一、隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢(shì)

　　北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)模控制在2300萬人以內(nèi)。2010年以后，隨著京津冀一體化的逐步實(shí)施和發(fā)展，首都經(jīng)濟(jì)圈人口吸引力大大增強(qiáng)。從全國范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長速度處于較快水平，同時(shí)北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢(shì)所趨。

　　隨著二胎政策的放開，北京地區(qū)的人口壓力進(jìn)一步加大。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預(yù)計(jì)交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

北京區(qū)域在校幼兒園和小學(xué)生數(shù)逐年上漲

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2010年-2015年京津冀地區(qū)人口凈增687萬

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　2016年4月至今，環(huán)京地區(qū)各個(gè)縣市相繼發(fā)布樓市限購政策。截至目前，環(huán)京地區(qū)已有9個(gè)縣市出臺(tái)限購政策，京津冀區(qū)域樓市熱度呈現(xiàn)持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，隨著產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的逐步落地，京津冀區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　通過國內(nèi)三大城市群的對(duì)比，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力、人口吸引力遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。從經(jīng)濟(jì)活力和人口密度來看，粵港澳大灣區(qū)的對(duì)于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)升級(jí)預(yù)示著高收入人群的比例將會(huì)上升，進(jìn)而帶動(dòng)住房、消費(fèi)等需求的進(jìn)一步上升。粵港澳灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè)。

灣區(qū)經(jīng)濟(jì)聚集度在我國處領(lǐng)先地位

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

粵港澳第三產(chǎn)業(yè)占比高于全國平均水平

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　二、行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大

　　從銷售額來說，過去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢(shì)。其中，2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，市占率達(dá)到3.17%，2016年前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到18.68%，市占率進(jìn)一步提升。而2017年前4個(gè)月，前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到了22%，集中度進(jìn)一步快速提升。

　　參考美國房企十強(qiáng)30%左右的市場(chǎng)占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)—所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。2016年全國銷售額為11.8萬億元，穩(wěn)定情形下按照每年13萬億的銷售額測(cè)算，在假設(shè)大房企占得30%的市場(chǎng)份額下，將會(huì)產(chǎn)生近4萬億的銷售額，空間十分巨大。

型房企銷售面積市占率呈上升趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　三、隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期，龍頭房企將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房企實(shí)力的要求更為多樣。除了資源優(yōu)勢(shì)，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，而這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又會(huì)反過來幫助龍頭房企獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源，從而迅速形成集聚效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　隨著行業(yè)壁壘的建立，地產(chǎn)行業(yè)將迎來穩(wěn)健發(fā)展的春天。隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也逐漸完成。龍頭開發(fā)商由于其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市占率的不斷提升，業(yè)績(jī)?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會(huì)。

大型房企有著更強(qiáng)的盈利能力

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　四、政策趨緊，龍頭迎來擴(kuò)張新機(jī)遇

　　政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開發(fā)商更顯優(yōu)勢(shì)。隨著政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資進(jìn)一步趨嚴(yán)，小型開發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開發(fā)商共同合作開發(fā)，因此大型開發(fā)商迎來并購的黃金時(shí)期，市占率有望加速提升。

　　龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴(kuò)張更為容易。龍頭開發(fā)商其本身就是品質(zhì)和信譽(yù)的保證，相比而言將享受更高的溢價(jià)，尤其是對(duì)于三四線城市，對(duì)住宅品質(zhì)的需求也在逐步提高，龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市的擴(kuò)張將更為容易。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理