新時代：向均衡變革，樓市穩(wěn)中求進

　　我們認為，房地產市場正進入一個新時代，這個時代將以制度變革為基礎，去調整不平衡、不充分的樓市現(xiàn)狀， 以 完成樓市向均衡的進化，幫助人民實現(xiàn)美好生活，完成偉大的城市化進程。而 2018年將是這一進程的開始。我們看到，十九大報告中明確提出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。十九大報告中關于房地產的論斷也非常清晰， 即房住不炒，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。我們認為，房地產市場的不平衡、不充分一方面是由城市化階段所決定，另一方面也與當前房地產市場的定位有關。

　　1、城市發(fā)展不平衡，房屋供給不充分

　　我國目前 處在城市化 第二階段 ， 大城市集聚 效應 導致 發(fā)展不平衡。如果我們用城鎮(zhèn)常住人口/總人口的比例來衡量城市化率的話，2016 年我國城市化率已經達到了 57.3%。根據(jù)國際上通行的衡量標準，當城市化率超過 50%，但是沒超過 70%時，城市化進程處在第二階段，基本特征是小城市人口向大城市進一步集聚，大城市集聚效應凸顯。從人口來看，一線城市常住人口占全國人口的比重，從 2008 年的 4.1%提高到了 2016 年的 5.2%，強二線城市的常住人口占比從 2008 年的 11.7%提高到了 2016 年的 13.1%，這說明在目前的城市化進程中，我國人口在向大城市進一步聚，而人口集聚的分化帶來了城市間發(fā)展的不平衡，2016 年一二線城市人均 GDP 已經達到全國人均GDP 的 2.3 倍，比 2008 年的 2.15 倍高。

我國 2000 年以來城市化率變化情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國一二線城市人均 GDP 與常住人口占全國比重

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　　資源過度集中在核心城市，其后果是帶來嚴重的大城市病，一二線城市人口密度過高，房價過高。由于我國核心城市的經濟發(fā)展速度較快及一些歷史原因，大量資源集中在了核心城市，如教育、醫(yī)療、產業(yè)資源等。以北京為例，根據(jù)統(tǒng)計北京市目前擁有三甲醫(yī)院 58 個，人均三甲醫(yī)院數(shù)量為 2.7個/百萬人，位列全國第二。2016 年中國頂級醫(yī)院醫(yī)院排行榜 TOP10 中，北京有三家醫(yī)院上榜，其中解放軍總醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院牢牢占據(jù)著前兩位。這說明全國頂尖的醫(yī)療資源過多地集中在北京等核心城市。資源的過度集中會加速人口向核心城市流動的進程，使得地區(qū)之間的發(fā)展失衡，其后果是給核心城市帶來嚴重的“大城市病”，表現(xiàn)為人口密度高，房價高企。

我國省份人均三甲醫(yī)院個數(shù)比較（個/百萬人），天津、北京排名靠前

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2016 年我國一線城市人口密度，一線城市遠超全國

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我國一線城市的房價遠遠高于全國平均水平

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　　另一方面。 我國保障性房屋供給不充分，保障力度仍然不足。我國保障性住房體系構建始于1998年，國發(fā)第 23 號文第一次明確提出為最低收入家庭提供廉租住房，為中低收入家庭提供經濟適用房。隨后政府又推出了限價商品房、公共租賃住房、棚改房等保障性住房政策，至此我國住房供應體系下共有經濟適用房、廉租房、限價房、公租房、棚改房等五大保障房類型。不過十二五以前，以經適房為主的保障性住房供給不充分，經適房投資額及竣工套數(shù)占全國總體的比重逐年下降，弱化了保障性住房的保障力度和效果。

我國保障房體系由廉租房、公租房、經濟適用房、限價房、棚改房五部分構成

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十二五規(guī)劃前，我國經適房竣工套數(shù)及投資完成額占全國總體的比重逐年下降

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　　我國保障房體系的構建急需 我國保障房體系的構建急需“ 補課”。 。十二五期間，我國政府加大了對保障性住房的建設力度，根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，十二五期間全國保障性住房建設共計 4000 萬套，占到同期全國商品住宅銷售套數(shù)的 78.2%。但保障房建設的力度和范圍仍然不足，保障效果有待提高，保障房體系的構建急需“補課”。

　　2、長效機制開啟新時代，供給側變革追求美好生活

　　房改二十年 調控多、政策多 。自 98 年 23 號文啟動我國房地產商品化至今，房改已經走過近二十年，期間經歷了多次房地產調控周期，調控的手段也從控制土地審批、提高稅費等豐富到限購、限售、限貸等限制性政策。縱觀二十年房改，我們可以發(fā)現(xiàn)我國樓市調控呈現(xiàn)出明顯的調控期長、放松期短的現(xiàn)象。其背后的原因是城市化率提高帶來了大量住房剛需，在政策放松時期會迅速釋放，短時間內推動房地產市場的快速發(fā)展。

房改以來我國房地產調控政策呈現(xiàn)出明顯的調控周期長、放松周期短的趨勢

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　　需求側調控成 為 主要手段 ，政策趨于短期化 。為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府多次出臺調控樓市調控政策，手段不限于限貸、限售、限購、限價、提高首付比等，但這些手段都是對需求端進行調整，由于住房剛需的存在，這些手段在短期內可以實現(xiàn)平穩(wěn)市場的效果，但只是延后了需求，一旦放松調控政策，這些需求會迅速釋放，將房價重新推回高位，無法真正有效地穩(wěn)定房價。因此從需求側調控樓市的效果相對有限。

長效機制落實房住不炒，租購并舉成為重要一環(huán)。房住不炒寫入十九大報告，這將奠定了今后樓市調控的主基調，為房地產長效機制的構建開啟了政策面的窗口。為落實房住不炒定位，長效機制的核心就是強調住房居住屬性，租購并舉是其中的重要一環(huán)。近兩年，租賃市場扶持政策及法規(guī)頻出，尤其是今年 7 月住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》出臺后，各地省市政府相繼出臺當?shù)氐募殑t文件，租賃行業(yè)扶持性政策的出臺達到高潮，行業(yè)將日趨規(guī)范，發(fā)展也將步入快車道。

　　增加住房供給，房地產供給側改革為人們提供美好新生活。從歷次樓市調控的政策來看，需求側調控只能在一定時期內穩(wěn)定房地產市場，缺難以得到一個長期效果。因此長效機制構建的重點，就是從房地產供給側尋求突破。一方面可通過推出租賃住房、共有產權房等，增加住房供給主體，分流購房需求，達到穩(wěn)定房價的目的。另一方面可推動集體建設用地入市，增加土地供給。2017 年 8月 30 日，國土資源部與住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，提出利用集體建設用地建設租賃住房，增加租賃住房供應。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破，相信未來在集體建設用地入市方面會有更多的政策落地。住有所居關乎民生大計，近幾年房價大漲也加重了居民的生活成本。隨著房地產供給側改革的逐漸深化，長效機制將有效緩解人民的住房壓力，真正為人民帶來美好新生活。