2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件，從本月22日起，除了一線城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將降低。

　　降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收比例——不到20天連出三招，今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開啟。

　　在業(yè)界看來，巨大庫存已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題，也是擺在中國經(jīng)濟(jì)增長面前的難題。財政部等三部門的新政策目標(biāo)指向正是去庫存。

　　那么，房地產(chǎn)庫存到底有多少？

　　在2月19日召開的中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。

　　“我覺得有大中小三個口徑。”王一鳴說，最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積。

　　王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示，到去年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉。

　　“如果再加上待開發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計算，房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能消化掉，這是房地產(chǎn)庫存的大口徑。”王一鳴說。

　　也就是說，最悲觀地看，目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個月的消化時間。

　　值得注意的是，全國總體庫存量大，但已經(jīng)出現(xiàn)分化。一二線城市庫存正在緩解，但三四線城市至今沒有緩解的跡象。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者，本月初針對非限購城市，央行下調(diào)房貸首付比例，此次財政部等三部門調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，切實(shí)降低購房成本，有利于房地產(chǎn)市場交易的活躍，推動房地產(chǎn)去庫存。這也是實(shí)施積極財政政策穩(wěn)增長的具體表現(xiàn)。

　　那么，此次三部門的新政究竟能對購房產(chǎn)生多大的刺激作用？

　　按照三部門的新政，購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　購買家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%征收契稅；90平方米以上的，減按2%征收契稅。

　　個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬。對一個二套房購買者來說，假設(shè)購買一套90平方米、總價100萬元的住房，需要繳納契稅3萬元，按照新政，只需要繳納1萬元。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，這個政策將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快去庫存，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　在胡景暉看來，2015年“330新政”出臺之后，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱，市場也在降溫。此次中央重啟財稅政策，意味著未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速去庫存化，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。

　　政策實(shí)施效果尚需時間檢驗，對樓市去庫存來說，似乎并不是一件容易的事。

　　在王一鳴看來，目前樓市最突出的矛盾有兩點(diǎn)：一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎么化解，還找不到特別有效的辦法；另一個是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化，而且有相當(dāng)一部分商業(yè)用房沒辦法消化。

　　王一鳴提出了8條措施破解庫存難題，包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發(fā)展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行，推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅，通過特殊政策進(jìn)一步鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房，商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化，盡量取消以前的一些限制性政策等。

　　在胡景暉看來，房地產(chǎn)調(diào)控仍需進(jìn)一步深化。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)；除了契稅和營業(yè)稅，個稅也有減免空間。

　　盡管過去的一年是房地產(chǎn)庫存問題暴露的一年，但這個行業(yè)的銷售收入依然處于高位。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達(dá)到8.73萬億元，同比增長14.4%，創(chuàng)歷史新高。

　　王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%，“我覺得在國民經(jīng)濟(jì)中非常重要�！