龍頭房企進入社區(qū)O2O已成潮流之勢。近日，恒大攜手 騰訊強勢入主港股企業(yè)馬斯葛，致力于共同打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務商。7月31日，由騰訊、百度和萬達合力打造的O2O商城——飛凡電商正式上線，將 109個萬達廣場中的數(shù)萬個商家和消費者帶到線上去。萬科推出V-LINK，并將物業(yè)管理平臺分拆上市，打造物業(yè)服務、社區(qū)交流與商圈服務平臺的O2O閉環(huán)商業(yè)。

　　我國房地產(chǎn)已經(jīng)積累了近250億平方米的存量住宅。在房地產(chǎn)70年的生命周期中，開發(fā)銷售僅僅5年，而后期的裝修、社區(qū)服務、再交易、抵押融資等占據(jù)65年，具有長尾需求效應。因此，房地產(chǎn)行業(yè)下游一直被認為是房企未來轉型的“藍海”。

　　所謂社區(qū)O2O，是指在移動互聯(lián)網(wǎng)和電子商務普及的軟硬件條件下，通過線上線下資源整合，實現(xiàn)“線上支付、線下消費”閉環(huán)，完成產(chǎn)品或服務的最后一公里 配送。其核心是以社區(qū)生活場景為重心，打通用戶與商家及服務者之間的連接平臺，主要包括物業(yè)管理、社區(qū)物流、社區(qū)消費、社交平臺等四大版塊以及相應增值服 務。

　　房企進入社區(qū)O2O，除轉型驅動外，其自身掌握海量的、綁定房企品牌的業(yè)主資源和社區(qū)公共服務資源，與互聯(lián)網(wǎng)結合后具有非常強的流量效應，增值前景可期。

　　截至2014年，全國具有商業(yè)開發(fā)價值的500戶以上的社區(qū)約5萬個、2500萬戶、7500萬人口。截至今年5月，一、二線主要城市共有社區(qū)93753個，其中北京和上海的小區(qū)數(shù)量達到了1萬個以上，這些大型小區(qū)基本上為大型房企所開發(fā)。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計，全國物業(yè)公司服務質量十強中，有8家具有開發(fā)商背景，但在物業(yè)管理、社區(qū)商業(yè)，社區(qū)養(yǎng)老、教育、金融等領域，居民的“痛點”很多。

　　在中國，目前社區(qū)商業(yè)占比不足30%。社區(qū)居民之所以選擇遠距離的大型商超和網(wǎng)購，除了價格的考慮外，“大而全”是主要因素。但這實際上掩蓋了居民個性化和差異化的消費需求，而這種需求完全能在社區(qū)就近滿足。

　　過去，盡管房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，衍生出了規(guī)模龐大的下游產(chǎn)業(yè)鏈，但開發(fā)商對于這一領域并不感興趣。原因之一在于房企高成本融資、高杠桿，下游盈利模式不清晰、現(xiàn)金流不可觀，很難匹敵開發(fā)行業(yè)40%的毛利率和20%左右的凈利率。

　　同時，社區(qū)物業(yè)公共屬性的定位讓定價很難提高，再加上人力成本攀升，多數(shù)公司掙扎于虧損邊緣。此外，社區(qū)家裝利潤低、易受樓市周期沖擊；社區(qū)金融、醫(yī)療和教育規(guī)模小、難敵品牌供應商也是原因之一。

　　隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，2014年中國移動網(wǎng)民達到5.6億人，滲透率達85.8%，2017年將達到7億人。互聯(lián)網(wǎng)的精髓——鏈接，將成為未來社區(qū)居民日常便利生活的主要路徑之一。

　　值得注意的是，由于社區(qū)服務網(wǎng)絡化的加劇和移動互聯(lián)滲透率的提升，通過社區(qū)O2O的方式，將極大地降低房地產(chǎn)下游服務的成本，而且也將最大程度地疏通社區(qū)居民與社區(qū)服務商之間的信息交流障礙。

　　目前，社區(qū)O2O可觀現(xiàn)金流的盈利模式仍沒有浮出水面。以物業(yè)管理為例，萬科2014年物業(yè)管理凈利潤僅3.8億元，與其龐大的房地產(chǎn)銷售相比九牛一 毛。但是，移動互聯(lián)網(wǎng)深度下沉，將極大地降低社區(qū)O2O平臺建設的成本。而且，隨著人口老齡化、房地產(chǎn)開發(fā)空間見頂、資金利率長周期下行，社區(qū)O2O的盈 利前景越來越可觀。

　　基于互聯(lián)網(wǎng)“點擊和流量為王”、“基礎服務免費、增值服務收費”的公認法則，先期布局平臺的時機已成熟，最關鍵的就是要掌握流量入口。在互聯(lián)網(wǎng)時代，誰掌握流量入口，誰就在未來這一領域競爭中占得“山頭”。

　　經(jīng)過十多年的大規(guī)模開發(fā)銷售，大型龍頭房企基本上都掌握了海量社區(qū)資源和業(yè)主資源。若通過布局物業(yè)管理、家裝、社區(qū)醫(yī)療、教育、社區(qū)金融、物業(yè)租賃和再交易等，也就掌握了未來解決社區(qū)居民消費“痛點”的先機，這也是各大房企近期紛紛搶灘社區(qū)O2O最主要的考慮。

　　此外，多層次資本市場的形成，特別是新三板、戰(zhàn)略新興板、互聯(lián)網(wǎng)融資的快速發(fā)展，為房企布局社區(qū)O2O并獲得高估值融資、人才管理模式創(chuàng)新，以及股權激勵也創(chuàng)造了條件。