得益于下半年一系列利好政策出臺(tái)、房企加大推銷力度去庫存等因素影響,房地產(chǎn)市場在年末出現(xiàn)了整體回暖跡象。分析人士認(rèn)為，一二線城市房地產(chǎn)市場確實(shí)開始有所好轉(zhuǎn)，不過三四線城市由于庫存絕對(duì)值過高，回暖跡象不明顯。此外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前大型房企實(shí)施“低迷期拿地”的策略，“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈，加之庫存高企等一系列因素，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場將持續(xù)處于調(diào)整期。

　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象

　　根據(jù)申銀萬國數(shù)據(jù)，截止上周四本月全國一手房累計(jì)成交248277套,同比增長27%,環(huán)比增長16%。根據(jù)德意志銀行整理的中國40個(gè)主要城市周度成交量數(shù)據(jù)圖顯示,自今年9月份以來銷售量出現(xiàn)了快速回升,上周的銷量更是超過了2013年3月的高點(diǎn)。

　　此外,申銀萬國數(shù)據(jù)顯示,所跟蹤的48個(gè)大城市中一手房累計(jì)同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分別合計(jì)成交16036套、37607套、22591套,環(huán)比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%,成交環(huán)比繼續(xù)回升,同比大幅增長,累計(jì)降幅繼續(xù)收窄。

　　安信證券宏觀研究首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文指出,今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個(gè)星期,房地產(chǎn)的成交突然結(jié)束下降過程,出現(xiàn)了一個(gè)爆發(fā)式的上升。

　　據(jù)了解,今年9月30日,央行發(fā)布房貸新政,放松了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,對(duì)改善型住房需求利好。新政發(fā)布后,樓市開始逐漸回暖,商品房成交量有所回升。

　　此外,11月21日,央行宣布降息,一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%,惠及到剛需人群。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,一系列利好政策出臺(tái),購房者對(duì)市場的預(yù)期明顯向好,房地產(chǎn)市場在年末出現(xiàn)了成交翹尾行情,成交量進(jìn)一步上升。

　　大型房企拿地?zé)崆楦邼q

　　隨著全國樓市出現(xiàn)了穩(wěn)企回升的跡象,大型房企的拿地?zé)崆橐渤掷m(xù)高漲。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至12月23日,今年北京、上海、廣州、深圳共成交住宅用地208宗,土地成交價(jià)款3335.7億元,創(chuàng)歷史新高,預(yù)計(jì)全年有望突破3400億元。從單價(jià)來看,截至12月23日,一線城市住宅用地平均價(jià)格為11785元/平方米,同比上漲約55.6%,創(chuàng)歷史新高。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月以來,住宅市場交易明顯升溫,迅速帶動(dòng)一線城市土地市場的整體成交。從市場大周期來看,房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整階段,大型房企實(shí)施“低迷期拿地”的策略。在整體市場供大于求、區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下,房企更加愿意扎堆一線城市,而非在三四線城市深耕,這使得一線城市的土地競爭激烈。

　　同時(shí),業(yè)內(nèi)人士指出,今年一線城市宅地成交的溢價(jià)率不高,這是因?yàn)殡S著土地一級(jí)開發(fā)成本的提高,一線城市住宅用地的底價(jià)不斷抬升。北京等城市在土地出讓中,采取將保障房地塊和商品房地塊“捆綁”出讓的方式,成本的轉(zhuǎn)嫁使得商品房用地成本更高。

　　盡管一些房地產(chǎn)市場“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈,但專家普遍認(rèn)為,目前的土地?zé)犭y以推升房價(jià)預(yù)期。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,“按照現(xiàn)在的節(jié)奏,房企同一時(shí)間集中拿地,未來供應(yīng)勢必也將集中釋放,屆時(shí)競爭激烈,利潤不如預(yù)期在所難免,新憂舊患雙管齊下,結(jié)果令人擔(dān)憂。”