景下，為了維持銷售規(guī)模，開發(fā)企業(yè)尤其是規(guī)模以上大型房企會加大已有土地儲備地塊的開工、施工力度，新開工量也會有一定增長，因此，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望保持筑底企穩(wěn)格局。

　　3）二季度新開工面積繼續(xù)緩慢回升。目前房企資金鏈比較寬松，有足夠的資金投入新開工，預(yù)計二季度新開工同比指標(biāo)將持續(xù)樂觀，但在“去庫存”壓力之下，新開工面積規(guī)模仍將維持低位。

　　4）二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計仍大幅下滑，土地成交價格會繼續(xù)上升。在去庫存背景下，土地“有供有限”被普遍落實，地方政府尤其是二線和三四線城市將普遍削減年度土地供應(yīng)甚至?xí)和Ｐ略鐾恋爻鲎專�土地購置面積預(yù)計不會顯著上升。但與此同時，一線城市、熱點二線城市以及受一線輻射的三四線如佛山、中山、無錫等城市的優(yōu)質(zhì)土地的爭奪會更激烈，最終導(dǎo)致土地成交價格繼續(xù)攀升。

　　展望2016年，“去庫存”的行業(yè)邏輯不變，目標(biāo)還遠未達成，預(yù)計開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標(biāo)仍將維持低位。主要在于：一方面一線城市、熱點二線和受一線輻射的三線的投資、新開工、土地會比較好，但在全行業(yè)占比較低，占比約60%的三四線城市各項指標(biāo)基本不會有明顯起色；另一方面，保障住房以貨幣化安置為主，這部分占比約八分之一到六分之一的保障房建設(shè)基本會暫停。