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大部分城市住宅投資回報率跌破CPI
2014/4/24 18:30:11 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示:大部分城市住宅投資回報率跌破CPI近日,北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司(簡稱云房)與北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司(簡稱仁達(dá))聯(lián)合發(fā)布了《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》。調(diào)查顯示,住宅市場回報率僅2%左右,大部分城市跌破CPI漲幅。考慮租金的動態(tài)增長,各物業(yè)長期租賃回報率均有所提高,除高檔住宅外,各物業(yè)動態(tài)租金回報率平均值均高于4%,回報率水平高于長期國債到期收益率。該調(diào)查截止時點為2014年4月,目前,調(diào)查城市覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、成都、杭州、西安、長沙、大連、沈陽、寧波、蘇州、無錫、重慶,共17個城市,近兩年將擴展至全國70個大中城市。根據(jù)房地產(chǎn)投資實踐,共測算了三類指標(biāo):靜態(tài)租賃回報率、長期租賃回報率及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率。
住宅市場回報率僅2% 大部分城市跌破CPI漲幅
住宅市場回報率僅2%左右,整體投資回報率不高;寫字樓、商鋪靜態(tài)租金回報率約4%,略高于住宅市場,回報相對合理,但仍低于五年期存款利率水平。靜態(tài)租金回報率低,反映了相對目前的租金水平,房產(chǎn)價格偏高,偏離了房產(chǎn)的真實需求價值。
圖1 各城市各物業(yè)靜態(tài)租賃回報率
除高檔住宅外 各物業(yè)長期租金回報高于國債
考慮租金的動態(tài)增長,各物業(yè)長期租賃回報率均有所提高,除高檔住宅外,各物業(yè)動態(tài)租金回報率平均值均高于4%,回報率水平高于長期國債到期收益率。租金動態(tài)增長更接近于市場的真實情況,因此長期租賃回報率更能反映真實的租金回報水平,在長期出租的情況下,除高檔住宅外,各物業(yè)租金水平均不錯。
圖2 各城市各物業(yè)長期租賃回報率
“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”
5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率,主要體現(xiàn)了房產(chǎn)增值帶來的回報,大部分城市回報率高于房地產(chǎn)信托平均年收益水平,甚至超過房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益,“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率過高,反映了近年來各城市房產(chǎn)增值較快,買賣市場的投機氛圍濃厚,未來市場投資,應(yīng)當(dāng)警惕市場逆轉(zhuǎn)帶來的風(fēng)險。
圖3 各城市各物業(yè)5年(2009-2014年)租賃后轉(zhuǎn)售回報率
截至2014年4月1日,全國房地產(chǎn)市場價格漲幅收窄、城市分化加劇,在市場形勢尚不明朗的情況下,房地產(chǎn)投資回報率數(shù)據(jù)客觀、全面的反映了當(dāng)前17個重點城市房地產(chǎn)市場形勢,為投資人員較好地控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險提供依據(jù)。
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