一、我國社會化進程已經進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市;

　　我國社會化進程已經進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市。

　　目前不得不承認的是，我國確實已經步入“人口老齡化”的階段，“人口紅利”的優勢在逐漸減少，未來將不會有太多年輕人從農村涌入城市;

　　然而，事實上，人口老齡化對房產市場的影響不會像想象的那么大。因為雖然人口老齡化的事實不可否認，但事實上，人口基數足夠大，而且二胎政策已經放開。

　　最重要的是，我國的城市化已經進入下半場，遠不是原來“農村包圍城市”，而是從“農村向城市涌入”變成“由周邊三四五六線城市涌向中心城市”。

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　　目前北上廣深無疑是中國“虹吸效應”最強的幾個城市。這些城市不僅僅擁有著其他城市不可比擬的資源，同時也迸發著更多的機會，更加新鮮的文化和思想，始終吸引著全國各地的目光。

　　以北上廣為首的70個大中城市來說，目前的房產庫存，其實還遠遠不夠。

2017年第二季度中國主要城市人口吸引力概述

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　　2010-2016年31城小學生人口變化的情況。之所以采用小學生人數反映人口變化，是因為統計局公布的常住人口與各地政府政績掛鉤，真實性有待商榷。

2010-2016年31城小學生人口變化的情況

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　　廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯，未來憑借著其本身的優勢，也應該不錯。

　　除了北京、上海之外，其他城市都在爭奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭奪戰，再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市，這些城市有著較好的人口增長預期，未來的購房需求量繼續膨脹。

　　二、一二線城市已經或將要進入限制性發展新周期，土地供應逐年減少;

　　一二線城市已經或將要進入限制性發展新周期，土地供應逐年減少。

　　關于土地供應，大家不得不承認的是，目前一二線城市的土地供應趨勢確實在逐漸減少。

2017年1-9月不同城市土地市場情況

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　　一線城市總體來看土地供應同比確實在增加，且樓面價有所下降

　　而二線城市土地供應量持續走低，然而樓面價卻上升了22%，即地價上漲超過四分之一

　　對于一線城市，北上廣深作為政策調控的重點，土地供應量有所回升。

　　尤其是北京第一季度的土地供應就已經達到2016年全年的供應，但是這種供應，盤旋在北京的房企仍然不領情，主要也是因為2016年的供地量實在太低，不足120萬平方米。

　　所以2017年的多倍土地供應仍然起不到太多作用，即使2017年是2016年土地供應的10倍，總體來看也不足1200萬平。

　　上海和廣州2017年的土地供應量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但這個土地供應量基本也是杯水車薪，更何況，這部分土地里還有那么多的租賃用地，共有產權，商服用地等。

　　同時深圳，土地供應量著實是百分百的減少，2017年前三季度住宅土地成交量為0。

　　同時，因為房價最主要的組成部分就是地價，地價上漲四分之一，房價不可能不漲。2017年二線城市土地成本上升四分之一多，即使開發商放棄利潤，只是單純為了公司的運作，品牌的擴張，但是地價高居不下，房價肯定不能低啊。

　　開發商的底線無非是不賺錢，但是不能賠錢。

　　所以，從中期看來，一二線城市的土地供應會持續走低，一方面是城市總體規劃的布局，另一方面也是限于18億畝耕地紅線，這是一個具有法律效力的約束性指標，18億畝耕地根本上是不可突破的底線，所以加大土地供應困難重重。

　　三、重壓調控下，房價依舊保持小幅上漲;

　　自2016年930新政以來，樓市也經歷了一年多的“限購+限價+限貸+限售”的高壓調控，這一系列的調控政策確實取得了效果，根據2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數據顯示：

　　1、熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平，同比漲幅全部回落

　　70個大中城市中15個熱點城市房地產市場繼續保持穩定。從環比看，新建商品住宅價格全部下降或持平;從同比看，漲幅均繼續回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。

　　2、70個大中城市中一線城市房價環比繼續下降，二三線城市漲幅繼續回落或與上月相同

　　一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅與上月基本相同;

　　3、70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落

　　不過比較有意思的是，這輪調控“限購+限貸+限價+限售”，房價仍然沒有下降，相反大多數城市的房價仍然在上漲。除了北京等一線城市有0.1個百分點左右的下降外，其他城市房價均在上漲。

　　這種力度的調控房價仍在上漲，那么如果后期調控政策力度僅停留在這個程度、不繼續加碼呢，房價是否就仍然會維持這種小幅上漲的態勢，小幅上漲也是漲。

　　四、那么，房價何時會降?

