一、全國人口與地產銷售相關性分析

　　1、住宅銷售面積（萬方）=96*二十年前出生城鎮人口（萬人）-21*省內遷入人口（萬人）+46*省外遷入人口（萬人）

　　模型R 方（解釋力度）為97%，本地滿20 歲人口對住房需求影響力大于遷移人口影響力，但兩者均為顯著。（注：遷移人口數均為該年時點人戶分離的人口數）通過城鎮遷移人口模型擬合出來的預測值與通過常住人口擬合的預測值較為接近。其中每一個在當年滿20 歲的城鎮青年將對應96 平方米的住房需求，這一指標遠高于同期全國30 平左右的人均住房面積。省外遷入人口對全國住宅銷售需求有正向影響，與預期基本一致。但值得注意的是，全國住宅銷售面積、城鎮出生人口等時間序列不穩定且未能通過單位根檢驗，此模型存在虛假回歸的可能性。按遷移人口規模平穩下滑的假設，預測2017/18/19/20年遷移人口整體規模為2.90/2.88/2.86/2.84 億人，根據推算對應每年滿20 歲城鎮青年人數約為618/617/609/614 萬人， 并假設省外遷移人口占比分別為35.4%/35.7%/36.1%/36.4% （ 逐年上升） ， 對應住宅銷售面積預測值為13.9/14.5/15.0/15.7 億平方米。

　　2、住宅銷售面積（萬方）=-334836+335*當年出生城鎮人口（萬人）+27*城鎮凈遷入人口（萬人）+25*省內遷入人口（萬人）-37*省外遷入人口（萬人）

　　模型1.2 的R 方（解釋力度）分別為99%，本地當年新生人口對住房需求影響力遠超城鎮凈遷入人口、遷移人口總數，但三者均為顯著。（注：城鎮人口凈遷入數為實際每年城鎮人口增量減去當年城鎮新生人口）在模型1.1 的基礎上，加入了常住口徑下城鎮凈遷入人口，并且將用當年城鎮出生人口數替代了20 年前出生人口數（回歸顯著性更強），從而得出了對2000-2016 全國住宅銷售面積回歸更優的模型1.2。未來2017-2019 年內全國出生率下降空間有限，中性假設下2017-2020 年出生率分別為12.82/12.74/12.61/12.03‰。預測2017-2020 年城市凈遷入人口數保持在2016 年時1730 萬人水平（推算值）。算出2017-2020 年全國城鎮化率分別為58.6/59.9/61.1/62.4%，而由模型1.2 推算出的全國住宅銷售面積為13.5/13.6/13.4/12.0 億平。

　　3、住宅銷售面積同比增速（%）=1.96*城鎮新出生人口同比增速（%）+0.51*城鎮20 年前出生人口同比增速（%）+0.69*城鎮凈遷入人口同比增速（%）+2.27*遷移總人口同比增速（%）

　　對變量進行同比增速的城鎮遷移人口模型R 方為44%，新出生人口、城鎮凈遷入人口、全國遷移人口都對住宅銷售面積增速有正向影響。由于銷售面積、城鎮出生人口等序列都不平穩，對所有變量進行了同比增速處理并重新建立模型，其中添加了當年城鎮新出生人口同比增速變量（相比20 年前出生人口更為顯著）。此外，省外遷移人口同比增速的提升對于住宅銷售面積增速也有正向影響，說明拋開城鎮化因素后的全國遷移人口總數對住宅銷售仍有促進作用。考慮到全國遷移人口自2014 年開始回落，在未來此項同比增速為負，將拖累全國住宅銷售增速。舉例來看，2016 年全國住宅銷售面積增速為22.4%，可由人口因素解釋的部分為16.9%，5.4%為投資性需求帶來的增量。

　　2017 年城鎮凈遷入人口同比增長20%，模型1.2\2.1 預測的住宅銷售面積分別為14.4/15.9 億平，對比原預測增加0.94/1.89 億平。在假設中提到，之前預測值是基于每年城鎮凈遷入人數穩定在1730 萬人水平。當城鎮化人口同比增加20%到2076 萬人，模型1.2/2.1 的預測結果分別增加了0.94/1.89 億平。考慮到我國新經濟蓬勃發展，城市群經濟帶逐步形成，未來城市圈集聚效應將繼續增強，因此城鎮化進程的加速也將對應全國住宅銷售的顯著提升。

