樓市防線松動

　　張敏

　　數據冰冷。國家統計局昨日發布數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下降。整體平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低，也是此期間首次出現負增長。

　　在此之前，房地產市場已經出現異動。年初以來，市場持續低迷，始終沒有起色，零星的降價行為也逐漸蔓延，并覆蓋一線城市。在經歷了連續三個月的成交量下跌之后，房價也終于出現下行。

　　市場人士一致將此判斷為“拐點”，原因在于，在并無政策明顯壓制的背景下，傳統熱銷期卻出現“量價齊跌”的局面。有分析認為，盡管各地蜂擁救市，但效果不會太明顯。且在當前市場整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長時間，房價的調整周期也將拉長。

　　現實甚于數據

　　國家統計局數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環比下降，占比達到50%，比4月暴增27個。持平的城市有20個，比4月增加兩個。上漲的城市有15個。

　　值得注意的是，在房價向來堅挺的四個一線城市中，上海、深圳的新房價格也出現環比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。在環比價格變動中，杭州成為降幅最大的城市，下降1.4%。

　　平均而言，70個大中城市的新建商品住宅價格平均環比下降0.15%，近24個月以來，首次出現負增長。如此劇烈的變動，讓不少從業者感到意外。中原地產首席分析師張大偉分析認為，從首次出現個別城市價格調整，到3-4月出現華東區域的塊狀分布，到5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行。市場已經出現加速調整，且變化的速度超過市場之前的預期。

　　同比來看，盡管仍有69個城市的新房住宅價格上漲，但70個城市的平均漲幅已經連續5個月出現收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現出明顯的變化。

　　事實上，與民間數據以及媒體上的極端案例相比，統計局發布的官方數據往往顯得溫和而保守。分析人士指出，房地產市場的分化特征明顯，在納入統計的70個大中城市之外，中小城市的過剩局面更為嚴重，其房價也出現了更為明顯的下跌。

　　山東省某民營房地產企業負責人表示，在其涉足的多個當地城市中，房價存在普遍的下調現象。部分城市的價格已經降至成本水平，開發商幾乎無利可圖。盡管如此，房屋仍然難以消化，不少在建房地產項目今年已出現停工。

　　同時，隨著項目進入爛尾和滯銷狀態，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現債務違約現象。有銀行人士向中國證券報記者指出，雖然尚未出現大規模“跑路”，但很多中小房企的確已經走到破產邊緣。

　　降價的邏輯

　　從市場邏輯看，此輪降價的出現并不意外。國家統計局數據顯示，今年2、3、4月，全國商品房銷售面積連續出現下降。到5月，降幅已擴大到7.8%，而去年同期，該數據為增長35.6%。

　　“量跌”往往被視為“價跌”的前兆。在出現連續三個月的成交低迷后，價格的調整就變得順理成章。“降不降已經無需爭論，怎么降是業內討論的主要話題。”京城某知名房企負責人表示，近期與多個項目負責人交流，發現幾乎都在研究價格調整策略。

　　中原地產的分析認為，本輪市場轉冷主要由兩個因素造成，一是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔，加之房價調整引致的部分需求陷入觀望。

　　鏈家地產[微博]則指出了另一個大背景，即信貸政策持續收緊。鏈家地產市場研究部張旭認為，雖然近期央行[微博]有多個定向寬松動作，但從今年中央層面在經濟領域改革側重結構性的角度看，全面降準的可能性不大。

　　值得注意的是，近期以來，包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房價表現來看，這些政策的實際效果似乎有限。

　　張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場蕭條，這可能會導致本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價格調整。

　　他所指出的“非政策因素”，是指經過多年的房地產投資高增長，當前房地產市場的供需關系正在趨穩，部分城市出現供大于求現象。從此前統計局公布的數據不難看出，當前房地產投資、新開工面積、銷售等指標的增速都達到罕見的低點。

　　暫不會“崩盤”

　　隨著價格的下降，房地產市場的調整還將進一步深化。張旭認為，預計下半年，房價下降城市數量仍會增多，一線城市有可能全部進入降價陣營，高庫存的三四線城市風險增加。同時，房價同比指數也可能在年底轉負。

　　這種結論受到多數業內人士的贊同。其根據有二：一是從市場表現上看，當前樓市成交低迷的狀態難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續對價格實施抑制;二是根據統計局的數據，70個大中城市中，5月有35個城市的二手房價格下調。作為另一個先行指標，二手房價格的走低，也將預示著未來新房價格將繼續下探。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，2004年以來，我國已經歷過三次房地產短周期，當前已進入第四個周期。

　　他表示，此前兩輪調整分別出現于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續了6個月，后者為8個月。由于處于房地產“黃金十年”，調整的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小;漲的時間長，跌的時間短。

　　相比之下，如今的內外環境均較為惡劣，主要體現在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。

　　但從大周期上來看，未來房地產市場仍將迎來“白銀十年”。即隨著供需關系的改善和政策的不斷完善，房地產業由高速增長進入低速增長階段;房地產企業利潤率被壓縮，企業面臨兼并整合;房地產市場將由增量市場轉為存量市場;供需關系穩定，房價企穩。

　　因此，在此輪調整中，房價跌幅仍不會太大，更難以出現“崩盤”的現象。楊紅旭預計，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值，估計為5%左右。