編者按去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，突出強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求；建立購(gòu)租并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。那么目前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大在哪兒？農(nóng)民購(gòu)買商品房的意愿和能力如何？回購(gòu)商品房做保障房是否可行？采訪組以河南省為研究樣本，深入進(jìn)行調(diào)研采訪。

　　近來(lái)，農(nóng)民工進(jìn)城買房成為熱門話題，議論者眾。其中一個(gè)疑問(wèn)就是：農(nóng)民工進(jìn)城買房潛力有多大？

　　為回答這些問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)調(diào)研組赴河南蹲點(diǎn)調(diào)研。之所以選擇河南，主要因?yàn)楹幽鲜俏覈?guó)人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，加上河南出臺(tái)政策早，在鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房方面已經(jīng)有一些積極探索。

　　城里人買不了這么多房

　　調(diào)研組先到鄭州，再到漯河、濮陽(yáng)兩個(gè)省轄市，還到了縣級(jí)市禹州市和臨潁縣。每到一個(gè)城市，直撲眼簾的無(wú)一例外都是高聳的新樓。

　　這些樓房時(shí)髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點(diǎn)直掛云霄的感覺(jué)。多、密、新，構(gòu)成了我們對(duì)河南中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最初印象。

　　“河南房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化很明顯，縣級(jí)城市庫(kù)存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對(duì)要小很多。”河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說(shuō)。

　　據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月底，河南省商品房庫(kù)存面積11165萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，去化周期17個(gè)月。這其中，有7個(gè)縣市去化周期超過(guò)36個(gè)月，有32個(gè)縣市去化周期在18個(gè)至36個(gè)月之間。

　　按地產(chǎn)界通常的說(shuō)法，去化周期12個(gè)月左右說(shuō)明供需相對(duì)平衡，超過(guò)這個(gè)點(diǎn)，就會(huì)有去庫(kù)存的壓力。

　　在鄭州新區(qū)，高樓林立，現(xiàn)代化都市已具規(guī)模。

　　河南正商置業(yè)有限公司副總裁郭偉說(shuō)，鄭州市近年住宅供應(yīng)在整體商品房供應(yīng)中占比不大，作為省會(huì)城市剛性需求很旺盛，所以房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上漲，庫(kù)存壓力不大。相比之下，商業(yè)用房供應(yīng)量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個(gè)月。

　　省轄市住宅庫(kù)存的壓力則大了許多。“2014年年中是最難熬的時(shí)候，全市有7個(gè)月銷量負(fù)增長(zhǎng)。為啥？房子降價(jià)，退房的比買房的還多！”濮陽(yáng)市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)顯示，濮陽(yáng)市商品房庫(kù)存量260萬(wàn)平方米，其中市城區(qū)庫(kù)存162萬(wàn)平方米。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺，投資意愿不強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資下降。

　　在漯河，2015年前三季度商品房預(yù)售面積168萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近14%，實(shí)際銷售78萬(wàn)平方米，同比降低28%。同時(shí)還有大量已經(jīng)形成投資的在建和待建項(xiàng)目。2013年和2014年該市共批準(zhǔn)99個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1867萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目雖未全部開(kāi)工，但已實(shí)際形成投資。“這么算的話，這些投資已經(jīng)可以滿足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)陳興和說(shuō)。

　　對(duì)于縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的壓力更為嚴(yán)峻。2015年上半年，禹州市商品房銷售面積同比下降了35.3%，低谷時(shí)全市一個(gè)月僅賣出40多套房子。目前在售商品房112萬(wàn)平方米，即使按2015年政策推動(dòng)下銷售30萬(wàn)平方米計(jì)算，也需要將近4年才能消化。

　　“房地產(chǎn)牽一發(fā)動(dòng)全身，這么大的庫(kù)存量靠城里人根本沒(méi)有辦法消化。”李學(xué)軍說(shuō)，在這個(gè)背景下，河南各地開(kāi)始探索加快農(nóng)民工市民化，推動(dòng)以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革和政策激勵(lì)。

　　農(nóng)民工為啥愿意進(jìn)城買房

　　房令江在濮陽(yáng)市打工已有20多個(gè)年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車穿梭于大街小巷，常常夢(mèng)想在城里擁有一個(gè)屬于自己的房子。

　　當(dāng)房令江在位于濮陽(yáng)繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時(shí)，禁不住開(kāi)心地大笑起來(lái)。2015年7月他剛剛在這里買了一套三居室。

　　“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒(méi)有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”房令江說(shuō)，“這是我們的動(dòng)力！”

　　2015年4月開(kāi)始，濮陽(yáng)市出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商合理降價(jià)，讓利于民。購(gòu)買首套住房的，每平方米政府補(bǔ)貼150元，還減免交易服務(wù)費(fèi)。

　　在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤最大的賣點(diǎn)：小區(qū)配套了幼兒園，小學(xué)明年交付使用，以后還會(huì)有初中。公司副總經(jīng)理邵永宏說(shuō)，這里的房子70%是附近的農(nóng)民購(gòu)買。

　　河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市里農(nóng)民的購(gòu)房意愿很高，比例高達(dá)60%至80%，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買房的最大動(dòng)力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

　　“農(nóng)民給自個(gè)兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購(gòu)房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過(guò)去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說(shuō)得很！”濮陽(yáng)市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說(shuō)。

　　2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)的政策，采取改善金融服務(wù)、實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、落實(shí)子女教育同城待遇、降低購(gòu)房成本等措施，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

　　但是雖然有政策上的優(yōu)惠，農(nóng)民能買得起城里的房子嗎？

　　房令江說(shuō)，這次買房，政府補(bǔ)了1萬(wàn)多，自己首付20多萬(wàn)，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來(lái)，每月家里還有不少節(jié)余。

　　“現(xiàn)在農(nóng)民工已經(jīng)更新?lián)Q代了，有技術(shù)的藍(lán)領(lǐng)工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事。”河南正商置業(yè)有限公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理郭麗敏說(shuō)，現(xiàn)在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農(nóng)民工工資增長(zhǎng)。

　　從我們走訪的情況來(lái)看，縣級(jí)市房?jī)r(jià)普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應(yīng)的金融支持，很多農(nóng)民有在城里購(gòu)房的意愿和支付能力。