搶不到是等死搶得到是找死？

　　“瘋了，都瘋了。”競拍大廳之外，圍在電視前注視著場內土地競拍結果的人們無一不在感慨。而大廳之內，開發(fā)商不假思索地輪流舉牌的情形仍在繼續(xù)。仿佛那5000萬元乃至1億元的競價階梯只是一個數(shù)字，在主持人落槌定音之前，沒有什么能夠阻擋他們拿地的決心，就像沒有什么可以阻擋去年地價瘋狂地上漲一樣……

　　樓層介紹

　　土地出讓金高達2032億元

　　隨著2015年12月28日最后一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交額最終被鎖定在了109宗地、2032.1億元，又一次創(chuàng)造了歷史。

　　事實上，自去年10月北京密集出讓優(yōu)質地塊開始，就已經(jīng)有業(yè)內人士預測，今年的土地出讓金定能超越2000億元大關。

　　事實也正是如此。由于北京土地供應的日漸減少，地價也一路走高。昔日不屑一顧的區(qū)域、地塊，如今不斷被刷新，5萬+、6萬+、乃至7.5萬的樓面價橫沖直撞進入人們的眼里。從去年年初的亞林西、白盆窯地塊到下半年的樊家村等地王出世，大家就仿佛看到了一個單價10萬+的“豪宅世紀”的到來。因為按照行業(yè)的一般規(guī)律，售價需是地價的兩倍才能保證企業(yè)利潤。

　　對此，有業(yè)內人士表達了憂慮：土地作為開發(fā)商的生產(chǎn)資料，“搶不到是等死，搶得到是找死”。孫宏斌也在融創(chuàng)發(fā)布會上表示，北京的地價越來越看不懂，算不過來賬了。

　　在分析土地市場火爆的深層原因時，北京房產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，土地供應的減少是推升地價的重要原因之一。“在土地供應總量減少的前提下，住宅供應的總量也在減少。而在僅存不多的住宅土地供應總量當中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”

　　而另一方面，房企的激烈競爭也使得2015年的北京地價攀上新臺階。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當中，實際樓面價低于1萬元/平方米的僅9宗；1萬-3萬元/平方米之間的有15宗；超過3萬元/平方米的則多達26宗，占比高達52%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，在供地減少的同時，房企對地塊的需求卻在增加。大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地市場更加呈現(xiàn)供不應求的狀況，因此大多數(shù)宅地都引發(fā)了爭搶。

　　●備忘欄

　　白盆窯總價地王

　　2015年1月7日，因體量巨大而被媒體戲稱為“巨無霸”的豐臺區(qū)白盆窯地塊開拍，最終以86.25億元成交，再次刷新了北京總價地王紀錄。目前在該地塊上打造的自住房項目華潤·花香四季也已入市，售價2.9萬元/平方米。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市

　　2015年2月27日，全國33個擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的試點出爐，大興區(qū)成為北京唯一獲批的試點區(qū)縣。業(yè)內人士認為：農(nóng)村集體建設用地入市可以更好保障農(nóng)民利益，降低開發(fā)成本，但獲取這類型土地的難度不比“招拍掛”低。此外政策還在試點的初期，只能開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不允許建成住宅銷售，因此暫時不會對樓市產(chǎn)生太多影響。

　　樊家村單價地王

　　2015年10月20日，位于豐臺區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊成功出讓。最終經(jīng)過104輪競拍，葛洲壩以49.5億元總價、配建4.1萬平方米公租房及6.18萬平方米回遷房的代價競得樊家村地塊。業(yè)內測算，地塊商品住宅部分折合樓面價在7.5萬元/平方米左右，問鼎2015年的單價地王。

　　聯(lián)合體

　　由于拿地門檻提高，北京土地市場上更多地呈現(xiàn)出國企、央企占主流以及聯(lián)合體拿地的趨勢。從2015年土地市場的情況來看，活躍在土地市場的企業(yè)80%都是國企或者央企所組成的聯(lián)合體。

　　由于不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對于土地價格的承受能力也不一樣，因此聯(lián)合拿地可以分攤資金風險，共享資源，所以成為了企業(yè)拿地的最佳選擇。不過，更多的國字號企業(yè)聯(lián)合在一起，意味著更大的資金量和更強的本地資源，這又反過來讓拿地競爭的激烈程度進一步升級。

　　最揚眉吐氣

　　豐臺多年沉寂如今站上高地

　　長期以來豐臺作為建材、長途客運及農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，流動人口眾多，環(huán)境復雜，并非房企拿地的焦點。然而2015年以來，豐臺的西南三四環(huán)區(qū)域卻成了土地市場上競爭最為激烈的區(qū)域，這里的每一宗土地入市幾乎都會引來眾多實力房企的拼殺。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位于五環(huán)以內地塊盡數(shù)花落豐臺。而2015年成交的宅地中，實際樓面價前五名中，豐臺區(qū)便占據(jù)3席，其商品房部分的樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍。

　　事實上，從2014年龍湖、泰禾相繼拿下西局地塊開始，西南三環(huán)板塊就開始蛻變。及至2015年，大量地王級別地塊在豐臺涌現(xiàn)，使得這一區(qū)域的潛力為越來越多的房企認可。在北京東、西、北三個方向地塊趨于飽和的狀態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展重心正在南進，豐臺也將成為一個新興的高端豪宅區(qū)。

　　“從配套來看，兩輪六年城南投資計劃達7000多億元，基礎設施、配套條件逐步完善，已經(jīng)讓城南成為樓市的需求熱點。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅如是說。