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上市房企庫(kù)存達(dá)2.3萬(wàn)億元 泰禾集團(tuán)高居榜首
2015/5/17 8:32:51 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 6個(gè)月內(nèi)3次降息,央行的貨幣寬松政策讓房地產(chǎn)公司喘了一口氣,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,降息能夠直接帶來(lái)按揭貸款成本的降低,提升購(gòu)房者入市的積極性,進(jìn)一步推動(dòng)“3·306個(gè)月內(nèi)3次降息,央行的貨幣寬松政策讓房地產(chǎn)公司喘了一口氣,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,降息能夠直接帶來(lái)按揭貸款成本的降低,提升購(gòu)房者入市的積極性,進(jìn)一步推動(dòng)“3·30”新政以來(lái)的成果,從而改善地產(chǎn)公司不斷惡化的現(xiàn)金流。
截至2014年末,A股上市房企手握存貨2.3萬(wàn)億元,從房企的銷售情況看,消化這萬(wàn)億存貨需要兩年半的時(shí)間。整體來(lái)看,房企的存貨量相對(duì)合理,營(yíng)銷收入也是同比增長(zhǎng)。但是,個(gè)別房企因在行業(yè)調(diào)整期逆市大量增加土地儲(chǔ)備,且營(yíng)銷收入增長(zhǎng)緩慢,造成現(xiàn)金流不斷惡化、負(fù)債率居高不下。
標(biāo)準(zhǔn)排名研究院根據(jù)126家上市房企的庫(kù)存增長(zhǎng)、負(fù)債水平、存貨周轉(zhuǎn)以及現(xiàn)金流惡化情況等四項(xiàng)指標(biāo)綜合分析,最終得出“2015中國(guó)上市房企風(fēng)險(xiǎn)榜”。其中泰禾集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、中洲控股、云南城投、金科股份、實(shí)達(dá)集團(tuán)、嘉凱城、魯商置業(yè)、華夏幸福和中南建設(shè)位居前十。
居榜首的泰禾集團(tuán),2014年存貨增加292億元,同比增長(zhǎng)125%,同年公司的銷售收入為84億元,只增長(zhǎng)36.6%。按照這樣的銷售速度,如果泰禾集團(tuán)要消化掉手里的526億元的存貨,需要6年時(shí)間。
同時(shí),泰禾集團(tuán)還要面對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高,以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流缺口連續(xù)兩年超百億的尷尬局面。雖然公司在資本市場(chǎng)上拋出了40億元的增發(fā)方案,但面對(duì)556億元的負(fù)債總額,以及166億元的現(xiàn)金流缺口,40億元也只是杯水車薪。想要扭轉(zhuǎn)局面,唯一的辦法就是加快銷售、回流資金,以及不斷融資。
手握2.3萬(wàn)億存貨 泰禾一年激增292億
126家上市房企2014年年末的存貨為2.3萬(wàn)億元,比2013年末增加3200億元,增長(zhǎng)16%。
其中92家房企存貨同比增加,泰禾集團(tuán)一家就增加了292億元,增幅高達(dá)125%,從絕對(duì)值上看,泰禾集團(tuán)存貨增長(zhǎng)額甚至超過(guò)了保利地產(chǎn),排名第1,而后者的年銷售收入是泰禾集團(tuán)的12倍。
在126家房企中,只有34家房企的存貨出現(xiàn)下降,這其中就包括萬(wàn)科,該公司2014年末存貨為3177億元,同比減少134億元,下降4個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)“白銀時(shí)代”下,萬(wàn)科主動(dòng)減少拿地,其對(duì)后市的謹(jǐn)慎程度可見(jiàn)一斑,從存貨數(shù)量對(duì)比,萬(wàn)科不僅是所有房企中存貨下降數(shù)額最多的房企,也是四大標(biāo)桿房企中唯一一家存貨值下降的公司。
存貨周轉(zhuǎn)率排名前10的房企中,幾乎全部是深耕二三線城市的中小房企,如鐵嶺新城、格力地產(chǎn)、西藏城投等。
值得注意的是中華企業(yè)、華發(fā)股份和泰禾集團(tuán)這三家中型房企,存貨周轉(zhuǎn)率也處于較高水平,中華企業(yè)為693%,排名第11;華發(fā)股份為676%,排名第12;泰禾集團(tuán)628%,排名第14。
而四大標(biāo)桿房企則全部低于行業(yè)平均水平,其中保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率245%、招商地產(chǎn)233%、萬(wàn)科217%、金地集團(tuán)169%。可以看到,大型房企一方面拿地謹(jǐn)慎,另一方面也在積極消化存貨。
平均負(fù)債率75% 珠江控股已近資不抵債
2014年126家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)74.82%,僅比2013年降低0.05個(gè)百分點(diǎn)。
其中,珠江控股的負(fù)債率高達(dá)98.84%,該公司的資產(chǎn)總額僅比負(fù)債總額多2000萬(wàn)元,一只腳已是踩在懸崖之外。
如果說(shuō)珠江控股只是一家資金僅10多億的小房企,在負(fù)債率前10名中,不乏像魯商置業(yè)、泰禾集團(tuán)、云南城投等中型房企,更有華夏幸福這樣資產(chǎn)千億的一線大型房企。
四大標(biāo)桿房企的負(fù)債率相對(duì)較好,萬(wàn)科和保利的負(fù)債率為77%,招商地產(chǎn)71%,而金地集團(tuán)的負(fù)債率只有67.5%,負(fù)債率比行業(yè)平均水平低了近7個(gè)百分點(diǎn)。
現(xiàn)金流缺口高達(dá)700億 泰禾連續(xù)兩年倒數(shù)第一
126家上市房企2014年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-707億元,相比2013年的-778億元略有好轉(zhuǎn),但資金缺口依然高達(dá)700億元。
其中,78家上市房企2014年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù),僅48家現(xiàn)金流為正,而在2013年現(xiàn)金流的正負(fù)比為74:52。2014年現(xiàn)金流缺口雖然比2013年減少71億元,但實(shí)際上房企現(xiàn)金流的惡化面正在擴(kuò)大。
值得一提的是,泰禾集團(tuán)連續(xù)兩年現(xiàn)金流缺口均在百億以上,現(xiàn)金缺口的絕對(duì)值連續(xù)兩年排名倒數(shù)第一,且現(xiàn)金缺口越來(lái)越大,其2013年現(xiàn)金流凈額為-114億元,2014年降至-166億元,現(xiàn)金流缺口增大52億元。
從絕對(duì)值上看,泰禾集團(tuán)無(wú)疑是現(xiàn)金流最差的房企,但標(biāo)準(zhǔn)排名研究院考核的是房企現(xiàn)金流改善程度,是持續(xù)惡化還是略有好轉(zhuǎn)。以此排名,泰禾集團(tuán)只能排在第三位,比它更糟糕的是華僑城和招商地產(chǎn)兩家龍頭房企,這兩家房企有一個(gè)共同點(diǎn),就是現(xiàn)金流凈額均是由正轉(zhuǎn)負(fù)。
其中,華僑城2013年現(xiàn)金流凈額為72億元,2014年降至-26億元,一年間現(xiàn)金流凈額縮減近百億;招商地產(chǎn)同樣如此,2013年為5億元,2014年降至-64億元,現(xiàn)金流縮減69億元。
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