一、百強房企市占率持續(xù)提升，內(nèi)部結(jié)構(gòu)延續(xù)分化

　　2017 至 2018 年 1-4 月， 房地產(chǎn)行業(yè)銷售集中度進一步提升。 根據(jù)統(tǒng)計， TOP100 房企的權(quán)益銷售金額占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)從2016 年的 38%上升到了 2017 年的 46%， 18 年 1-4 月市占率進一步上升至 60%。行業(yè)銷售集中度的提升一方面是因為百強房企行業(yè)相對優(yōu)勢的顯現(xiàn)，另一方面是因為統(tǒng)計口徑的差異

2016年房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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2017房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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2018 年 1-4 月房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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2016-2018 年 1-4全國房地產(chǎn)企業(yè)市占率對比

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2016-2018 年 1-4全國百強房地產(chǎn)企業(yè)市占率對比

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　　基于控房價指數(shù)的需求下，成交占比較高的熱點城市依然存在較為嚴格的卡網(wǎng)簽和備案的現(xiàn)象，因此延緩了實際成交數(shù)據(jù)的確認，造成當前統(tǒng)計局以備案口徑統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)偏低。與此同時克爾瑞針對百強房企銷售金額的統(tǒng)計采用合同銷售的口徑，高于備案口徑。 因此百強房企市占率的統(tǒng)計結(jié)果或存在一定程度的偏高。

　　從百強房企權(quán)益銷售金額的內(nèi)部占比來看， TOP3 占比提升最為顯著，從 2017 年的 20%提升至 2018 年 1-4 月的 24%， TOP11-20 房企內(nèi)部市占率提升 1 個百分點， TOP21-30持平。除外之外各梯隊內(nèi)部市占率均出現(xiàn)不同程度的下滑。 TOP3 雖然銷售規(guī)模的基數(shù)較大，但是依然保持了較為穩(wěn)定的增速水平，市場集中度的搶占優(yōu)勢明顯。從權(quán)益銷售金額的絕對表現(xiàn)來看， 2018 年 1-4 月 TOP3 權(quán)益銷售金額同比增長 23.3%，TOP4-10 同比增長 16.8%， TOP11-20 同比增長 25.1%， TOP21-50 同比增長 28.7%，TOP51-100 同比增長 34.5%。 ： 1） 權(quán)益金額增速低于流量金額增速 3.3 pct，反映出房企合作開發(fā)力度的持續(xù)提升，未來或向土地市場進一步傳導。 2） TOP11-50 權(quán)益銷售增速達到 27.3%，顯著高于 TOP10 的 20.3%， TOP11-50 區(qū)間的 40 家房企中僅有十余家為國有企業(yè)，或表明民營房企快周轉(zhuǎn)和靈活布局的策略對資源釋放速度的改善較為明顯。限房價的調(diào)控體系下，快周轉(zhuǎn)模式仍將是行業(yè)的主基調(diào)，中型房企和民營房企憑借靈活的布局和快速的決策體系受益明顯，而加速變革的規(guī)模房企和國有房企在既有資源和融資優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，銷售彈性依然不可忽視。

TOP100 房企各級別金額市占率提升情況（單位： pct）

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TOP100 房企各級別面積市占率提升情況（單位： pct）

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　　二、房企負債率走勢分析

　　從負債指標來看， 2017 年末 15 家 TOP50 上市房企扣除預收款之后的資產(chǎn)負債率平均值53.25%，較 2016 提升 0.68 pct；凈負債率 142.57%，較 2016 提升 21.96 pct；有息負債杠桿率 215.75%，較 2016 提升 26.40 pct。2018Q1 真實資產(chǎn)負債率較 2017 年末下滑 1.25pct 至 52.00%，凈負債率和有息負債杠桿分別較 2017 提升 19.32、10.70 pct 至 170.67%、226.45%。 雖然行業(yè)總體融資環(huán)境趨緊，但是 TOP50 加杠桿意愿依然不減。

　　1）銷售高增長對負債端的改善明顯，龍頭房企穩(wěn)步加杠桿的空間依然充裕； 2）一線房企依然處于加杠桿周期，土地市場投資拿地力度的加大以及并購市場的活躍為杠桿率提升的主因，資源的鎖定預期進一步奠定行業(yè)銷售集中度提升的基礎(chǔ)； 3） 行業(yè)融資環(huán)境依然趨緊，既源于去杠桿所帶來的信貸大環(huán)境收緊，又源于行業(yè)供給端的嚴格調(diào)控。龍頭房企和國資開發(fā)商預期持續(xù)受益于融資的白名單制度。

