最近香港房地產(chǎn)市場成交萎縮、地價暴跌等負(fù)面消息不斷，引起了市場的高度關(guān)注。那么，目前香港的房地產(chǎn)市場到底如何？2016年香港的房地產(chǎn)市場何去何從？為回答這些問題，本文依據(jù)香港特區(qū)政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，選取房價指數(shù)、租金、私宅成交量和房價收入比四項指標(biāo)來分析、判斷香港房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，并結(jié)合香港的宏觀經(jīng)濟(jì)、利率變化評估和預(yù)測香港房地產(chǎn)市場的未來走勢。

　　一、香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　（一）香港房價指數(shù)

　　房價指數(shù)即房屋價格銷售指數(shù)，通過它可以反映特定區(qū)域內(nèi)房價的漲跌幅度和變動趨勢。基期是相對于其他時期的參照點，通常為100，用于測量其他時期的變化。例如，香港房價指數(shù)基期值1999=100，2010年1月的房價指數(shù)為138.3，其含義是：相比1999年的基期值，2010年1月份香港房價上漲了38.3%。

　　最新統(tǒng)計顯示，2015年12月份香港房價指數(shù)為285.2，同比上漲2.5%，較上月漲幅收窄4.6個百分點；環(huán)比下跌2.8%，較上月跌幅收窄0.2個百分點。從近期看，香港房價指數(shù)同比漲幅連續(xù)8個月收窄，環(huán)比連續(xù)3個月出現(xiàn)負(fù)增長，這表明香港房地產(chǎn)市場迎來拐點，開始降溫。

　　從近23年的長期變化看，香港房價指數(shù)經(jīng)歷了“上升-下降-上升”的過程。

　　第一階段：1993年至1997年10月，香港房價一路攀升，房價指數(shù)從84.4升至172.9，漲幅高達(dá)105%。

　　第二階段：1997年11月至2003年7月，在亞洲金融危機(jī)的影響下香港房價暴跌，房價指數(shù)快速下滑，跌至58.4的谷底。

　　第三階段：2003年8月至2015年9月，香港房價重新步入上行通道，房價指數(shù)上漲至306.1，漲幅超過4倍。

　　值得注意的是2011年2月份香港房價指數(shù)已超過1997年亞洲金融危機(jī)之前的最高值，此后，香港房價繼續(xù)暴漲，樓市泡沫開始出現(xiàn)并不斷增大。從2015年第四季度開始，受本港經(jīng)濟(jì)增長趨緩、美國加息、大陸經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行等因素的影響，香港房價指數(shù)出現(xiàn)下行跡象，樓市開始降溫。

　　圖1 1993-2015年香港房價指數(shù)月度變化（1999=100）

數(shù)據(jù)來源：香港差餉物業(yè)估價署

　　（二）香港私宅租金指數(shù)

　　目前香港約有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租賃市場也是觀察香港樓市變化的重要窗口。依據(jù)最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年12月份，香港私宅租金指數(shù)為171.4，同比增長3.1%，較上月收窄2個百分點；環(huán)比下跌1.3%，跌幅較上月擴(kuò)大0.3個百分點。近期來看，香港私宅租金指數(shù)同比增幅連續(xù)6個月收窄，環(huán)比連續(xù)3個月負(fù)增長，表明香港私宅租賃市場也出現(xiàn)了降溫。

　　從近23年的長期變化看，香港私宅租賃市場經(jīng)歷了三輪“漲-跌”周期。

　　第一輪周期：1993年1月至2003年9月。從1993年至1997年10月，香港私宅租金指數(shù)從92.4上升至139.3，漲幅達(dá)50.8%；隨后受亞洲金融危機(jī)的影響，租金指數(shù)急轉(zhuǎn)直下，從高點跌至2003年9月71.3的谷底。本輪周期持續(xù)時間約10年。

　　第二輪周期：2003年10月至2009年3月，香港私宅租賃市場經(jīng)歷了新一輪的漲跌周期。從2003年末至2008年年中，香港私宅租金指數(shù)再度攀升，從71.7漲到121.7，增幅為69.7%，但仍未恢復(fù)到亞洲金融危機(jī)前的最高值。之后，受全球金融風(fēng)暴的打擊，香港私宅租賃市場開始降溫，租金指數(shù)下滑，到2009年3月降至93.2的本輪谷底。本輪漲跌周期持續(xù)時間約5年半。

