中國(guó)指數(shù)研究院1月22日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2014總結(jié)&2015展望》。價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)自5月起連續(xù)8個(gè)月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累計(jì)下跌2.69％；十大城市累計(jì)下跌0.61%，跌幅顯著低于百城。不同城市表現(xiàn)分化，保定、廈門(mén)2014年累計(jì)漲幅超過(guò)10%，菏澤等9個(gè)城市累計(jì)跌幅超過(guò)10%。成交方面，50個(gè)主要城市累計(jì)成交整體下降10.7%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達(dá)16.3%。供應(yīng)方面，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年密集入市，同時(shí)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力促使房企加大開(kāi)盤(pán)規(guī)模，累積效應(yīng)推動(dòng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)至近五年最高水平。全國(guó)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比下降，整體資金來(lái)源自2006年以來(lái)首次同比下降，房屋新開(kāi)工面積亦同比下降，開(kāi)發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來(lái)新低。

　　第一部分：2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　1.政策環(huán)境：多輪調(diào)整促房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，深化改革建立長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)

　　2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，各地商品住宅庫(kù)存量高企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開(kāi)工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。各地則因時(shí)因地靈活調(diào)整，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型：限購(gòu)、限貸手段逐步退出，并通過(guò)信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼等多輪支持政策刺激住房需求、加快庫(kù)存去化。

　　在中央地方兩級(jí)均以“市場(chǎng)化”為主導(dǎo)的決策思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸自身調(diào)節(jié)機(jī)制，行政調(diào)控色彩趨于弱化。而強(qiáng)改革下的戶籍改革、土地改革、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，并同步推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化有序發(fā)展。調(diào)控政策更注重支持合理住房消費(fèi)，并將在中長(zhǎng)期內(nèi)不斷激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的活力，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　新常態(tài)下中央調(diào)控更重市場(chǎng)化，以金融手段鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)

　　中央層面著眼長(zhǎng)期穩(wěn)定，行政干預(yù)影響漸弱

　　中央調(diào)控更注重長(zhǎng)期性及穩(wěn)定性，著眼深化各項(xiàng)改革。新型城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)成為兩會(huì)工作報(bào)告重點(diǎn)；《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見(jiàn)》再度要求深化戶籍、土地等體制改革；中央多次會(huì)議及談話提出，深化房地產(chǎn)相關(guān)改革、健立健全長(zhǎng)效機(jī)制體制、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化仍是下一步的工作重點(diǎn)。據(jù)此，2014年中央出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策均以注重長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的制度建設(shè)為主，未再出臺(tái)新的短期行政手段。年末中央工作會(huì)議再度未直接提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化趨勢(shì)明顯。

　　新常態(tài)下政策以“穩(wěn)”為主，重點(diǎn)穩(wěn)定住房消費(fèi)。中央多次強(qiáng)調(diào)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“新常態(tài)”，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，增長(zhǎng)動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。新常態(tài)下宏觀政策轉(zhuǎn)向要穩(wěn)、要有定力。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對(duì)新常態(tài)作系統(tǒng)闡述，并強(qiáng)調(diào)政策連續(xù)性。10月29日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)，提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”。

　　金融信貸政策多輪調(diào)整，力促自住性需求釋放

　　中央多輪表態(tài)推進(jìn)金融體制改革，貨幣政策注重精準(zhǔn)定向微調(diào)。2014年4月以來(lái)央行發(fā)布一系列報(bào)告，明確指出要持續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)深化金融體制改革，并貫徹定向調(diào)控要求，精準(zhǔn)發(fā)力。5月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，加大“定向降準(zhǔn)”措施力度。二季度以來(lái)，央行多次定向調(diào)整釋放流動(dòng)性，推進(jìn)金融市場(chǎng)化發(fā)展。9月和10月央行通過(guò)中期借貸便利向國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、較大規(guī)模的城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行等分別投放基礎(chǔ)貨幣5000億元和2695億元；年末央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)存款統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行調(diào)整，拓寬存貸比指標(biāo)中的存款口徑從而增強(qiáng)整體流動(dòng)性。同時(shí)監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，這表明監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來(lái)的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，中型房企的資金壓力得到緩解。