　　二、房地產銷售與各省份人口相關性分析

　　1、：各省份住宅銷售面積（萬平方米）=58.3*城鎮20 年前出生人口（萬人）+11.4*外省凈遷入城鎮人口（萬人）+3.9*省內凈遷入城鎮人口（萬人）

　　2、：各省份住宅銷售面積（萬平方米）=59.9*城鎮20 年前出生人口（萬人）+7.5*本省常住人口凈遷入數（萬人）

　　以城鎮遷移人口及城鎮本地新出生人口為自變量的模型對2000-2010 時間段內各省份總銷售面積擬合度較為接近。解釋力度（R 方）接近70%，本地20 年前新生人口對住房需求影響力大于遷移人口影響力，但兩者均為顯著。每1 個本地新生人口對應該省份住宅銷售面積約為60 平方米，用當年城鎮新生人口作為變量解釋力度稍差；外省遷入城鎮人口對應銷售面積要高于省內遷入人口。以常住人口凈變動及城鎮本地新出生人口為自變量的模型與前模型擬合度接近，且殘差分布也具有類似的表征：在湖北、湖南、黑龍江、河南、河北等人口流出大省都明顯高估，而在上海、江蘇、北京等省份出現明顯低估。這中殘差分布的地域性可能與各地區的經濟發展、地產金融屬性差異有關，遷入北京上海等地的人口數量眾多且購買力較強，對當地住宅市場影響較大。

　　3、（2011-2016）：各省份住宅銷售面積（萬平方米）=115*城鎮二十年前出生人口（萬人）+22*外省凈遷入城鎮人口（萬人）

　　針對2011-2016 樣本進行分析，城鎮出生人口、城鎮遷入人口對住宅銷售面積的影響系數都顯著上升。解釋力度（R 方）為79%，解釋力度上升明顯。每1 個本地20 年前新生人口遷口對應115 平方米住宅銷售面積，影響系數相比2000-2010 樣本結果都上升97%，其主要原因可能是同期內個人居住面積增長加快，從2000 年時20 平米上升至2016 年時36.6 平米，外加我國獨生子女家庭較多的結構特征，父母出資為子女買房帶動了較高的住房需求；而每1 個外省遷入城鎮人口對應22 平方米住宅銷售面積，影響系數相比2000-2010 樣本結果增加90%，其原因可能在于遷移人口在遷入地城鎮原先以租房為主，而在2011-2016 購房傾向顯著提升，對應人均住房面積屬于合理水平。

　　4、各省份住宅銷售套數（萬套）=0.81*城鎮二十年前出生人口（萬人）+0.08*本省常住人口凈遷入數（萬人）

　　選取住宅銷售套數作為自變量，消除了人均住宅面積的潛在影響，城鎮本地出生人口的解釋效力依然顯著。解釋力度（R 方）為74%。每1 個本地20 年前新生人口對應購買0.81 套住宅，而每1 個常住凈遷入人口對應購買0.08 套住宅，可見城鎮本地出生人口依然是購房的主要人群。由此可見，剔除不同省份的人均居住面積因素的影響后，城鎮本地適齡青年人群和省外凈遷入人群依然是影響購房需求的核心因素。

　　綜上，2000-2016 年期間20 年前出生城鎮人口數仍然是決定各省份地產銷售額的決定性因素，省外凈遷入城鎮人口數影響系數其次，省內凈遷入城鎮人口影響系數最低。由于各省份在1990-2000 年期間出生率分化較大（參考圖3），東部經濟較發達省份出生率顯著下降，而中西部省份出生率仍位于15‰高位以上，觀測到2011-2016 年期間高出生率的18 省住宅銷售面積占全國比重持續上升。而從安徽、江西、廣西、湖北、四川、河南等中西部主要人口流出省份來看，此六省在1991-2000 年期間平均出生率均高于15‰，對應2011-2016 年住宅銷售面積占全國比重呈加速抬升趨勢。全國住宅銷售重心將持續由東南沿海發達省份向中西部省份轉移，且此趨勢將延續至2020年左右，對應2000 開始中西部省份出生率逐漸接近全國平均水平。而在2020-2030 年期間，對應2000-2010 年全國出生率均顯著下降，全國地產銷售增量需求較為有限。