2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。

　　一、2017年中國房地產市場形勢總結

　　1、地方調控深化，長效機制加速推進，積極引導預期

　　2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。

　　未來房地產政策短期將堅持政策的連續性穩定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發展格局。中長期逐步構建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設，2018年長效機制落實將進一步加快。同時，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，這也將對未來房地產市場產生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產市場穩定建立更穩固的基礎。

　　2、重點城市成交下行，三四線城市增長顯著

　　2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環比漲幅持續回落，整體趨穩。三四線城市在寬松的政策環境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴厲政策管控下，市場趨于穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

　　(1) 重點城市成交規模：供應受限，全年成交規模明顯縮減，一線城市降幅最大

2010-2017年11月50個代表城市商品住宅月度成交量走勢

資料來源：公開資料整理

　　全年成交規模明顯縮減。據初步統計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較2016年成交回落，但絕對規模居相對高位。

　　(2)、重點城市成交結構分析

　　基于套總價、結合成交量，將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區間

資料來源：公開資料整理

　　2017年各類城市各層次樓盤套總價及中位數有所上升，多數代表城市成交結構向高端轉移，居民置換需求不減。展望未來，在樓市長效機制作用下，房屋自住屬性強化，租賃住房、共有產權房供應不斷增多，剛需和中小戶型產品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產品購買力，部分城市住宅高端化步伐或將放緩。對于大多數二三線城市來說，房價基數較低，首次購房者更傾向于購買大戶型產品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進一步上升。

　　三、土地成交規模情況分析

2011-2017年11月全國300個城市住宅和商辦用地推出面積分析

資料來源：公開資料整理

　　全國各類土地推出量由降轉升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至11月，全國300個城市共推出各類用地17.5億平方米，同比增長10.8%，增幅較2016年上升了19.5個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升。1-11月共成交14.7億平方米，同比增長12.5%。其中住宅用地成交7.0億平方米，同比增長22.9%。

2011-2017年11月全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價

資料來源：公開資料整理

2011-2017年11月全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面平均溢價率走勢

資料來源：公開資料整理

　　住宅用地成交樓面均價繼續上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2343元/平方米，較2016年同期上漲25.6%。其中住宅用地樓面均價為4094元/平方米，同比上漲22.0%；商辦用地為2328元/平方米，同比上漲19.6%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為30.3%，較2016年下降12.6個百分點。其中，住宅用地平均溢價率35.2%，較2016年下降19.7個百分點；商辦用地平均溢價率為13.8%，較2016年下降0.4個百分點。

　　四、房地產行業競爭格局分析

　　2017年，品牌房企銷售業績再創新高，碧桂園全年銷售金額有望接近6000億元，龍頭房企提前完成全年銷售目標，市場占有率快速提升，行業規模效應不斷發酵。企業拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業進入發展新周期，房地產行業的業務模式和服務方式亟待重構，品牌企業通過全產業鏈的復合布局保持規模增長。

　　(1)、銷售業績：品牌房企銷售業績顯著提升，市場占有率不斷提高

2012-2017年11月代表企業月度銷售額及同比增速

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　　重點監測房企銷售金額保持增長。2017年，在三四線城市帶動下全國商品房銷售面積再創新高，品牌房企借勢壯大規模，銷售業績保持增長。1-11月，20家品牌房企累計銷售額達到34121億元，較2016年同期提高47.8%，銷售面積26065萬平方米，同比增長34.8%。

　　行業集中度加速提升，品牌房企市場占有率持續走高。2017年1-11月，20家品牌房企市場占有率進一步提升，其中銷售金額占有率為29.5%，較2016年提升8.4個百分點，銷售面積占有率為17.8%，較2016年提升4.5個百分點。與此同時，部分中小企業市場份額有所下降，領先房企壟斷特征明顯，中小房企競爭壓力增大。

　　(2)、拿地融資：品牌房企拿地規模增加，境外融資熱度提升

2012年1月-2017年11月20家代表企業拿地面積 和金額情況

資料來源：公開資料整理

2011-2017年11月20家代表企業拿地金額在各等級城市的分布

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　　企業加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規模增長顯著。2017年1-11月，品牌房企拿地積極，20家代表企業累計拿地23794萬平方米，同比增長75.4%；累計拿地金額14434億元，同比增長86.0%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。保利、世茂、龍湖和金地等企業拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。