　　支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來(lái)首度放松。2014年5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，針對(duì)目前存在的問(wèn)題提出五點(diǎn)要求（“央五條”），支持自住性住房的貸款需求。9月30日央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準(zhǔn)利率的0.7倍；已有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款后再次申請(qǐng)貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。《通知》對(duì)首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)較此前“認(rèn)貸又認(rèn)房”大幅放寬，但較2008年仍有一定差距；貸款利率下限重回2009年水平；三套及以上房貸也開(kāi)始松動(dòng)。

　　限購(gòu)?fù)顺龊蠼鹑谪?cái)政政策主導(dǎo)，地方政策因地因時(shí)多輪靈活調(diào)整

　　年初部分城市仍堅(jiān)持調(diào)控，但二季度以來(lái)市場(chǎng)變化影響下限購(gòu)政策陸續(xù)退出

　　年初各地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，熱點(diǎn)一二線城市仍在加強(qiáng)監(jiān)管。一季度熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，南京市發(fā)布“寧七條”，成為2014年首個(gè)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。上海、廣州、深圳等城市也對(duì)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策進(jìn)行再度重申。

　　二季度以來(lái)多個(gè)城市陸續(xù)取消限購(gòu)，僅5市未放開(kāi)。部分房?jī)r(jià)松動(dòng)、市場(chǎng)遇冷的城市在二季度即開(kāi)始對(duì)限購(gòu)政策做出調(diào)整：南寧發(fā)文稱(chēng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房；6月26日呼和浩特發(fā)文，成為第一個(gè)正式出臺(tái)文件取消限購(gòu)的城市。三季度各地限購(gòu)放開(kāi)步伐加快，或定向或全面取消限購(gòu)。同時(shí)限購(gòu)放松力度也逐漸加大，多個(gè)城市出現(xiàn)再次調(diào)整，限購(gòu)政策由局部調(diào)整轉(zhuǎn)向全面放開(kāi)。目前47個(gè)限購(gòu)城市中，僅剩一線城市和三亞未放開(kāi)。

　　金融信貸、公積金政策跟進(jìn)調(diào)整，財(cái)稅補(bǔ)貼鼓勵(lì)自住剛需

　　地方政策調(diào)整更加靈活，重點(diǎn)加大信貸支持力度。三季度以來(lái)，限購(gòu)集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭轉(zhuǎn)整體下行趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信貸為主的利好政策陸續(xù)出臺(tái)，意在扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，刺激市場(chǎng)需求。福建、湖南、寧夏、湖北等地陸續(xù)出臺(tái)文件放寬信貸政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；紹興、福州、青島降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，紹興、沈陽(yáng)、南昌降低二套房貸首付比例。9月底央行“930”新政出臺(tái)后，地方信貸政策放松成大勢(shì)。

　　多地調(diào)整公積金政策，降門(mén)檻、增額度促進(jìn)需求釋放。繼三季度取消限購(gòu)、“930”新政放松信貸后，通過(guò)公積金支持自住需求成為各地進(jìn)一步調(diào)整的主要手段。10月9日中央出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，隨后多個(gè)省市陸續(xù)跟進(jìn)。11月，湖北、江蘇、上海、濟(jì)南、南京、杭州、長(zhǎng)沙、昆明等省市出臺(tái)公積金調(diào)整細(xì)則，放松公積金使用條件（減少繳付時(shí)間、調(diào)整首套房認(rèn)定、降低首付比例、擴(kuò)大公積金用途和申提人群范圍），提高公積金貸款額度，加大公積金利用率，推行公積金異地通貸，簡(jiǎn)化公積金申提流程及降低費(fèi)用，提高住房公積金貸款發(fā)放率以支持首置首改等自住性需求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)對(duì)公積金調(diào)整放寬的省市已近40個(gè)。同時(shí)在央行降息后，各地響應(yīng)央行要求，公積金貸款利率普遍下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　戶籍、土地改革、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程加快，長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)有序推進(jìn)

　　土地制度改革屢有突破，農(nóng)村土地制度改革與城市土地集約利用并行推進(jìn)。兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，要抓緊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。11月《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》出臺(tái)，提出穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。同時(shí)，國(guó)土資源部正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》和《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)大力推進(jìn)節(jié)約集約用地進(jìn)行整體部署，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”，東部地區(qū)特別是優(yōu)化開(kāi)發(fā)的三大城市群地區(qū)將以盤(pán)活存量為主，率先壓減新增建設(shè)用地規(guī)模。上海、廣州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、廈門(mén)、武漢、南京等省市也出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)城市土地集約利用。