2016年中國房地產市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。以下為報告主要觀點。

　　一、二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%

　　我們預計，2016年一二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1）供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限；2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量；3）土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。

　　1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價，同時限制銷量的增長空間

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到1）2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續下滑5%。我們認為，庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見（不到12個月的時間累計降息165個基點，下調存款準備金率300個基點）。我們預計，未來貨幣政策還將進一步放松（預計2016年降息25個基點，下調存款準備金率600個基點），從而支持一二線城市的銷售均價持續上漲。雖然宏觀經濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。因此，我們認為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價

　　2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。我們預計，新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。