房地產業在我國經濟中具有十分重要的地位，對于經濟修復和金融穩定極為關鍵。去年以來，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，我國推出一攬子穩地產政策，從供給端和需求端同時發力，力保樓市平穩運行。

　　隨著房地產領域去風險進程持續推進，市場預期漸趨穩定。民生銀行首席經濟學家溫彬表示，展望2023年，房地產作為國民經濟支柱產業、重要內需增長動力的作用進一步凸顯，政策層面仍有持續發力的現實需要和優化空間，尤其是釋放有效需求、引導正向預期是激活整個房地產鏈條的關鍵。隨著金融支持政策的落地實施，優質房企融資得到更強保障，保交樓穩步推進，金融風險趨于收斂。從中長期看，房地產業新發展模式逐漸清晰，經過本輪周期與風險出清，行業逐漸步入良性發展軌道。

　　房企融資加快改善

　　穩地產、保交樓是去年經濟金融領域的重點工作之一。去年以來，金融支持房地產措施密集出臺，特別是去年11月份以來，以人民銀行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》為代表，政策面穩房地產力度持續加碼，信貸融資、債券融資、股權融資“三支箭”政策保障房地產企業的合理融資需求，市場對于房地產下行的擔憂有所緩解。

　　目前來看，隨著相關政策效果逐步顯現，近一段時間，房地產行業尤其是優質房企的融資環境明顯改善。人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，去年9月到11月，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元。去年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

　　今年以來，金融支持穩地產力度依舊不減。近期，為防范風險從問題房企向優質房企擴散，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。行動方案聚焦專注主業、合規經營、資質良好，具有一定系統重要性的優質房企，重點推進“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四個方面共21項工作任務，綜合施策，改善優質房企現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

　　2月20日，中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。業內專家認為，該試點工作可以進一步發揮私募資金的靈活性和專業性優勢，為存量商品住宅項目保交樓、建設保障性住房和市場化租賃住房等提供新的融資渠道，緩解當前的行業融資壓力。

　　租賃住房被視為未來房地產業轉型的重要方向。2月24日，人民銀行、銀保監會發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，為建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。

　　多地下調房貸利率及首付比例

　　去年全年，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）由4.65%降至4.3%。人民銀行、銀保監會發文將全國層面首套住房貸款利率下限由相應期限LPR下調為LPR減20個基點，二套住房貸款利率政策保持不變；將首套個人住房公積金貸款利率下調0.15個百分點，更好支持居民剛性住房需求。

　　從因城施策角度看，在去年9月階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的基礎上，今年1月，人民銀行與銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

　　目前來看，在一系列政策推動下，當前房地產銷售情況有所好轉，部分城市房價企穩。國家統計局發布的數據顯示，1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，特別是新建商品住宅銷售價格環比上漲城市較上月大幅增加21個。

　　但也需要注意，目前居民中長期貸款仍在低位徘徊。人民銀行數據顯示，1月住戶貸款增加2572億元，其中，短期貸款增加341億元，中長期貸款增加2231億元，整體仍待修復。溫彬認為，市場需求的真正回暖，還有賴于政策層面對剛需和改善性購房需求給予更大支持力度，進而帶動居民購房意愿、購房能力的全面提升。

　　優化房地產發展模式

　　近日，人民銀行發布的《2022年第四季度中國貨幣政策執行報告》表示“房住不炒、堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，同時強調“扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，改善優質頭部房企資產負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求”，并新增“做好新市民、青年人等住房金融服務”的表述。業內專家認為，這一定調說明金融管理部門對化解當前地產困境的關注度依然較高，穩地產政策加碼、協同發力仍是重要方向。

　　在中信證券聯席首席經濟學家明明看來，下一階段政策依然注重保障居民剛性需求，預計監管部門也會把更多政策空間用于房企融資與房企資產的支持與風險化解上。

　　需要注意的是，從中長期來看，優化房地產發展模式才是長久之計。“重塑房地產發展模式是關乎宏觀經濟穩定、關聯產業鏈復蘇以及企業居民財富的系統工程，也是市場對房地產重拾信心的關鍵所在。”中國銀河證券首席經濟學家劉鋒認為，應以制度和政策的調整來推動市場環境、交易機制、經營方式、開發模式的轉型，穩妥處置地方政府對土地財政的過度依賴，使房產理性回歸居住屬性。相信，通過房地產轉型機制的重塑，未來房地產將以全新的形態繼續發揮對國民經濟的推動器和穩定器作用。

　　中央財辦有關負責同志近期在接受媒體記者提問時表示，要深入研判房地產市場供求關系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉”模式。

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