　　2017年，房地產行業聚集度持續提升，企業發展格局發生新變化。大型房企業績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復雜的競爭環境下分化趨勢愈加明顯，行業加速邁向寡頭競爭時代。對于開發企業來說，一方面要繼續把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關注不同城市發展進程，把握重點和潛力城市發展規律，擴大自身規模。“CREIS中指·城市地圖”等大數據工具的使用，會讓企業的研判和決策更有銳度。同時，可積極發展租賃、產業地產和文化等領域，通過開發主業與新業務的協同發展，為企業可持續發展提供長期驅動力。另一方面，企業可大力挖掘存量資產運營價值，借助產品創新促進居民消費升級，提高開發主業服務附加值。通過業務模式和服務方式的變革和創新，保持企業持續穩健發展。

　　二、2018年中國房地產市場發展趨勢預測

　　宏觀經濟方面，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中于經濟結構的優化和質量效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠桿政策延續，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。

　　政策方面，長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放松穩預期。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。長效機制繼續深化促發展。年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。2018年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。

　　1、市場發展趨勢分析：成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長

　　在對國外房地產市場模型研究基礎上，同時借鑒國內外的理論成熟、操作實際的國民經濟動態模型和行業模型，中國指數研究從中國房地產發展實際出發，設計建立了“中國房地產業中長期發展動態模型”來研究房地產市場的長期內在規律和進行政策評估設計

　　根據“中國房地產中長期發展動態模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產市場提出如下假設：

　　假設1：宏觀經濟在結構轉型過程中穩中向好（GDP增長6.7%）；

　　假設2：貨幣政策穩健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

　　假設3：2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；

　　假設4：因城施策，多策并舉，多管齊下，力促房地產市場回歸平穩理性。

　　在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，據測算，2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。

2018年全國房地產市場各項指標預測結果

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　　總體來看，本輪周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩，二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預計2018年企業補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或將出現小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩。

　　2、因勢而變，把握增量、突破存量

　　(1)、發展階段：經濟增速與人口紅利仍是我國比較優勢，房地產市場規模將維持相對高位

　　我國房地產市場化運行時間較短，依據歷史經驗不足以發現我國房地產市場的周期規律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產市場發展歷史的國家經驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發展階段歷程，從經濟產業、人口紅利、城市化發展程度三個維度，選取人均GDP、三產占比、人口增速、撫養比、城鎮化率、城市群聚合力 等六個指標，基于1960-2016年宏觀數據，將不同年份的美國、日本、澳大利亞和中國看做獨立樣本，并判斷我國未來的發展趨勢。

　　美國、澳大利亞經濟水平達到頂層，日本在發展過程中經濟開始倒退，目前我國的經濟人口發展水平處于第二發展階段，與70年代的美國、80年代前后的澳大利亞和日本處于同一水平。不過與發達國家相比，我國的經濟發展速度和人口數量紅利仍是優勢。一方面，與相應時期的發達經濟體相比，我國經濟增速突出。同處第二發展階段的70年代后期的美國與80年代左右的澳大利亞、日本的經濟增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經濟增速仍處高位，即使未來幾年在新舊經濟交替另一方面，我國人口數量紅利仍有一定釋放空間，質量紅利提升助力經濟結構優化。與發達國家相比，我國的撫養比明顯較低，具備一定的人口紅利優勢。

　　我國房地產市場尚未形成自身周期規律，但2017年樓市長短期調控齊發，2017年勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行。縱觀美國房地產周期與市場結構變化，長期來看市場規模變化是相對平穩的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處于相對高位。

　　(2) 租賃市場發展空間分析

　　2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。對我國當前住房租賃市場的市場規模及未來市場空間進行了詳細測算， 2016年我國住房租賃市場規模達1.38萬億，至2020年可達近2萬億元。

　　從流動人口數量看， 2016年，我國流動人口總數為2.45億人，約占全國總人口的六分之一。流動人口主要集中于城市群內的一二線城市，是未來租賃市場發展的主要陣地。根據2010年第六次人口普查數據，我國流動人口數量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

　　從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮居民人均可支配收入

　　從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數城市不足20%。這一結果與我國當前發展所處階段及當下人民生活習慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當地居民收入更低，且收入中有相當比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不愿在租房上付出更高資金。

　　綜合上文分析，在判斷我國城市未來租賃市場發展空間上，應主要考慮租賃人口的絕對數量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發展的差異化。

　　人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。