　　1、調控之下，房價何時會下跌?

　　很多人對于調控有誤解，認為調控就是要讓房價下跌。

　　其實不是，調控是為了讓房價穩定下來，既不大漲也不大跌。

　　國家一直以來說的，都是要穩定房價，讓房地產行業穩定健康的發展，減少系統性金融風險。國家從來沒有說過，要讓房價下跌的話。

　　事實上，在我國樓市發展史上，確實有幾次樓市崩盤，包括溫州、海南，當然最具代表性的還是海南的“天涯海角”。

　　同時可能會有人提到周先生在G2o會議上的表示，中國將繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，去杠桿、警惕并防控影子銀行、房地產市場泡沫等風險。

　　但是經濟去杠桿、金融去杠桿，不一定就是降負債，房企目前的負債率確實已經超過平均負債率，但是如果真的用降負債的辦法來降杠桿，經濟很可能出現瀑布式下跌。

　　即使后續租售同權等政策落實，那其實從政策制定到落實，中間還是有過渡期和緩沖期的，也就是說，2018年仍然是房產的緩沖期和過渡期。

　　2、北上深還能不能買?

　　不知道大家發現沒有，全國已經有40多個熱點城市發布了限售令，唯獨沒有北上深。

　　這意味著什么?

　　意味著收網的時候，特地留了一個口子。

　　當未來的某一天，全國大量的流竄資金，發現無處可去的時候，無房可投，無利可賺的時候，轉過身來一看，原來北上深還有機會上車。

　　你說，它們會不會蜂擁而已?

　　況且未來2年，隨著美聯儲的持續加息，保值避險將會取代升值，成為最重要的購房參考標準之一。

　　在全國300多個城市中，買哪里最安全?

　　北上深，注定會是避險資金的首選。

　　3、三四線城市還能不能買?剛需要不要再等等?

　　1.國家要去三四線庫存，這是任務。

　　2.怎么去庫存?人們習慣于買漲不買跌，所以要讓房價漲。

　　3.等房價漲的差不多50%以上了，去庫存也就去的差不多了，大概率開始限購。

　　4.限售以后，房子難買也難賣，流動性變差，房價逐漸穩定甚至小幅回落。

　　5.而相比于50%以上的上漲，回落的10%根本就不算什么，等回落后再買入的人，終究還是虧了。

　　縱觀這20年的樓市，一年內上漲50%的房子數不勝數，一年內下跌50%的城市屈指可數，這就是真實的現狀。所以既然是剛需，既然早晚都要買，趁著利率低趕緊買入，終究還是省錢的。

　　從長期來看，由于我國人口基數大，以及目前我國的城市化進程已經進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市，一二線城市的住房需求還有膨脹空間;

　　從中期來看，我國的土地供應肯定是逐步縮減的，尤其是一二線城市，受限與各城市總體規劃，以及城市本身的體量，未來一二線城市土地供應會繼續下降;

　　從短期來看，目前我國的調控政策已經可以說是“史上最嚴”，房產調控也逐步定為長效機制，但是高壓之下，我國房價仍然保持小幅上漲，不得不說是需求端發力。

　　雖然房產調控已經納入某會報告，要維持房價穩定，但是“穩定”一定是房價穩定上漲，而不是穩定下降。

　　房價大漲的時代確實已經不復存在，但是在2018年前，仍然會保持像2017年下半年穩定小幅上漲的態勢，預計全年的漲幅不會超過4%。