近日，高力國際舉行發布會，對2022年三季度華北區商業地產的各業務板塊表現進行回顧，并對四季度做出展望。

　　進入三季度，中國經濟復蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續助力經濟復蘇。在這樣的宏觀經濟環境下，北京辦公樓市場也如期出現復蘇態勢，但市場需求動力仍待提升。高力國際華北區董事總經理嚴區海說，2022年第三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復至-6,400平方米，需求強度相較二季度出現了明顯改善。本季度市場無新增入市的甲級項目，因此部分子市場的空置率上升主要是由于市場存量項目釋放出更多空置面積所致。全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩定在336.8元每月每平米。

　　在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務區和高性價比的麗澤商務區出現比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現不同程度的上升。乙級寫字樓市場表現與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。在產業園市場方面，受到企業退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%，凈有效租金為128.3元每月每平米。

　　無論是寫字樓市場還是產業園市場，目前都受到互聯網頭部企業進行面積整合的影響。傳統的互聯網產業聚集區目前也是受影響最大的子市場，主要集中在北部市場，包括望京和中關村的寫字樓市場以及上地的產業園市場。據不完全統計，在今年前三季度，僅這三個區域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上地區域超過13萬平方米，中關村寫字樓市場新增超過6萬平米。未來的一年間，北部的甲級寫字樓市場有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產業園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米。由此可見，互聯網頭部企業的面積整合預計將會持續影響2023年的望京、中關村和上地市場。

　　嚴區海認為，北京市場已經進入3-5年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經出現了新的產業變化，互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。就互聯網科技企業而言，整體政策環境已經進入常態化監管階段，自身行業的流量紅利消失，頭部平臺已經將注重新增用戶轉變為重視存量用戶的留存，客戶留存率和客單價的增長已經成為更重要的經營指標。當自身經營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業監管政策的出臺，互聯網企業也已經走到了要直面轉型的重要時刻。

　　嚴區海表示，短期內，“降本增效”是需求側的主旋律，因此高力國際維持一個中性偏空的市場判斷，但依然對中長期的市場發展保持審慎樂觀，依然維持以新經濟需求為主的去化周期的中長期市場判斷。在宏觀層面，經濟依然處于產業結構調整期，互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始進行調整，而后續的企業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。高力國際建議市場參與者需要冷靜判斷2022年出現的新變化，秉持實事求是的精神，穩定情緒，積極應變，順勢而為，等待市場回暖。

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