有市民提前還款并縮短年限

　　總利息支出少了約100萬元

　　市民小婉去年12月申請提前還貸，經過三次到網點辦理，她終于在今年1月成功提前還掉了35萬元的房貸。小婉告訴記者，她2021年12月在廣州買房，屬于剛需首套房，當時辦理了某國有銀行的商業貸款269萬元，30年年限，等額本息，利率5.85%。小婉表示，對比現在，自己當時的利率“高得離譜”。

　　實際上，小婉從半年前就計劃提前還貸。“因為每個月近16000元的月供里面，有13000元都是利息，實在太夸張了。”小婉笑稱自己理財能力一般，并且無法保證每年投資收益都能高于5.85%，因此動了提前還貸的想法。但由于銀行合同規定房貸還滿一年才可以提前還貸，小婉等到去年12月就提出提前還貸的申請。小婉介紹，她的房貸利率為LPR固定加點120基點，雖然LPR經過下調，她的房貸利率已降至5.5%，但每月房貸利息支出還是比基準利率多出2000元。小婉于是選擇了縮短年限的還款方式，提前還款35萬元，并將還款年限縮短至25年，總利息支出減少了約100萬元。

　　為何借款人在利率下行時會選擇提前還款？上海財經大學金融學教授戴國強表示，LPR利率下行，借款人的借款成本是下降的，部分提前還款的人對未來較為不確定，因此會提前還貸。“高利率的存量房貸利率與低利率的新房利率有比較大的利差，因此有居民會覺得不平衡，所以要提前還房貸。”

　　這種現象是否會持續，戴國強認為：“如果居民對未來預期比較穩定，提前還貸的意愿就會減弱。”

　　有銀行設置還款“障礙”

　　關閉線上通道 指定辦理時間 客戶需到線下排隊

　　在提前還貸過程中，小婉幾乎遇到了所有提前還貸人都會遇到的問題：線下排隊、等候額度。小婉說，雖然提前還房貸已規劃半年之久，但到了真的需要提前還時，銀行會設置一些門檻。“此前銀行可以通過線上申請還貸款，但等到我提出申請時，線上還款通道已關閉，只能前往線下營業廳辦理。”

　　記者采訪了解到，多家國有銀行的線上還款通道都為關閉狀態，借款人想要提前還款要到當地貸款銀行網點或個貸中心辦理。小婉選擇縮短貸款年限的還款方式，在此過程她中一共去了銀行網點三次。她表示，對于本地客戶來說，時間和交通成本還較低，但如果是人在外地，提前還款的其他成本也較高。此外，小婉的房子是她和對象共同貸款購買的，辦理提前貸款需要兩人共同前往，不能代辦。而小婉的貸款銀行只有每周一三五才可辦理提前還房貸業務，因此她和對象數次“花式請假”才順利推進了提前還款進程。

　　記者了解到，提前還款需要排隊的現象并不局限于某一家銀行。為何會出現“借款人排隊還錢給銀行”的情況？戴國強認為，銀行其實不希望借款人提前還貸。“因為對銀行來說，提前還貸減少了后期銀行的利息收入。”

　　小婉說，在銀行排隊預約還款時，有工作人員向她和其他排隊的市民推銷業務。“有業務員表示如果進行活期存款，對銀行有貢獻，可以安排優先還款。”

　　高利率易引發“還款焦慮” 房貸利率低者不著急還

　　房貸利率下降，著急提前還房貸的是高利率存量房貸的市民。小婉表示，這次經歷讓她感覺到“原來還錢也可以這么難”。她跟一些同是提前還貸的朋友交流得知，有不少人甚至因此打投訴電話到監管部門。小婉希望銀行以后可以下調像她這種剛需首套的房貸利率，這樣她也不著急提前還貸。

　　戴國強表示，如果銀行能夠下調高利息借款人的房貸利率，會緩解借款人的“還款焦慮”。對于銀行是否能夠下調存量房貸利率，戴國強認為需要銀行監管部門給出相應指引。

　　相比有著“還款焦慮”的借款人，也有人不著急提前還房貸。2008年1月開始還房貸的郭先生表示，最近提前還貸潮出現后，他打開銀行貸款頁面，發現自己并無提前還貸的需要。原來，郭先生的貸款是2008年1月批的，需要還到2038年，年化利率為2.93%，利率為LPR減137個基點。郭先生表示，自己房子買得早，貸款利率低，而他的貸款也只剩下20萬元，所以選擇繼續按照原計劃還款。

