重慶房價在 2011 年以后經歷了5 年的平穩時期，甚至在 2013 年后均價連續兩年小幅走低。始自 2016年 9、10 月份的銷售熱情帶動重慶市場銷量大增，2016 年重慶成交量首度突破 2800 萬方，成交金額突破 2000 億，晉級為全國規模最大的商品房市場。隨著全國限購限貸城市進一步增多和調控政策持續加碼，重慶作為核心二線城市中的“政策洼地”和“價格洼地”，2017 年前 6 個月全市均價大幅上揚。

　　近 5 年，雖然大重慶戶籍人口總數仍然是凈流出狀態（戶籍人口大于常住人口），但凈流出的數量在逐年降低，同時主城 9 區的常住人口和戶籍人口均呈現出凈流入的局面，流入人口主要來源于周邊區縣和周邊鄰近省市人口，從而對重慶主城的房價形成了有力支撐。另外，我們本文討論的房價也只是關注重慶主城 9 區的這一特定范圍。

　　目前重慶聚集著國內最大的汽車產業集群和全球最大的電子信息產業集群（西永工業園，組裝生產全球 1/3 筆記本電腦），汽車和電子兩大支柱產業占重慶市工業比重近40%，對工業增長貢獻率達 55%，帶動重慶市 GDP 增速連續十二個季度為全國第一。

　　自 21 世紀初開始，重慶就開始構建保障房體系，重要的時間節點包括：2001 年重慶開始經適房建設審批、2002 年建立廉租房制度、2007 年出臺《重慶市人民政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》改進和規范經適房制度。目前，重慶形成了以經濟適用房為主，廉租房和公共租賃住房結合的住房保障體系。除此之外，重慶市政府還加強了棚戶區和舊房改造，極大改善了困難群體的居住條件，經過重慶市政府的不斷努力，主城區棚改和舊改的空間已然較小。

　　截止到 2015 年，重慶累計保障性住房面積已經超過 3900 萬平，達到住宅供地總面積的 10%。最值得稱道的是，重慶的保障對象不受戶籍限制，入住門檻較低，新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進專業人才和外地來渝工作人員都可申請公租房的居住，有效地滿足了剛需群體的住房需求，對房價上漲起到了一定抑制作用。

　　從長期影響因素來看：從重慶經濟的基本面來看，不存在顯著改變市場預期的事件；從重慶的總體庫存來看，不存在長期持續上漲的可能性。隨著下半年大批新盤入市，重慶市場有望顯著降溫；從重慶住房保障體系來看，保障房和商品房良好互補，長時期保障重慶市場的穩定性。

　　從短期影響因素來看：從重慶市場的短期供應來看，首先，工期跟不上導致開發商無盤可售；其次，各類調控政策約束短期供應入市體量，造成實質性的“饑餓銷售”;最后，一線、核心二線和環熱點城市三、四線城市早就已經開啟限購，重慶作為經濟核心二線城市但房價的弱二線城市勢必會吸引投資需求流入，從而帶動整個市場內部不斷強化。

　　2012 年 10 月，為應對樓市過熱帶來的爛尾樓、惡意抬價等損害消費者利益的行為，重慶市在推出了預售證和備案政策。要求各樓盤預售前每套房屋價格要備案，備案價成為簽訂合同時的最高限價，并要求今后竣工的樓盤需強制辦理竣工交付使用備案手續，對商品房的預售資金進行監管。2017 年初，重慶市又對此政策加以強調，響應國家調控措施嚴控房價，調控政策控制流量、價格使市場在經歷了快速上漲后得以保持平穩，但同時也加劇了購房的恐慌情緒。

重慶 2017 年上半年房地產調控政策

數據來源：公開資料整理

　　重慶調控政策力度不及經濟發展水平和速度均弱于重慶的長沙、西安等城市，是全國重點二線城市中惟一未限購的城市。即便考慮到房產稅的有毒效應（“三無”人員購房繳納 0.5%的房產稅，例 200 萬房款，繳納 1 萬元房產稅，轉讓給非“三無”人員后可不再繳納），重慶房產的租金完全可以實現成本覆蓋，再加上重慶經濟向好的遠期預期支撐，重慶房產仍然擁有巨大的吸引力。

　　目前重慶仍舊正處在政策洼地，具有巨大潛力，市場對投資者來說可謂吸引力巨大。

　　從重慶房價的實際軌跡來看，在 2016 年十一期間 20 余城市出臺限購限貸政策形成了巨大的溢出效應，重慶市場受到顯著刺激，10 月份銷售面積幾乎翻番，直至 2016 年底，第一輪銷售熱潮來臨并未帶來整體房價的明顯上漲。自 2017 年 3 月開始，重慶房價開始快速上升趨勢，與之相伴隨的是重慶市更加嚴格的房地產調控政策，不僅進一步強化了原有的稅收政策，還與金融機構聯動共同遏制外地人入渝哄抬房價。但回溯 2017 年上半年，重慶新建住宅成交月均價環比均值為 4.72%，集中的反映了重慶房價 2017 年上半年快速上漲的勢頭。

　　面對當前火熱的重慶市場，多數開發商意圖通過加快工期、加緊推盤來抓住去庫存機遇，目前重慶市場短期庫存已經降至近 3 個月的水平，但必須要注意的是，短期庫存水平的超低位并不代表重慶市場長期供應不足，而只是受限于工期和預售證約束而導致的短期供應緊缺,考慮到北部區域巨大的潛在供應量和下半年開發商進一步加速推盤，重慶市場庫存周期有望回升。

重慶 2017 上半年重慶住房庫存周期不斷降低

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