2015年佛山住宅“解限”，商業(yè)地產(chǎn)備受打擊。最明顯的便是投資客對(duì)寫(xiě)字樓、商鋪投資熱情大不如前，過(guò)剩問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。然而令人意外的是，公寓市場(chǎng)卻迎來(lái)逆市上揚(yáng)，成交成績(jī)同比上一年大漲3成，其中11月、12月還創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　成交：

　　政策利好驅(qū)動(dòng)，成交同比漲3成

　　據(jù)佛山世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年禪桂公寓成交面積達(dá)25.26萬(wàn)㎡，相較于2012年的14.55萬(wàn)㎡、2013年的21.42萬(wàn)㎡、2014年的19.15萬(wàn)㎡，2015年禪桂公寓成交面積創(chuàng)下自2010年以來(lái)的新高位，同比上一年猛增32%。不僅如此，2015年禪桂公寓成交量也在11月、12月創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　在商業(yè)地產(chǎn)大受打擊的2015年，禪桂公寓成交面積為何能不降反升？佛山世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)此分析，“2015年以來(lái)持續(xù)釋放的利好政策一定程度上刺激了投資客，尤其是解限、廣佛同城加速等背景下，公寓市場(chǎng)需求逐漸加強(qiáng)，大批廣州投資客入市帶旺公寓市場(chǎng)。”

　　賣(mài)得最火的公寓盤(pán)中，廣州客便占據(jù)成交客戶(hù)中的絕對(duì)比重。比如以4.5億元成交金額問(wèn)鼎2015年佛山公寓銷(xiāo)售榜首位的越秀·星匯云錦，其公寓產(chǎn)品的廣州客占比便超過(guò)7成。就連地鐵沿線的二手公寓也受到廣州客熱捧。據(jù)二手中介人士介紹，自廣佛地鐵延線通車(chē)后，南桂路站的桂南名都、普君北站的普君新城都迎來(lái)不少?gòu)V州投資客。

　　此外，進(jìn)入第四季度，南海區(qū)有新凱廣場(chǎng)、萬(wàn)科金域中央等多個(gè)優(yōu)質(zhì)公寓項(xiàng)目入市，也是公寓成交在最后兩個(gè)月創(chuàng)新高的原因。

　　價(jià)格：

　　以?xún)r(jià)換量多，公寓成交均價(jià)微跌

　　相比之下，非地鐵上蓋的公寓則通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”來(lái)吸睛，個(gè)別鎮(zhèn)街公寓盤(pán)更低至5字頭。其中，位于汾江北的華南金谷，成交均價(jià)低至5字頭；　位于禪西的零壹科技園成交均價(jià)6字頭；　位于城南的萬(wàn)通國(guó)際、保利天璽低至8、9字頭；　明福智富廣場(chǎng)成交均價(jià)8字頭；　就連位于佛山新城的依云國(guó)際，2015年也有9字頭起的促銷(xiāo)價(jià)。

　　在以?xún)r(jià)換量之下，2015年禪桂公寓雖成交量大漲，但成交均價(jià)卻有所下降。據(jù)佛山世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年禪桂公寓成交均價(jià)為1.01萬(wàn)元/㎡，同比變化不大。但在2013年，禪桂公寓成交均價(jià)達(dá)到了1.32萬(wàn)元/㎡，這也就意味著現(xiàn)在公寓價(jià)格和最高峰時(shí)相比跌了3000多元/㎡。

　　“相對(duì)于寫(xiě)字樓、商鋪，公寓低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)明顯，投資準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較低，能夠吸納更多客戶(hù)群體。”佛山中原地產(chǎn)分析道。而其中住宅式公寓憑借“3成首付”、“70年產(chǎn)權(quán)”、“低管理費(fèi)”、“住宅水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等優(yōu)勢(shì)，對(duì)比起商業(yè)性質(zhì)公寓又更受歡迎。

　　展望：

　　今年多公寓新盤(pán)入市，青年社區(qū)概念流行

　　雖2015年佛山公寓去貨理想，但這并不代表今年的市場(chǎng)無(wú)壓力。據(jù)佛山合富輝煌統(tǒng)計(jì)，未來(lái)佛山中心區(qū)公寓仍有約87萬(wàn)㎡的新供應(yīng)，其中佛山新城占40萬(wàn)㎡。其中，禪桂將有兆陽(yáng)·O立方、越秀·可逸新勢(shì)力、綠地中心二期、星星E客、時(shí)代云圖“YOU+國(guó)際青年公寓”等全新公寓產(chǎn)品亮相；　佛山新城則中德服務(wù)中心、信保廣場(chǎng)、集成金融廣場(chǎng)、中盈盛達(dá)國(guó)際金融中心、蘇寧廣場(chǎng)等項(xiàng)目。此外還有雄盛王府廣場(chǎng)、越秀·嶺南雋庭、萬(wàn)科金域中央等公寓產(chǎn)品在售。

　　“公寓直面‘紅海廝殺’，性?xún)r(jià)比仍為王。”佛山世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)此直言，2016年禪桂新中心公寓供應(yīng)充足且同質(zhì)化嚴(yán)重，但性?xún)r(jià)比高且升值潛力大的項(xiàng)目仍會(huì)是投資者首選。此外，今年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)得到廣州客源支撐，這也是公寓市場(chǎng)的新機(jī)遇。

　　為了形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，今年不少新公寓主打“創(chuàng)業(yè)”、“新青年”概念。如兆陽(yáng)·O立方便號(hào)稱(chēng)“青年聯(lián)合體”，主打宜商宜居loft公寓；　星星E客欲打造“潮人公館”，將目標(biāo)客戶(hù)瞄準(zhǔn)80/90后置業(yè)者及投資客；　時(shí)代云圖則引進(jìn)在廣州大熱的“YOU+國(guó)際青年社區(qū)”模式，意欲引領(lǐng)朝安片區(qū)童服產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。而在近期召開(kāi)的廣東省兩會(huì)期間，不少省人大代表也都為“房地產(chǎn)去庫(kù)存”支招。在解決商業(yè)地產(chǎn)難題方面，廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)主任何寧卡就提出鼓勵(lì)將商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存改造為創(chuàng)客空間、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、電商用房等。這點(diǎn)與上述這些項(xiàng)目的定位有些不謀而合。