樓市波動減小，壓力小于2014 年

　　2018 年將是房地產市場的一個調整年，但由于樓市兩低一高特征的存在，樓市體現為波動減小的特征，樓市的調整也相對有限。我們判斷，2018 年房地產全行業銷售面積增速為-3%，而全國的新房銷售均價仍將增長。相應而言，投資端更為樂觀，我們預測新開工面積增長 3%、房地產開發投資增速 4%。

　　1、樓市已進入收縮期

　　2017年9月以來，房地產銷售面積增長轉負，樓市已明確進入收縮期。根據我們對房地產周期的研究，我們預期明年全年整個樓市都將處于調整及低位震蕩的局面。

根據 2009 年以來的房地產周期劃分，目前處于收縮期

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　　本輪房地產周期上升帶有較明顯的投機性質，從 當前 居民部門貸款端數據分析，我們也可以確認，樓市將進入調整期。主要理由是：1）居民中長期貸款及短期貸款的新增額出現下滑，2017 年 10月中長期貸款新增額從第三季度的 4593 億元降至 10 月的 3710 億元，短期貸款新增額從第三季度的 1931 億元降至 10 月的 791 億元；2）居民加杠桿行為仍表現地較為強烈，后續加杠桿的可能性也會進一步降低。

2017年10月住戶部門新增中長期貸款3710 億元

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2017 年 10 月住戶部門新增短期貸款 791 億元

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截至 2017 年 10 月靜態貸存比為 62%

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截至2017年10月動態貸存比為168%

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　　2、兩低一高的特征，導致樓市調整有限

　　目前房地產市場已進入新常態，體現為兩低一高的特征，即低庫存，低利率以及高集中度。這導致樓市的調整有限，行業政策也比較難有大的松動。

　　1）低庫存。我們以房地產待售面積來衡量目前的庫存水平。截止到 2017 年 10 月，全國商品住宅待售面積為 3.2 億平方米，較 2016 年底減少了 21.8%，是繼 2015 年房地產去庫存化以來的最大降幅，目前整個市場處在一個庫存較低的狀態，已經低于 2014 年調控時期的庫存水平。

2017 年商品住宅待售面積大幅下降，住宅庫存處在較低狀態

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　　2）低利率。從居民住房貸款加權平均利率來看，2017 年 3 季度居民住房貸款加權平均利率達到5.01%，較去年同期略有提高，但是與同為強調控時期的 2014 年相比，住房貸款利率明顯較低。因此從利率水平來看，2017-2018 年的樓市調控對購房需求的影響效果，會低于 2014 年調控期。

2017年3季度居民住房貸款加權平均利率低于2014 年

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　　3）高集中度。從城市等級來看，我國房地產行業呈現明顯的高集中度趨勢，體現為三大城市群及核心二線城市（Tier 2 city）商品房銷售面積和銷售金額占比較高。2016 年三大城市群及核心二線城市的銷售面積占全國商品房銷售面積的比例達到 52%，銷售金額占比更是達到 69%。三大城市群及核心二線城市是目前我國經濟增長較快的地區，也是人口流入的重點區域。正是由于龐大的流動人口基數，使得三大都市圈的住房剛需越來越大，針對需求側的樓市調控效果就比較有限。

2016 年三大城市群及核心二線城市銷售面積在全國占比達到 52%

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2016 年三大城市群及核心二線城市銷售金額在全國占比達到 69%

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　　3、樓市溫和調整，投資開工微弱增長

　　斷基于當前樓市新常態，我們判斷 2018 年樓市將體現為溫和調整，投資開工將出現微弱的正增長。具體而言，我們預測 2018 年房地產行業三大核心指標為：銷售面積增長（-3%）、新開工面積增長（3%）、房地產開發投資增速（4%）。我們同時判斷，新房銷售金額可能呈現為微弱的正增長（預期 2%），因房地產銷售價格將進一步攀升。

2018 年三大核心指標預測

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