物流地產在前期“跑馬圈地”的快速發展中，存量已達到一定的量級，據物聯云倉平臺收錄數據顯示，全國高標倉存量已超過1.4億㎡。高標倉在前期規劃建設同質化程度高，地理位置是影響其發展的關鍵，因此選址拿地是核心。當前優質地段的土地有限，另一方面近年來受城市產業規劃調整，加上倉儲行業本身特性的影響，政府傾向于引入 “三高”企業，即高科技、高產值、高稅收的企業。優質土地獲取難讓物流地產商發展受限，物流地產新增供應增速放緩，更多關注存量市場。

收購、并購整合物流地產成主流

受國內倉儲物流用地限制和城市產業規劃、經濟發展轉型等需求的影響，獲取優質倉儲物流一手用地難度加大，主流的物流地產商在過去幾年，頻頻通過收并購擴大物流倉儲規模，這標志著國內物流地產行業逐步從增量市場高速發展轉向存量市場轉型升級的發展階段，物流地產進入存量整合階段。

表 1 部分物流地產收購、并購事件

數據來源：公開資料 物聯云倉數字研究院整理

物流地產市場承壓，轉型升級勢在必行

物流園區的盈利主要來自三個方面，即租金收入、增值服務收益其他收益。其中租金收入是物流地產主流的收入方式，也是相對穩定的資金來源，通常高標準倉儲租賃年租金漲幅在2%~5%。當前，三年新冠疫情給經濟帶來的沖擊尚未完全消退，“消費降級”的概念不斷被提及，倉儲租賃需求的三駕馬車電商、三方物流、高端制造業，受消費弱復蘇的影響，從2022年第一季度到2023年第二季度，新增倉儲需求有限，五大城市群整體平均租金均呈下降的態勢，市場承壓。

圖 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地產平均租金情況

數據來源：物聯云倉數字研究院

物流地產在前期發展過程中，行業準入門檻相對不高，高標倉又具備較高的可復制性，導致規模化發展時期同質化現象嚴重，功能設施和盈利模式較為單一。近幾年受到全球經濟下行、貿易摩擦和新冠病毒疫情的影響，不少租戶縮短租賃面積和租賃周期，傳統依靠收租的經營模式已經不能滿足企業的可持續發展，部分企業經營面臨困難，迫切需要拓展新的業務模式和盈利點，轉型升級勢在必行。

物聯云倉助力物流地產存量運營提升

企業的運營能力決定企業能否通過提高出租率實現業務規模擴張。與傳統的物業公司和招商代理公司相比，物聯云倉擁有的大數據平臺、智慧園區系統，能更好地運用科技手段，為客戶提供一站式、標準化的資產管理服務，實現物流與數字化、智能化的有機融合

圖 2 物聯云倉物流園區資產服務內容

三階段、全方位、立體化構建核心競爭優勢

項目立項階段

物聯云倉根據項目需求，進行從市場研判到風險防控的全流程咨詢服務，提供項目研究規劃報告，提高項目決策的科學性和針對性。業務涵蓋區域物流、物流節點和企業物流，囊括公路、鐵路、港口等物流基礎設施，涉及電商、大宗、食品、服飾、應急、化工等細分領域。服務產品包括市場調研、行業分析、園區規劃、產業規劃、智慧園區設計、建筑規劃設計、招商代理等。

項目運營階段

針對物流園區運營，依托自主開發的智慧園區SaaS系統，構筑智慧運營中心(IOC)，提供全方位、高水平的一站式數字化物業管理服務，在物業服務中融入智能化平臺，實現“一網統管，一庫統計，一屏統觀，一鍵統辦”，促進線上線下服務融合發展，全面提升物業服務質量，推動物業增值運營。

圖片3 物聯云倉數字化招商資源

此外物聯云倉具備專業化招商團隊，從開端解決招商難題。根據品牌賦能的要求，物聯云倉將協助客戶開展VI設計和形象展示策劃，并可以授權項目使用物聯云倉的品牌或標識，開展高質量的線上線下的項目宣傳和推廣，實現高效精準的招商，招租率優于行業平均水準。

同時，物聯云倉擁有頂級的物流倉儲大數據云平臺，構筑了堅實的大數據基石，形成了立體、高滲透的數據網絡，可以提供全量、多維、動態的數據服務，幫助客戶準確及時完整地掌握項目周邊競品信息和區域市場狀況。

圖 4 物聯云倉立體、高滲透的數據網絡

項目成熟階段

物聯云倉擁有完善的倉儲大數據平臺和成熟的渠道資源，能夠為物流園區提供賣方代理服務，完善項目退出機制，幫助業主實現部分或全部資產變現，推動行業市場的持續穩定發展。

存量競爭時代，物聯云倉提供的物流園區全生命周期的物流資產服務，采用更加靈活多變服務方式，豐富和提升物流園區運營服務內容及水平，助力企業在物流地產市場上不斷增強核心競爭力。