成交回暖庫存仍高“量增價(jià)穩(wěn)”漸成趨勢(shì)

　　房?jī)r(jià)明年分化加劇總體平穩(wěn)

　　受限購放松、房貸松綁、降息等寬松政策影響，11月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)稍有放緩，新建商品住宅的銷售面積和銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新高，部分城市二手住宅價(jià)格也止跌回升，但整體下行的態(tài)勢(shì)并未改變。專家認(rèn)為，樓市短期內(nèi)不具備價(jià)格大幅反彈的條件，但未來市場(chǎng)分化的格局將會(huì)更加明顯，一線樓市或先止跌，而三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降將是大概率事件。

　　【年底成交摸高反彈】

　　盡管11月份一線城市出現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”的勢(shì)頭，但是短期內(nèi)市場(chǎng)并不具備大幅反彈的條件。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，高庫存是壓制房?jī)r(jià)漲幅的重要因素。下半年房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，庫存壓力緩解之后，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌反彈，明年二季度房?jī)r(jià)將開始步入上升通道。

　　“在去年爆發(fā)式的價(jià)格上漲透支需求購買力，疊加多年來部分城市的過度房地產(chǎn)投資，再加上持續(xù)多年的寬松貨幣政策突然釋放量開始節(jié)制等一些因素將影響近年樓市，在整體告別絕對(duì)短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代。”張大偉分析，本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象，明年有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。但從目前看，房?jī)r(jià)有可能起碼到2015年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

　　【地區(qū)分化或?qū)⒓哟蟆?/strong>

　　隨著一線樓市房?jī)r(jià)預(yù)期的回暖，未來全國樓市分化格局將愈發(fā)清晰。

　　“從全國范圍看，未來即使一二線城市企穩(wěn)，三四線的調(diào)整時(shí)間依然會(huì)很長(zhǎng)。”在張大偉看來，盡管央行降息進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)的短期信心，使年末成交翹尾成為定局。但不可忽視的是，各地市場(chǎng)并非集體回暖，市場(chǎng)分化依然存在。具體來看，長(zhǎng)沙、昆明、貴陽、海口、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。今后這些地區(qū)的樓市可能價(jià)格下調(diào)，需求才有望增加。

　　胡景暉認(rèn)為，市場(chǎng)基本面供不應(yīng)求的一線城市、二線重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)可能止跌企穩(wěn)甚至小幅反彈；而市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性供大于求的二三四線城市，未來價(jià)格穩(wěn)中有降將是大概率事件。

　　“樓市分化現(xiàn)象凸顯，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。”中國社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛表示，一方面由于住房?jī)r(jià)格波動(dòng)體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異，反映出消費(fèi)者更加理性；另一方面，國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性使三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性逐漸被擠出。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來的下行趨勢(shì)仍在延續(xù)，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月全部停漲。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)，比10月份減少了2個(gè)；持平的城市有3個(gè)，比10月份增加了2個(gè)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在10月份的基礎(chǔ)上，70城市新建商品房住宅平均環(huán)比下調(diào)0.58%，跌幅相比前4個(gè)月有所收窄。

　　盡管房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，但是11月份的新房銷售面積和銷售額卻都呈現(xiàn)放大趨勢(shì)，雙雙創(chuàng)出年內(nèi)新高。數(shù)據(jù)顯示，11月商品房銷售面積13223萬平方米，比10月增加1861萬平方米；商品房銷售額8096億元，比10月增加938億元。

　　對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，隨著10月份以來各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。

　　【明年不會(huì)大幅回升】

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了積極因素。二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，北上廣深等4個(gè)一線城市環(huán)比無一下降，北京更是連漲兩個(gè)月。

　　“11月全國一線城市二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)環(huán)比全面止跌，其中北京出現(xiàn)了0.3%的上漲，這證明了之前因?yàn)榈�幅速度快，一線城市因?yàn)槎囗?xiàng)救市政策的出現(xiàn)，已經(jīng)止跌。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示，信貸放寬加速是出現(xiàn)10-11月二手房樓市成交量上漲的最關(guān)鍵原因。此外，全國政策面的轉(zhuǎn)寬松，對(duì)購房者心理出現(xiàn)支撐。對(duì)于目前市場(chǎng)購房者來說，入市的積極性在提高。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，在限購政策逐步退出、“930新政”、央行降息等利好因素下，一線城市受市場(chǎng)供求關(guān)系、價(jià)格預(yù)期、改善型需求釋放等影響，市場(chǎng)成交量回升明顯，價(jià)格已觸底并出現(xiàn)反彈跡象。記者周小苑（來源：人民日?qǐng)?bào)海外版）