　　事實上，并非只有像郭先生這種低利率貸款人選擇不提前還貸。李先生2014年貸款買房，當時還沒有LPR，在基準利率上還上浮了15%，利率超過6%。今年LPR調整后，李先生的房貸利率降至5.135%。他原本計劃提前還貸18萬元，但是經過計算，18萬元按照銀行的三年定期循環定存，存款利息與貸款利息相差無幾。“提前還貸就沒有一筆隨時可支配的現金，不如放銀行存定期。”

　　提前還款需收違約金、補償金？要看貸款合同中是否有約定

　　去年8月，某國有銀行發布了一則公告，要求提前還貸的借款人需向銀行繳納補償金，引起熱議后該行撤下了該通告。盡管如此，在提前還款中，依然有不少借款人反映銀行有收取相關費用。

　　小婉說，因為她的合同有明確規定提前還款條件，即“還滿12期后無違約金”，所以不存在違約金問題。而記者采訪中也了解到，一些銀行會設置提前還款違約金、補償金等收費，借款人一般需要還款1至3年才能提出提前還款，違約金為貸款金額的1%上下浮動。一位市民就稱，她若提前還款60萬元，銀行需要收取4萬多元的違約金。

　　而違約金最終收取與否，跟借款人與銀行的交涉也有關系。市民小卷告訴記者，自己去年10月申請提前還款，過了一個月銀行終于通知她去還款，但稱當月額度已滿，如果她愿意推遲到今年1月還款，可以免除部分違約金。小卷打了銀保監會的電話和該行省行的電話，表示貸款合同中并無違約金的約定，最終以該銀行免除違約金和賠禮道歉結束，小卷于是在去年11月提前還款成功。

　　北京大成律師事務所高級合伙人鄧志松律師表示，目前法律并未明確規定提前還款需要支付違約金或補償金，銀行是否可以收取違約金或補償金要看雙方貸款合同中是否有約定。“如銀行和購房人雙方在貸款合同中事先約定了違約金/補償金條款，只要約定的數額不過分高于銀行的損失，則該約定有效，作為借款人的購房人需要承擔一定的違約金/補償金方可提前還款。”

　　房貸轉換經營貸？監管部門提醒遠離“低息”陷阱

　　在調查提前還貸過程中，記者曾接到中介機構電話，稱可以將房貸轉換為利率更低的經營貸，貸款利率最低可做到2.8%。該中介稱，經營貸的利率更低，如果需要將高利率房貸轉換成低利率的經營貸，他們可以代辦，對方還表示，最近他們成功為一個客戶進行代辦，將5.8%的房貸利率降至3%，200萬元的貸款節約了101萬元的利息。

　　而這種“房貸置換經營貸”的做法引起了有關部門重視。深圳市房地產中介協會本月發布的《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》提到，有個別“金融貸款中介”協助客戶獲得享受國家減息政策的經營性貸款后，引導所貸資金違規流向房地產領域，此行為不僅違反了國家相關金融信貸政策，還嚴重違背國家“房住不炒”的定位與原則。該協會表示，嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子中介”等場外機構和個人違規利用“經營貸”的不法行為。

　　某銀行客戶經理對此表示，如果將房貸轉為經營貸，即使成功了，一旦發現貸款被挪用于房地產領域，銀行將立刻收回貸款。貸款人除了面臨抽貸風險，銀行還會將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息納入征信系統。

　　律師：欺騙貸款造成損失或承擔刑責

　　鄧志松律師表示，個人經營性貸款的用途通常為生產經營或其他合理性投資，包括購置經營設備、購置或建造經營性物業等，不包含購置個人住房或其他商品房等用途。根據民法典的規定，如貸款人未按照約定用途使用貸款的，銀行可以停止發放貸款、提前收回貸款或者解除合同。

　　鄧志松說，根據相關規定，監管部門協同銀行等金融機構加強貸前調查、支付管理、貸后管理和合同約束等機制，嚴格防范個人經營性貸款資金被違規挪用至房地產市場的行為。對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況，監管部門將結合監管大數據從嚴從重查處。

　　鄧志松同時提醒，根據刑法相關規定，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失或者有其他嚴重情節的，貸款人將承擔刑事責任。

　　 轉自：廣州日報