在商業地產傳統開發運營模式下，運營成本逐年攀高，租金提升難度加大已經成為業內最大的痛點之一，同時，這也導致商業地產資產估值持續走低。

當前，中國正在經歷一個消費重構的新時代，消費者訴求的價值成為商業地產的新價值點。港灣商業在“商業+產業+新媒體”的模式指導下，開辟了與新價值所匹配的“人-貨-場”運營策略，幫助傳統商業地產運營模式向新、向上突圍。

重構商業地產運營邏輯

隨著人口結構的變化和人口紅利的消失，國內消費趨勢發生了近乎顛覆性的變革，這對商業地產領域產生了決定性影響。首先，商業價值從“商品”向“消費者”端轉移，傳統零售商從“銷售渠道”變成了“體驗入口”;其次，Z世代成為消費主力，迫使消費品牌更加注重品質、社交、個性和體驗。

但無論是傳統消費業態，還是近兩年興起的直播帶貨，關鍵點都可以用“人”、“場”、“貨”來概括。其中“人”指消費者，“場”指銷售模式，“貨”指的是產品屬性。在過去，商業地產主要是從建設到出售的邏輯，即使是在運營階段更多強調的也是“場-貨-人”，即先有“場”(商業體)后，再考慮怎么招商運營，這樣使租金成為項目主要收入來源，且缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道。

商業地產的本質是為了連接商戶和消費者，滿足消費者需求——港灣商業正是以這個共識為起點，從“人、貨、場”三個方面入手，通過前瞻性規劃、精細化營銷和數字化運營等手段，讓商業體回歸以用戶為中心的樸素商業邏輯，幫助項目構建核心競爭力。

嚴謹的前策規劃

在“人-貨-場”的運營策略中，嚴謹的前策規劃是先行條件。在每一個項目的招商運營前，港灣商業前策團隊必然會對項目所在區域的市場進行詳盡的市調，并以數據化的方式呈現。

通過了解項目所在區域周邊的消費者，以消費者需求為出發點，港灣商業招商運營團隊對“場”(商業體)重新定位，再進行規劃、招商和運營引流等。

數字化精細運營

在數字化趨勢下，建立以用戶為中心的數字化運營路徑異常重要。很多商業項目至今仍停留在依靠經驗決策的模式中，甚至有會員中心等數字化功能卻并不知道如何運營，就是缺乏數據支撐的因素，無法可視化地掌握用戶畫像。

港灣商業通過數字化商管平臺，精細化分析用戶——為什么來到這兒?來這兒的頻次是怎樣的?來到這兒喜歡逛哪?將以上數據匯聚起來，可視化地掌握人、貨、場的各項信息，進行選址、招商、運營等工作，并通過分析項目所覆蓋人群的偏好，來選擇引入什么品牌、怎么經營，用足夠的信息化的手段去管理業務，基于數據去做好運營決策，實現“千店千面”的差異化定位。

線上+線下結合

隨著互聯網向各行各業的滲透，現在，絕大部分的新興品牌通過線上線下結合的方式，來擴大經營空間和可觸達用戶的層級。

但尷尬的是，很多商業項目都會創建自己的app或者小程序，卻沒有帶來良好的用戶體驗。這是因為線上+線下的商業模式，不僅僅是簡單的搭建一個線上平臺，其核心在于它的內容運營以及跟周邊業態的生態共建。港灣商業通過新媒體賦能，打通線上+線下消費鏈路，以此為商戶服務、提升商業項目的輻射范圍、以及消費者的消費體驗。

港灣商業所倡導的“產業+商業+新媒體”，所要做的不僅僅是滿足消費者需求，更多的是通過新媒體賦能創造需求，通過跨越項目、地域、行業和形式界限的內容升級持續創新，形成“立體雙向”的產品競爭力，與消費者深度對話。

當前，港灣商業采取的靈活性更高的多種輕資產合作模式，為客戶提供前策規劃、招商代理、營銷代理、委托營運管理、物業管理、傳媒服務等覆蓋商業地產全流程服務，根據不同商業體的業態，分為“港灣天街”、“港灣小鎮”和“毅德家生活廣場”三大輕資產品牌，并形成了品牌輸出、合作聯營、整體租賃、委托管理四種輕資產合作模式。

在商業版圖的布局上，以大灣區為中心，港灣商業快速進行了全國的謀篇布局，當前在營、籌備和在建的項目近30個，管理面積超過750萬平方米，港灣天街、港灣小鎮和毅德家生活廣場三大產品線保持了“內部同質化、外部差異化”的競爭核心，以覆蓋商業地產全產業鏈的管理服務體系，對不同地區、不同體量的項目提供個性化的同品質服務。

同時，憑借完善強大的信息集成系統、一站式營銷服務和豐富的品牌資源庫，港灣商業旗下三大產品線現已搭建完成共享資源平臺和專業服務體系，可以滿足不同合作伙伴區域內的消費者需求和經營管理需求。2021年，港灣商業及母公司粵港灣控股先后獲得“2021中國產業園區運營優秀企業” 、2021中國產業新城運營商綜合實力TOP10”、“2021年度商業地產金牌服務商”等榮譽。

未來，港灣商業將繼續秉承“以商業智慧，締造城市繁榮”的初心，打造卓越的中國商業地產全產業鏈綜合服務商。