中央“去庫(kù)存”基調(diào)已定 樓市后續(xù)政策如何加碼？

　　決策層此番提去庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。而下一步的政策也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，從增加住房需求、降低購(gòu)房門(mén)檻和降低房企融資難度、減少土地供應(yīng)等多管齊下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　繼11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問(wèn)題。

　　連續(xù)幾日中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

　　對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年以來(lái)的數(shù)據(jù)和2013年數(shù)據(jù)，并結(jié)合各地土地市場(chǎng)表現(xiàn)和政策走向研究發(fā)現(xiàn)，決策層此番提去庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。而下一步的政策也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，從增加住房需求、進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻和降低房企融資難度、減少土地供應(yīng)等多管齊下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　決策層為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)頻提去庫(kù)存？

　　21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，決策層此番提出化解樓市庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

　　1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，創(chuàng)21個(gè)月來(lái)最低

　　房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下，并持續(xù)下滑，截止到2015年10月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng)歷史新低，同比增速僅2%。從全國(guó)和地方的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速的下滑無(wú)疑拖累著固定資產(chǎn)投資的增速，并成為影響GDP的重要因素之一。

　　2.房地產(chǎn)庫(kù)存仍在不斷攀升，且銷(xiāo)售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)

　　截止到10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

　　銷(xiāo)售無(wú)疑是去庫(kù)存的最直接的方式，但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂(lè)觀(guān)且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)，1-10月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況來(lái)看，自7月以來(lái)，銷(xiāo)售面積同比增速在不斷收窄，9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均遠(yuǎn)低于近6個(gè)月13.2%的平均增速。

　　再反觀(guān)2013年，截至2013年9月末，全國(guó)商品房待售面積44636萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，兩年以來(lái)，全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米，上漲了54%。

　　3.賣(mài)地收入驟降，加劇地方債務(wù)危機(jī)

　　今年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17847萬(wàn)平方米，同比下降33.8%；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來(lái)罕見(jiàn)的低迷。

　　土地收入的持續(xù)下滑將加劇地方政府的債務(wù)危機(jī)，在房地產(chǎn)投資下滑之時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施投資成為對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無(wú)錢(qián)吸引社會(huì)資本進(jìn)入的現(xiàn)狀。在確保地價(jià)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，地方政府只能收縮土地供應(yīng)以穩(wěn)地價(jià)。

　　4.房地產(chǎn)去庫(kù)存成為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，關(guān)系金融體系風(fēng)險(xiǎn)

　　21世紀(jì)宏觀(guān)研究院認(rèn)為，和此前房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不同，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資無(wú)疑成為拖累固定資產(chǎn)投資，乃至宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)。

　　另一方面，樓市的高庫(kù)存也將給金融體系帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，我國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴(lài)性，開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸、政府平臺(tái)貸，基本都以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動(dòng)產(chǎn)。

　　2012年上半年，全國(guó)銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，2013年略有增長(zhǎng)，2014年以來(lái)開(kāi)始加速增長(zhǎng)，至今年前三季度達(dá)1.59%。