　　第三輪周期：2009年第二季度至今，香港私宅租賃市場進(jìn)入新一輪“漲-跌”周期。從2009年4月開始，香港私宅租金指數(shù)止跌反彈，快速上漲，到2012年5月份租金指數(shù)已經(jīng)超過歷史最高值，之后私宅租金繼續(xù)飆升，至2015年9月份，達(dá)到177.5的高點，漲幅高達(dá)89%。與私宅銷售市場類似，在宏觀經(jīng)濟(jì)走低、股市下挫、租金指數(shù)沖到高位（相對基期值）的影響下，香港租房市場也迎來拐點，2015年第四季度出現(xiàn)降溫，預(yù)計2016年香港私宅租賃市場將進(jìn)一步降溫，私宅租金繼續(xù)走低。

　　圖2 1993-2015年香港私宅租金指數(shù)月度變化（1999=100）

數(shù)據(jù)來源：香港差餉物業(yè)估價署

　　（三）香港私宅成交量

　　統(tǒng)計顯示，2015年12月份，香港私宅成交4043套，同比下跌32.7%，較上月同比跌幅收窄9個百分點；環(huán)比上漲43.1%，環(huán)比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。從近期成交變化看，香港私宅成交同比連續(xù)9個月負(fù)增長，環(huán)比從7月份開始也出現(xiàn)負(fù)增長，但波動較大，9月和12月環(huán)比仍實現(xiàn)正增長。整體而言，香港房地產(chǎn)市場私宅成交量出現(xiàn)了一定程度的萎縮，樓市活躍度有所降低。

　　從近14年的長期變化看，香港私宅成交量波動幅度較大、頻率高，共經(jīng)歷了4個漲跌周期，成交量的高峰值分別出現(xiàn)在2004-2005、2006-2007、2009-2011、2012年，隨后均出現(xiàn)大幅回落，每個漲跌周期持續(xù)約3-4年。

　　從最近的一個漲跌周期看，2014年4月份開始，香港私宅成交量出現(xiàn)上升，至2015年7月份，基本維持在5-6千套/月的成交水平。但從2015年8月份開始，香港私宅成交量明顯回落，月均成交從5千多套下滑到2千多套，目前仍處于下行階段。預(yù)計2016年香港私宅成交量將維持在歷史低位。

　　圖3 2002-2015年香港私宅成交量月度變化

數(shù)據(jù)來源：香港差餉物業(yè)估價署

　　（四）香港房價收入比變化

　　房價收入比，即一個地區(qū)的住房價格與居民家庭年收入之比，是衡量其房地產(chǎn)市場冷熱程度的重要指標(biāo)之一。房價收入比值越大，偏離合理區(qū)（國際公認(rèn)區(qū)間為3-6）越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性越大。

　　依據(jù)香港政府統(tǒng)計處公布的數(shù)據(jù)，本報告在選取B類私宅（包括港島、九龍和新界）均價和香港家庭月度收入中位數(shù)的基礎(chǔ)上，得出香港的房價收入比。

　　統(tǒng)計顯示，2015年第三季度，香港房價收入比為22.9，同比上升9.4%，環(huán)比下跌0.9%，近三年來看，香港房價收入比基本都在20以上，且比值呈增大之勢，遠(yuǎn)高于國際合理區(qū)和13.6的均值 ，表明近期香港房地產(chǎn)市場過熱，泡沫增多，風(fēng)險較大。

　　從近25年的長期變化看，香港房價收入比經(jīng)歷了“上升-下降-上升”的過程。

　　第一階段：1991年至1997年第二季度，香港房價收入比整體上揚，從8.7攀升至17.5。此階段香港房地產(chǎn)市場逐步升溫，房價飆升，投資和投機(jī)行為盛行，樓市泡沫增多。

　　第二階段：1997年第三季度至2003年第一季度，香港房價收入比整體下降，從高點回落至6.7的谷底。這一階段主要受亞洲金融危機(jī)的影響，香港房地產(chǎn)市場泡沫破裂，樓價暴跌。

　　第三階段：2003年第二季度至2015年第三季度，香港房價收入比再度上升。至2010年第四季度，香港的房價收入比已經(jīng)超過1997年亞洲金融危機(jī)前的最高點。港府意識到香港樓市出現(xiàn)過熱，采取提高印花稅、加大土地和房屋供應(yīng)來抑制需求，但效果不佳，香港房價收入比繼續(xù)擴(kuò)大，到2015年第二季度達(dá)到23.1的高點，比13.6的均值高7.5，香港樓市的泡沫程度之大可見一斑。

　　圖4 1991-2015年香港房價收入比季度變化

數(shù)據(jù)來源：香港政府統(tǒng)計處