2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉變成普遍下跌，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調整與此前相比具有以下特點：第一，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地產進入“白銀時代”。本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現雙重分化走勢，即便在后續政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現復蘇乏力的態勢。在經濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內客觀存在的背景下，住房市場需要調整，但是應將調整的時間延長、幅度減小。應采取必要刺激措施，穩定住房消費，繼續發揮房地產對經濟增長的刺激作用。

　　我國房地產進入全面調整時代

　　2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現調整跡象。從2014年第一季度開始進入調整狀態，2014年第三季度進入全面調整。

　　2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉變成普遍下跌，房價下跌城市個數迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，房價環比上漲的有65個，持平的有3個，環比下降的僅2個。到2014年9月，環比下降的城市急增至69個。

　　2014年下半年開始，房價跌幅增大，多數大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價仍高于上年同期價格。

　　這是在新的宏觀背景下，在住房市場發展關鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發調整。本次調整是住房市場三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　需求最終決定于人口結構。第一，勞動適齡人口。2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985-2010年帶來了房地產“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。第三，城鎮人口。城鎮新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮居民住房2013年人均達到33平方米，戶均達到1：1，盡管城鎮居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導致住房需求將繼續增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動力人口、城鎮人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地產在長周期上出現增長的拐點。住房市場發展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“買方市場”轉變。

　　此次調整最主要的原因有三個方面：

　　第一，供給過度。2013年中國房地產幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%；二是供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年1-12月，中國商品住宅開發投資額為58951億元，同比增長19.4%。由此帶來了供大于求，2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

　　第二，預期改變。宏觀背景的變化以及三期調整的重合，尤其在2014年初，受傳言影響，市場預期迅速發生重大變化。2014年初開始，市場預期發生改變。在住房市場上，就購房者整體而言，受預期影響，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發商投資信心下降，住房新開工面積出現負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點；在土地市場上，房地產企業購地熱情下降，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優質地塊出讓比例。導致土地市場價升量跌。2014年1-9月，中國房地產開發土地購置面積為24014萬平方米，同比增長-4.6%。中國房地產開發土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。

　　第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地產的供給與需求。在金融市場上，金融機構預期的改變，一方面，導致了開發商的資金來源緊張，影響住房投資。另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發投資。2013年1-12月房地產開發企業到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9%。

　　面對逐步轉向深度和全面的調整，地方政府陸續采取一些應對政策，中央政府：一方面，不在采取行政或經濟調控救市措施，另一方面，借助市場發生變化的機遇，允許地方政府和支持金融機構解除行政性的限購和限貸政策，穩定住房消費。盡管如此，受預期影響金融機構住房資金供給增速依然在逐步下滑。