2019年行將結束，這一年的樓市，既有延綿數里、8成首付搶不到的火爆，也有降價百萬賣不掉、兩萬全款買一套的凜冽。

　　這樣的差異，正好說明了當前樓市“以穩為主”、“松緊結合”、“因城施策”的總基調。一句話，房子是用來住的，不是用來炒的。

　　從國家統計局公布的數據來看，2016年“9·30”新政后，樓市瘋漲的局面得到有效遏制，但過程中細微的變化一直存在。

　　以更能體現樓市情況的二手房來說，拿4個一線城市舉例，北京、上海、廣州房價都有所回調，其中北京較2017年3、4月份的高點更是回調超過8%。相反，深圳二手房卻是一路震蕩上行，近來還創出了新高。

　　至于新房，同樣看4個一線城市，“9·30”新政后北京、上海、深圳新房價格得到遏制，廣州直到2017年年中才出現拐頭。此后，一線城市新房價格均有所抬頭，但廣州明顯更快，最近廣州則出現了明顯拐頭。

　　房地產投資高增長，銷售創新高

　　今年以來，從國家統計局近期公布的前11個月全國房地產開發投資和銷售數據來看，樓市整體表現不差。

　　數據顯示，2019年1-11月全國房地產開發投資額累計同比增10.2%，較1-10月增速繼續收窄0.1個百分點，幾乎是連續7個月增速收窄。

　　但鑒于房地產投資額體量很大，能保持兩位數增長，已是十分驚人。此外，由于時至年末，房企土地購置金將維持高水平增長。據此，克爾瑞地產研究表示，房地產開發投資額全年增速大概率維持在兩位數以上。

　　前11個月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比前10個月加快0.1個百分點。而前11個月商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速較前10個月持平。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，銷售面積連續2個月同比上漲，11月全國市場成交量依然慣性沖高，以價換量開始出現。樓市全年有望刷新2018年創造的15萬億元成交金額紀錄，全年銷售額大概率超過16萬億元。按照11月的比例測算，2019年全年銷售面積大約17.5億平米。

　　從投資、銷售的數據表現來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房屋銷售數據呈現相對企穩的態勢，再次說明當前房屋銷售市場韌性十足，“客觀上也說明當前房地產市場還是有充足的購買力，并不會因為市場較為悲觀而出現‘蕭條’。”

　　樓市調控從未停歇

　　而以上情況的出現，還是在調控措施不斷的情況下取得的，這也體現出了房地產市場巨大的韌性。

　　據中原地產統計的數據顯示，今年以來，全國各地發布的房地產調控次數已達575次，遠遠超出2018全年的450次。僅僅11月份，全國就發布了多達72次的調控政策，去年同期只有20次。

　　國家宏觀層面，調控也保持了很好的“持續性”：

　　3月份，央行、住建部、銀保監會、發改委等監管部門紛紛釋放信號，稱地產調控的基調不會變。

　　5月底，人民日報與經濟日報兩大媒體同時發聲，地產政策嚴調控再次確認。

　　7月3日，對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示。

　　7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構優化座談會，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。

　　8月28日，多家銀行收到窗口指導，原則上開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。

　　10月份，LPR將資金與房地產隔開，創造性的實施了房貸利率掛鉤5年期LPR政策。

　　這樣的密集發聲，在每個月國家統計局披露的70大中城市房價指數上也能夠得到體現。就前11個月來看，可以看出5月份是個分水嶺，之前樓市高漲，而后樓市持續走弱。

　　最新的11月份，二手房方面全國下調城市多達33個，已連續5個月超過20個城市；房價上漲城市僅32個，處于近4年的最低點。新建住房上僅44個城市房價上漲，較10月再減6城；房價下滑城市本月增至21個，為年內最高。

　　調控逐漸向“因城施策”轉變

　　雖說整體調控繼續，但由于各個城市的具體情況不同，帶來的市場反應也就不一樣。因此，隨著時間的推進，當下“因城施策”的作用正在明顯增加。

　　“因城施策”，顧名思義，就是一些城市升級調控力度的同時，也不乏一些城市對樓市調控政策主動“松綁”。

　　從“松綁”一端來看，人才新政成了近年來多數城市的選擇，這些新政大多數離不開購房政策的調整，一度讓媒體解讀成，借人才新政松綁樓市。

　　按照中原地產的統計，自年初至今，全國已有超過150城發布了各種人才政策，與2018年同期相比，數量上漲超過40%。其中既有北上廣深一線城市，也有成都、南京等二線城市，廊坊、保定等三四線城市。

