土地市場下滑

　　事實(shí)上，今年開年以來，土地市場依然亢奮。數(shù)據(jù)顯示，一季度，10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83.1%。其中一季度一線城市土地出讓金收入為1754億元，相當(dāng)于去年全年成交額的35%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，整個一季度開發(fā)商在土地市場的活躍程度仍然好于去年同期，今年一季度各家地產(chǎn)企業(yè)仍然在土地市場上斥巨資拿地。土地市場的熱情直到今年4月才開始正式消退。來自國家統(tǒng)計(jì)局的信息顯示，在商品住宅銷售面積下降5.7%的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降只有2.3%。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，一季度的“拿地潮”是去年末的延續(xù)。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月底，五大房企的土地消化周期為3.5-7.4年。其中，去年五大房企加大了一二線城市的布局，一二線城市拿地投入占比普遍高達(dá)八九成;進(jìn)入2013年12月，中海、恒大在超額完成年度目標(biāo)的情況下，拿地進(jìn)入沖刺狀態(tài)。

　　拿地潮或?qū)⒔Y(jié)束

　　但值得注意的是，萬科、綠地、保利等龍頭房企在去年末拿地力度大幅減弱。根據(jù)CRIC監(jiān)測，2013年12月1日-17日，萬科零拿地;綠地以12.17億元在上海浦東拿下1塊地，金額僅為前11月拿地總額的2.4%;保利在成都、佛山、東莞、青島4城市共拿5塊地，但總金額只有17.74億元，僅為前11月拿地總額的3.2%。

　　而這個趨勢從今年前4月開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，標(biāo)桿房企出現(xiàn)愈加謹(jǐn)慎的態(tài)度，連續(xù)4月減少拿地額度。其中1月為600.99億元，隨后連續(xù)多月下降，2月拿地額為325.62億元，3月254.54億元，4月進(jìn)一步下降到142.23億元。而這一數(shù)字在5月則滑落至百億元以內(nèi)。

　　“這表明標(biāo)桿房企對市場愈加謹(jǐn)慎”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“受宅地前期供應(yīng)限制，5月熱點(diǎn)地塊大幅減少，加上開發(fā)商信心走弱，預(yù)計(jì)一線城市宅地市場將風(fēng)光不再。同時，二線及三四線城市短期內(nèi)亦難走出低迷行情。”

　　現(xiàn)金流承壓

　　土地市場上的漸趨理性對應(yīng)的是房企融資環(huán)境和負(fù)債狀況的進(jìn)一步惡化。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月國內(nèi)房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元。從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再疊加最近美元強(qiáng)勢，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

　　另外，上市房企的資產(chǎn)收益率出現(xiàn)明顯下滑。滬深上市房地產(chǎn)公司及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平。同時，上市房企負(fù)債也有走高趨勢。

　　拿地日趨謹(jǐn)慎

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地成交下降不排除各地政府通過人為控制出讓節(jié)奏因素。但企業(yè)自身在前期土地市場上的透支，應(yīng)該是當(dāng)前謹(jǐn)慎拿地的關(guān)鍵因素。

　　高負(fù)債的背后是房企擴(kuò)張的影子，此前一段時間內(nèi)的多頻次、高成本拿地也是加劇企業(yè)現(xiàn)金流緊張的主要原因。北京中原地產(chǎn)市場研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年下半年來，在全國一二線合計(jì)40個城市中出現(xiàn)了總價及單價“地王”60塊。

　　雖然2013年上市房企業(yè)績持續(xù)上升，滬深上市房地產(chǎn)公司以及內(nèi)地在港上市房企營業(yè)收入均值同比增長均超過三成，不過業(yè)績分化加速。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共有117家上市房企披露了一季報及業(yè)績預(yù)報，有61家公司利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。隨著樓市預(yù)期改變，今年房企業(yè)績釋放的動能已明顯減弱。117家房企合計(jì)凈利潤為96.49億元，相比2013年同期的127.36億元出現(xiàn)明顯下滑。