TOP50 上市房企真實資產(chǎn)負債率均值

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TOP50 上市房企有息負債規(guī)模均值

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TOP50 上市房企凈負債率均值

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TOP50 上市房企有息負債杠桿均值

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　　三、房地產(chǎn)企業(yè)低結(jié)轉(zhuǎn)高毛利，預收對營收覆蓋率創(chuàng)近 5 年新高

　　2017年 A股 15家行業(yè) TOP50上市房企共計實現(xiàn)營業(yè)收入 1.13萬億元，同比增長 7.38%，增速較 2016 放緩 20.16 pct；實現(xiàn)歸母凈利 1045.83 億元，同比增長 32.17%，增速較 2016提升 6.01 pct；期末預收款共計 1.52 萬億元，同比增長 46.46%，增速較 2016 提升 15.76pct； 預收對當年營收的覆蓋率由 2016 年的 0.98 提升至 1.34；銷售毛利率中位值由 2016的 26%提升至 30%； 銷售凈利率由 2016 的 9%提升至 12%，創(chuàng)近 5 年新高。

　　2018Q1TOP50 上市房企結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏有所提升，營收同比增速擴大至 36.45%，歸母凈利同比增速提升至 54.01%。考慮到一季度業(yè)績占全年的比重普遍較低，因此對全年業(yè)績不具有太強的參考和預測意義。但是截至 2018 一季末， TOP50 上市房企預收款合計值較 2017年末進一步增長 14.08%至 1.73 萬億元，對 2017 全年營收的覆蓋率進一步提升至 1.53，再創(chuàng)近 5 五年新高，奠定未來業(yè)績持續(xù)增長的基礎(chǔ)。從盈利數(shù)據(jù)來看，：1）2016-2017 行業(yè)銷售規(guī)模保持高增長，2017-2018Q1TOP50結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏速度放緩，或反映出調(diào)控周期下銷售高增長的不確定性，但是共同導致預收款和業(yè)績覆蓋倍數(shù)的進一步提升，一線房企未來可以結(jié)轉(zhuǎn)的資源依然相對充裕。 2）營收和凈利增速的背離或意味著一線房企開始結(jié)轉(zhuǎn) 2015-2016 年房價快速上行時期的高毛利項目。

　　行業(yè)開發(fā)周期和結(jié)算周期普遍為 2-3 年左右，因此高質(zhì)量預收款的結(jié)轉(zhuǎn)預計仍將持續(xù) 1-2年左右， 一線房企短期財務數(shù)據(jù)依然具備高質(zhì)量增長的空間。

TOP50 上市房企預收款合計值

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TOP50 上市房企預收對營收覆蓋率創(chuàng)近 5 年新高

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TOP50 上市房企毛利率中位值

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TOP50 上市房企凈利率中位值

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　　四、貨值充裕， 2018 前 4 月投資拿地強度有所回落

　　累加 2017 總貨值以及 2018 年 1-4 月新增貨值， TOP50 上市房企最新貨值儲備按照 2017 銷售規(guī)模計算， 平均可以滿足未來 4.1 年的銷售需求。 其中陽光城、泰禾集團憑借高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式搶占優(yōu)質(zhì)資源，當前貨值分別為 2017 全年銷售規(guī)模的 7.9 和 7.5 倍，保利地產(chǎn)、新城控股分別以 6.3 和 6.2 緊隨其后。 充裕的貨值儲備為銷售集中度提升的前提條件，手握核心土地資源的一線房企未來銷售表現(xiàn)預期向好。

　　2018 年 1-4 月投資拿地強度（新增土地價值/銷售規(guī)模） 方面， TOP50 上市房企中位值為0.4， 較 2017 全年的 0.6 有所下滑，主要受到銷售預期放緩以及融資持續(xù)收緊的影響。拿地強度居前的房企主要為中南建設(shè)、 招商蛇口、 保利地產(chǎn)、陽光城，分別達到 0.9、0.8、 0.5、 0.5。民營房企依然通過快周轉(zhuǎn)維持高杠桿模式，綠地控股、招商蛇口等央企背景在非市場化拿地方面的優(yōu)勢持續(xù)顯現(xiàn)， 資金和負債優(yōu)勢預計支撐行業(yè)集中度進一步提升。