　　不說遠的，就說近的，也不說其他城市，就看一線城市。深圳就前后兩次進行了“松綁”，先是11月中旬對豪宅標準的調整，再是12月中旬取消商務公寓只租不售的規定。這或許就是開篇講到的深圳二手房價能夠創新高的原因。

　　12月20日廣州黃浦區也下發通知，經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區范圍內購買1套商品住房。而上海也在11月底于臨港進行了松綁。

　　當然，不能說所有城市都在松綁，其實有不少城市是在升級調控的，像黑龍江近期就下發通知規定，“禁止房企貸款拿地、高層建到三分之二才能預售”；長沙規定商品房的平均利潤率限定在6%-8%。此外，還有不少城市的松綁政策經歷“一日游”，像7月份的河南開封，以及近期的江蘇張家港等城市。

　　房企洗牌加速

　　在這種大背景下，市場人士普遍預計，房地產市場大漲肯定是不會的，但暴跌也同樣不是穩定。但在市場總體平穩的情況下，房地產公司的洗牌正在加速。

　　最明顯的就是2019年房企破產呈速度加快的態勢。據人民法院公告網顯示，截至2019年11月27日，房地產企業的破產數量已經達459家，已經超過2018年全年的458家破產數量。

　　時至年底，很多樓盤外的巨幅廣告牌上都會寫道，“清尾大優惠”。通過降價跑量，據一財報道，截至11月末，近7成房企目標完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時，也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。

　　在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場也很謹慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計增速同比下降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。對此，克而瑞地產研究表示，“當前房地產市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。”

　　進一步的，如果樓市持續降溫，資金監管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。據同策研究院數據顯示，2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長7.98%至3.15萬億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%至7.67萬億元。伴隨著負債規模不斷增大，企業財務將風險增大，穩健性將受到影響。

　　2020年政策會有拐點？

　　過去的2019年，樓市整體調控依然不放松，但“因城施策”的作用正在顯現，房企則繼續過冬。即將到來的2020年，樓市又會怎樣呢？

　　政策上，如川財證券所言，在“以穩為主”的基調下，我們看到的是地方性政策帶來松緊結合的微調，疊加政府對于地產“不作為短期刺激經濟的手段”的表態，預計2020年政策端大收大放的可能性較低，更傾向于不同城市根據自身情況，因地制宜的實行“分類調整”，以實現由“限房價”向“穩地價、穩房價、穩預期”的轉變。

　　而易居研究院則認為，預計2020年全國兩會定調以后，政策放松的概率會增加，即政策的拐點會真正到來。若是放松，基本上會在人才購房和限售政策上進行放松，同時會在購房貸款資格認定上進行調整，最后則會在限購政策和稅費政策上進行調整。“當然政策放松也是有條件的，如果因為放松而導致市場炒作，那么放松也還是會比較謹慎的，即政策層面不希望市場有大起大落的現象出現”。

　　具體到樓市基本面，川財證券認為，銷量方面，預計2020年將延續2019年穩定的態勢，銷售面積出現個位數下滑，同比增速-3.5%，銷售金額同比1%；開發投資方面，在2020年土地投資走弱、建安投資修復企穩的共同作用下，預計房地產開發投資增速在7%左右；至于其他，預計2020年新開工增速在-2%左右、施工面積同比增速為6.5%左右、竣工進一步修復至同比6.5%。

　　對房企來說，行業“囤地即盈利”的模式已經漸行漸遠，銷量逐步回歸至合理中樞的過程中，更多的是要求房企進行積極的變革以適應市場發展節奏。考慮到目前行業融資端依然偏緊，頭部房企憑借拓寬融資渠道及低成本的融資水平將進一步鞏固規模優勢，行業集中度有望繼續提升。

　　結合近期召開的中央經濟工作會議，按照人民日報的說法，2020年“穩”依然是主基調，而因城施策也將“全面落實”。此外，城鎮老舊小區更新改造即“舊改”將接力“棚改”，成為城市困難群眾住房保障工作進入下一階段的重要主題。

　　總之一句話，2020年樓市“穩”字當頭，但變化肯定是會有的！

　　轉自：東方財富研究中心