去年全省深圳、珠海樓價上漲最快

　　2015年廣東全省樓市成績單出爐，佛山對全省成交龍頭發起的挑戰并未成功，廣州依然是“銷冠”。而深圳毫無意外地成為全年全省房價上漲最快的城市，同為特區的珠海在樓價漲幅上緊隨其后。近日，廣東省房協發布《2015年度廣東房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)，該《報告》透露，去年廣東商品房銷售市場總體回暖，銷量創下歷史新高，但待售面積也達到歷年最高水平，去庫存壓力仍然較大。珠三角相對其他地區市場回暖步伐更快，銷量同比增速持續領先。展望2016年，政策將進一步寬松，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有進一步下降空間。

　　廣州仍是全省銷售面積老大

　　去年，廣州客買佛山樓成為一大潮流，佛山樓市因此爆發。在這樣的背景下，不限購的佛山樓市會否取代限購的廣州成為新的“龍頭老大”引發關注。然而，廣東省房協的《報告》顯示，去年全省21個地級市中，商品房銷售面積超過1000萬平方米的有廣州、佛山、惠州、中山和東莞5個城市，比2014年增加了3個;廣州、佛山和惠州的商品住宅銷售面積均超過1200萬平方米，分列第一、二、三位，其中廣州的銷售面積更是超過1600萬平方米，龍頭老大的地位仍然穩固。

　　按地區分，珠三角地區的商品房銷售面積8706.88萬平方米，同比增長29.4%，占全省的74.5%，比重較2014年提高2.3個百分點;東翼銷售516.11萬平方米，增長33.4%，占全省的4.4%;西翼銷售880.12萬平方米，增長5.7%，占全省的7.5%;粵北山區銷售1577.91萬平方米，增長15.4%，占全省的13.5%。數據顯示，珠三角地區的商品房銷售面積的全年同比增速走勢明顯領先于其他地區，反映了房地產市場與社會經濟的內在聯系關系，在住宅供求關系由總體緊缺過渡到總體平衡階段之后，房地產區域市場的分化正不斷凸顯。

　　《報告》認為，對于一線城市及人口流入較多的部分二線城市，2016年的去庫存的壓力不大，但大多數三、四線城市及部分二線城市則不容樂觀。

　　珠海房價已與廣州相當接近

　　去年深圳房價漲幅驚人，引發全國矚目。事實上，除了深圳以外，另一個經濟特區珠海的房價也迅猛增長，漲幅在全省名列第二，其銷售均價已經與廣州相當接近。

　　從住房銷售均價看，深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳、珠海房價同比漲幅包攬前二，廣州市場重心主要是在外圍區域，拉低了全市均價。從銷售均價看，深圳的房價在全廣東已經“一騎絕塵”，足足是第二名廣州的兩倍多。而在全省范圍內，均價在萬元以上的城市只有深圳、廣州、珠海以及東莞，就連佛山也未邁過萬元關口，均價在5000元/平方米上下的城市最多。

　　《報告》由此認為，伴隨著區域經濟一體化的不斷發展，房地產市場以城市群形態發展的趨勢也在增強，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房價高企，進而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。

　　去年一線城市樓市表現超越二、三線城市，許多開發商回歸一線城市，因此推高了廣深地價。《報告》顯示，去年全省土地購置面積1478.80萬平方米，同比下降24.4%;土地成交價款890.97億元，同比增長4.0%;土地成交均價6025元/平方米，同比大幅增長37.6%。其中，廣深兩市土地購置面積占全省18.4%，同比下降了3.3個百分點;但成交價款占50.1%，提高了15.1個百分點，廣深兩市成交價款占比大幅提高是拉動全省土地購置均價增長的主要因。

　　首付、利率今年仍有下降空間

　　展望2016年，該《報告》認為，國內經濟運行依然面臨較為嚴峻的考驗，房地產投資筑底回升對經濟穩增長意義重大。從宏觀政策走向來看，央行將繼續實施穩健的貨幣政策以平衡資本流出壓力，引導中長期實際利率下行以降低企業融資成本，促進房地產需求持續釋放以進一步化解市場庫存，進而改善金融機構的貸款意愿和房地產企業的投資意愿。

　　對于房地產市場而言，預計中央仍將從供需兩端發力，穩步推進農村土地制度改革試點;加快戶籍制度改革進程，推動新型城鎮化建設;取消過時的限制性措施，促進房地產市場持續穩定健康發展。需求端將繼續放寬公積金、貨幣信貸及財政等政策，加大對改善型住房需求的支持力度;供應端將加大安置房貨幣化分配的力度，加快培育和發展住房租賃市場。

　　從市場走勢看，當下穩定住房消費、鼓勵購房需求的政策環境不會改變，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有進一步下降空間，短期內住房需求依然會持續釋放;中長期而言，提高戶籍人口城鎮化率、戶籍制度改革及全面實施二孩政策等，都將為房地產市場帶來持久的需求動力。