2011年以來，傳統物流巨頭、電商以及傳統房企，均在物流地產領域投下重注。隨著物流行業的競爭日趨激烈，整個行業也在積極探索，各種新的業務模式不斷涌現。明天，誰又會成為物流領域內投資者關注的新寵？明天，我們又將面對一個怎樣的新物流時代？

        新一輪物流地產投資盛宴正在各地上演。

　　筆者粗略統計發現，自2011年以來，以普洛斯、嘉民集團為代表的傳統物流巨頭;京東商城、阿里巴巴等為代表的電商;以及華南城為代表的傳統房企，均在成都、重慶等西部城市的物流地產領域投下重注。其中，僅重慶物流地產市場就吸引了各路資本上千億元。

　　有業內人士指出，在資本狂熱布局物流地產的背后，蓬勃發展的電子商務刺激倉儲價格節節逼高，我國人均現代物流倉儲量較低，以及工業地產本身流動性較低、周期性相對長的特性等發揮了推手作用。

　　傳統地產商扎堆搶灘

　　2010年8月，重慶市巴南區政府決定拿出62億元在該區南彭鎮建設西部最大的公路物流基地。

　　今年3月，簽約入駐該基地的重慶華南城項目正式開工，其規劃總建筑面積達1350萬平方米，總投資額超過200億元。該項目建成后將集商貿交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創新促進、產業培育、特色旅游和城市化綜合配套等功能于一體，并涵蓋展示交易區、中央公園商業休閑區、配套生活區及物流倉儲區等四大功能板塊。

　　筆者在現場看到，如果以40碼車速前行，要走完重慶華南城占地的直線距離需用時2分鐘左右，由于面積較大，重慶華南城還特意修建了一個觀景臺。

　　不過，如果沒有公路兩邊豎起的巨幅廣告牌、觀景臺以及擺放著的幾輛挖掘機，也許很少有人會把這片還長滿雜草的土地，與“大型綜合商貿物流及商品交易中心”聯系在一起。

　　事實上，除了華南城以外，普洛斯等在該基地均擁有自己的地塊。

　　早在2011年2月，投資達6.8億元的普洛斯重慶城市物流配送中心項目便簽約入駐。按照規劃，該項目達產后可年上繳稅收3500萬元。“目前，該項目一期已經建成，即將啟動二期建設。”重慶公路物流基地一名工作人員說。

　　在重慶，寄望于將商貿物流功能作為區域重要功能的還有兩江新區，目前美國安博、意大利維龍、澳大利亞嘉民集團等均已在該區投資建設物流園，而去年敲定的重慶西部物流園總投資高達1117億元。

　　此外，綠地集團、萬通控股、合生創展及萬科地產等傳統住宅開發商，近年來在物流地產領域也同樣動作不斷。

　　電商巨頭紛紛布局

　　事實上，重慶只是資本在物流地產領域表現狂熱的一個縮影。

　　據普洛斯中國官網顯示，其在中國34個城市擁有并管理著148個綜合性園區;嘉民集團中國區運營總經理黃煒也公開表示，嘉民中國物流基金從4年前的1.5億美元增長至15億美元，其在上海、天津、成都和重慶等重點城市的在建項目總面積達80萬平米左右。

　　筆者在調查中發現，除了普洛斯、嘉民集團等物流巨頭外，傳統地產商和電商則是這場盛宴的另外兩股中堅力量。

　　根據艾瑞研究預測，2017年中國網絡零售額規模將達4.1萬億元，在電商競爭日漸白熱化趨勢下，搶奪物流“最后一公里”已是共識。

　　公開資料顯示，阿里巴巴便計劃用8～10年時間，依托菜鳥網絡打造一張能支撐日均300億元流通規模的“中國智能物流骨干網絡”，該計劃總投資高達3000億元，其中物流地產是大頭。據記者粗略統計，目前京東商城在全國自購土地的規模已在200畝左右，卓越、當當等均不同程度在物流地產上有所布局。

　　2013年10月，京東集團也表示將投資20億～30億元，在上述公路物流基地興建占地約1000畝的“京東電商產業園”，不過值得注意的是，原本計劃最遲在今年初開工的一期工程目前仍然沒有動靜。

　　在多名業內人士看來，物流地產備受資本青睞的根本原因源于市場供需的緊俏狀態。

　　物流地產的優勢和前景

　　筆者發現，在潛在的市場需求下，不少地方政府均啟動了建設商貿物流中心的戰略，并在招商政策上給予較大優惠。

　　公開資料顯示，2013年初重慶便發布了《重慶市人民政府關于加快建設長江上游地區商貿物流中心的意見》，擬在5年內將重慶構建長江上游地區的會展之都、購物之都、美食之都和西部國際物流中心。

　　在上述《意見》框架下，流通企業建設配送中心所購置機械設備及建設信息化系統，按不超過投資額的50%給予財政貼息;對符合西部大開發政策條件的商貿物流企業，按15%的稅率征收企業所得稅。

　　而據重慶巴南區政府人士介紹，重慶巴南公路物流基地在吸引京東入駐時，便為其免費提供了兩棟辦公樓，京東僅需支付物業費用。

　　此外，除了優惠財稅政策、減免租金以外，企業在拿地方面付出的成本也相對低廉。

　　但是，多名受訪的業內人士也表示，盡管物流地產具備市場基礎，但對于瘋狂介入的資本而言，其能否旗開得勝則還是未知數。

　　“首先招租就是一大難題，物流地產屬于操作類，如何控制設備的磨損，在可控成本內做到高效率的運營是一大挑戰。”仲量聯行北京區工業地產部總監羅薔薔表示，運營物流地產在選址、拿地、開發、招租及運營等環節都面臨考驗，并非只是砸錢修房子。