朋友圈在瘋傳一組數據：以發布2015年報的412家上市公司為準，兩市共有46家公司的全年凈利潤不足1500萬元。近半上市公司利潤不足購買京滬深的一套豪宅。

　　這是現實的寫照。房地產對經濟和資本市場影響深遠，即使是美歐發達國家也不例外。也因此，經濟界稱房地產為周期之母，“十次危機九次地產”。但是，樓市政策正在變得越來越寬松，樓市的調控卻進入了尷尬的境地。

　　從寬松程度來看，當前的樓市政策如果不是近10年來最寬松，也絕對是2008年以來最寬松的。

　　從首付比例來看，剔除一線城市以外，首套房的首付比例降至20%，二套房30%，為十年以來最低。從契稅來看，根據財政部日前發布新的房地產交易稅費新政，2年以上就免征，首套房最低1%，也是歷史最低。

　　利率更不用說了，去年連續降準降息之后，房貸利率比2008年還要低。住房公積金亦如是。

　　房地產的利好政策一波接著一波，一個比一個更給力。目前來看，這波利好也將在2016年持續。畢竟決策層明確把“去庫存”作為2016年的經濟工作重點之一。

　　然而，在樓市托舉政策下，樓市卻上演尷尬的“冰與火之歌”，沒有庫存壓力的一線城市，在托舉政策下，面臨房價失控風險；反之，那些真正讓決策層著急、面臨高庫存壓力的三四線城市，在各類托舉政策下，依然提振無力。

　　一二線樓市提振不了全國

　　2015年以來，一二線頻頻刷新的地王地塊，樓市新政下新增的購房需求，為避險只涌入一二線城市，而止步于三四五線城市門口。

　　受市場利好預期，一線城市和部分二線城市樓市自2015年開始，房價不斷上漲。2016年以后，趨勢更加明顯，生活在京滬深無房和想換房的朋友一個比一個焦慮，朋友圈的公共話題也跟著從股市切換到樓市。

　　中國某研究院23日發布的數據也如是說明，春節假期結束后首周，32個主要城市的住宅成交面積環比上漲6.7倍，同比上漲5倍。其中北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房地產成交漲幅最為明顯，環比上漲2171%；同比來看，一線代表城市成交面積上漲幅度也最大，為830%。

　　當然，也有觀點認為，在中國城鎮化存在巨大差異的背景下，一二線城市率先領漲是必然的。那么問題來了，樓市的下一階段，會自一二線城市傳輸至三四線城市嗎？又或者一二線城市頻頻刷新的地王、高房價可以托舉整個中國樓市嗎？

　　對于上述兩個命題，筆者都不甚樂觀。

　　首先，雖然一二線城市成交量向好，后續的交易稅費、土地購置以及房地產開發投資等等數據都將大量緩解，但依靠樓市向好的一二線城市根本無法托舉整個樓市。一線和核心二線不足40城，他們占全國房地產投資的額度不足20%。

　　其次，一二線城市的快速復蘇和上漲也將形成強勁的資金和購買力汲取效益，三四線城市更難提振。

　　最后一個最根本的因素在于，三四線城市的房地產庫存問題，不簡單是缺少住房需求，其本質源于無產業和人口導入。一個沒有人的城市的房地產如何能夠刺激起來，又該放多少水才能夠刺激起來呢？

　　也就是說，一二線城市的復蘇可以防止房地產全面硬著陸，但卻很難真正的迎來房地產高速發展的時代。

　　樓市去庫存亟需系統性方案

　　高庫存壓制固定資產投資，進而拖累“穩增長”，制約“去產能”、“去杠桿”。房地產也確確實實存在高庫存難題。但筆者認為，房地產形勢在歷經2015年托舉政策向好之時，也亟需在2016年得以優化。

　　從一二線城市來說，不存在去庫存問題的城市要以穩為主，減少經濟對房地產的過度依賴，以及減少高房價對產業成長及人才導入的擠出效應；存在去庫存壓力的地方，要以不放大房地產泡沫為底線。

　　筆者最近和一個做早期股權投資的朋友聊天，股權投資收益太低，收益期拉的太長，不如樓市。2016年，他準備收盤全投一線房產。一個保守估計能支持200個創業項目、解決1000人就業的資金量。轉向房產后，不過是換取了2套豪宅。

　　另外一則“段子”也在朋友圈流傳，說一位深圳的朋友，早年賣房創業，初始資金90萬元，創業成功后賺了400萬，準備買房，發現和當初同樣地段的房子卻需要490萬。多年的創業在房價飆升面前等于一無所有。

　　當房地產被各級政府以及市場資金關注的時候，股市和產業復蘇和提振就更難了。

　　一線城市最先回過神來。2月24日，深圳市住建局局長楊勝軍透露，深圳市政府正在研究采取措施調控房地產價格。

　　上海也在2月23日要求新增中小戶型商品房，中心城區中小戶型商品房不低于70%，郊區不低于60%。

　　中國的樓市變化太快，政策總滯后于市場，在筆者看來，二線城市在歷經今年上半年的瘋漲之后，也很可能將從寬松趨向從緊。

　　一二線城市的政策底線在于產業，三四線托舉地產的關鍵在于著眼長遠。

　　一些短期救市新政正在全國的多個三四線城市鋪開并執行，比如，財政補貼刺激購房，讓金融機構給開發商放貸。這些政策不能說沒有效果，但長期看，卻將帶來更大隱患。

　　房地產去庫存對三四線城市來說，是個長期問題。三四線城市的天量庫存，其癥結并非地產，而是住房需求基本滿足、產業基礎薄弱、人口外流和外來人口公共服務不足等多種因素造成。

　　解決中國樓市的高庫存，不能單純依靠刺激住房消費的短期政策，而需要一套系統性方案，推進城鎮化、培育和發展具有地方競爭力的產業、增加公共服務投入等等。