一、2014年商業地產發展態勢

　　1、房地產政策及發展環境：房地產金融政策結構化控制，土地出讓增幅下降;一二線城市發展呈飽和狀態，產品價格未見回升，競爭態勢加劇;三四線區域差異較大，開發投資總體滯緩;受經濟調整下行影響，規模化產業發展滯緩，新城及園區地產金融態勢嚴峻，存量啟動困難。

　　2、商業地產發展狀況：一二線城市零售業整體業績下滑，傳統百貨加速分化，大型購物中心業態調整加快，商鋪空置率上升而收益率持續下降，品牌加速下沉三四線城市，社區商業穩步繁榮，新的業種業態創新從大城市向中小城市擴展，中小城市功能規劃擴展，老城區“棚戶區”、“城中村”舊改項目受青睞，新型城鎮化帶動了縣鎮消費能級提升。

　　3、開發企業發展狀況：行業復合度加快提升，大型房地產投資開發企業擴大綜合開發領域，新型城鎮化、文旅地產、產業地產、養老休閑地產、體育地產等領域資本集中度提升，中小房地產開發企業出現產品開發周期放長、去化周期放長、現金流頻繁困難、開發利潤下降的情況，財務成本高和融資結構門檻高成為商業地產開發的“雙高”困難，開發企業項目轉讓及投資退出淘汰率加劇。

　　二、2015年商業地產發展趨勢

　　1、優質土地資源成為緊缺資源：考慮購買力人口及樓面地價的去化，優質土地資源凸顯投資價值，并成為房地產巨頭存量必爭的關鍵生產要素。

　　2、開發運營精細化程度提高：商業地產尤其是城市商業綜合體在滿足基礎消費的基礎上，更多關注市場細分、創新經營和差異化競爭，項目前期策劃定位的全面性和綜合性是成為關鍵投入，技術性投入比重加大。

　　3、行業復合度持續上升：商業地產生產要素組合逐步形成規范對標，全產業鏈協作從規劃設計、代工代建、設施設備、專項技術、商業服務和商業運營層面上升到全方位資產管理層面，資本集中度和行業復合度更高，傳統銷售型開發模式面臨考驗，大量項目出現多層級項目或物業并購及多元化投資機會，更多項目物業的商業規劃、創新運營和資產管理是2015年行業的迫切需求。

　　二、2015年和美商業地產服務工作重點

　　1、一二線城市購物中心及社區商業創新：一二線城市購物中心及商業街是2015年和美商地商業服務工作的主戰場，和美商地整合全國商業品牌資源，著力服務城市社區商業的業態創新、招商管理和委托商業運營;

　　2、大盤綜合開發項目：舊城改造，首先是用地平衡和城市功能的全面升級，需要更全面和綜合的前期定位，和美商地積累了石家莊、濟南、西安、呼和浩特、濰坊等城市大盤舊改項目，營建“城中城”、“街區化”的服務經驗，將重點服務區域開發商大盤綜合開發的前期策劃定位、投資管理和合作開發工作;

　　3、縣域城市綜合體項目：隨著新型城鎮化、旅游及農業投資不斷向縣域經濟傾斜，縣域城市綜合體仍然極具潛力，滿足區域商貿需求的專業市場仍然是帶動縣域城市商業升級的主力，和美商地在縣域城市綜合體策劃定位和招商銷售代理方面積累了豐富經驗和案例，并與紅星美凱龍等企業形成戰略拓展聯盟，將繼續服務于縣域商業升級換代;

　　4、新型城鎮化項目：新型城鎮化是地方政府全面啟動的重要經濟工作，尤其涉及城鄉統籌規劃和鎮域經濟的專項規劃，和美商地參與了多個新型城鎮化項目策劃規劃，將繼續為新型城鎮化提供全產業鏈專項服務。

　　（作者：北京和美商地投資管理有限公司董事長穆健瑋）