因城施策、分類監(jiān)管收到良好政策效果:1）不同類型城市差異明顯，我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期看行業(yè)總量高位，增速低位，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)大于整體性機(jī)會(huì)。

分線城市銷售面積同比情況

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分線城市銷售金額同比情況

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　　2）經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定

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開(kāi)竣工處于合理增速水平

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　　3）城市群價(jià)值開(kāi)始明顯體現(xiàn)。

因城施策下城市群輪動(dòng)復(fù)蘇

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　　4）開(kāi)發(fā)商土地端投資踴躍。

開(kāi)發(fā)商土地投資踴躍

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三四線城市補(bǔ)庫(kù)明顯

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　　政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： A、人才引進(jìn)

　　政策表達(dá)：兩會(huì)提出1300萬(wàn)人進(jìn)城， 中小城市和建制鎮(zhèn)要放開(kāi)落戶限制。海通地產(chǎn)觀點(diǎn)： 二線城市人才引進(jìn)和具備較強(qiáng)落戶能力的中小城市和建制鎮(zhèn)是今年亮點(diǎn)。

人口爭(zhēng)奪才剛剛開(kāi)始

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人才引進(jìn)持續(xù)升級(jí)

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各省2017年人口導(dǎo)入情況

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　　總體上，吸引力強(qiáng)的城市人才政策相對(duì)偏嚴(yán)（10個(gè)城市中有7個(gè)采取較嚴(yán)的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相對(duì)偏弱（8個(gè)城市中有6個(gè)采取較松的人才政策） 。

各省人口政策與效果（1）

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　　經(jīng)過(guò)我們統(tǒng)計(jì)，上述城市披露人才引進(jìn)計(jì)劃的城市合計(jì)在未來(lái)五年將引進(jìn)和培養(yǎng)497.7萬(wàn)人，如果假設(shè)人均購(gòu)置住宅面積30-100平米，則未來(lái)五年引進(jìn)和培養(yǎng)人才帶動(dòng)的住宅需求為1.49-4.98億平（折合每年近0.3-1億平的新增住宅需求。 2017年1、 2線城市住宅銷售面積近2.84億平）。

各省人口政策與效果（2）

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　　政策趨勢(shì)： 1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： B）多主體供應(yīng)

　　政策表達(dá)：支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

多層次供應(yīng)體系

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　　政策表達(dá)：發(fā)展長(zhǎng)租公寓的合理盈利模式，區(qū)分對(duì)待長(zhǎng)租公寓和政府廉租房。

發(fā)展長(zhǎng)租公寓基金，現(xiàn)實(shí)長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)發(fā)展并改善社會(huì)責(zé)任

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　　政策趨勢(shì)：1）繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，但適時(shí)選擇適度調(diào)節(jié)： C）價(jià)格引導(dǎo)

　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限購(gòu)、 限貸、 限售短期不太可能改變，但限價(jià)存在不同程度調(diào)整空間。

新房限價(jià)造成房地產(chǎn)供應(yīng)集中不暢

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　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：限價(jià)并不能有效擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)， 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)應(yīng)該保障。

土地市場(chǎng)放大后需保證合理利潤(rùn)空間

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防止利潤(rùn)空間不足造成短期供給下降

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　　海通地產(chǎn)觀點(diǎn)：目前土地溢價(jià)率下行， 適度調(diào)整限價(jià)有利加大供給。

可統(tǒng)計(jì)城市掛牌價(jià)下行

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二線城市掛牌價(jià)回落

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　　基本面趨勢(shì)： 1）高位震蕩，增速回落。

房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)投資預(yù)測(cè)

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　　基本面趨勢(shì)：2）實(shí)現(xiàn)城市群發(fā)展，保障整體平衡性依舊是核心要點(diǎn)。

我國(guó)19大城市群分層設(shè)計(jì)

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　　土地獲取模式多維：包括：招拍掛、并購(gòu)、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等等。

企業(yè)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)

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　　土地布局實(shí)現(xiàn)多維：大中小城市均衡布局。

不同城市能級(jí)出現(xiàn)差異

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各省份對(duì)市場(chǎng)容量的貢獻(xiàn)程度分類

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　　企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：全產(chǎn)業(yè)鏈布局

企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（1）

　　企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值實(shí)現(xiàn)對(duì)空間和年齡結(jié)構(gòu)的雙層交叉產(chǎn)品布局。

企業(yè)構(gòu)建全新產(chǎn)品鏈（2）

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　　企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建高維體系：深度挖掘城鎮(zhèn)化和客戶生命周期價(jià)值。

實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面可持續(xù)發(fā)展

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