為了進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的行為，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，2月23日，海南省海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》，主要是對(duì)國(guó)家、省里的規(guī)定，對(duì)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行等行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)及細(xì)化，讓商品房預(yù)售資金監(jiān)管更具有操作性，有效期三年。

　　《通知》要求，開發(fā)企業(yè)、銷售代理單位收取的所有售房款(含定金、訂金、認(rèn)購(gòu)款、各分期房款、按揭貸款等，下同)應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。重點(diǎn)監(jiān)管資金的撥付，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記等各節(jié)點(diǎn)把控。

　　具體包括，(一)開發(fā)企業(yè)、銷售代理單位應(yīng)當(dāng)告知購(gòu)房人以本人銀行賬戶通過(guò)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)、POS機(jī)或其他轉(zhuǎn)賬方式將購(gòu)房定金(訂金)、首付款、一次性付款或分期付款直接存入監(jiān)管賬戶。

　　(二)如有特殊情況確需收取現(xiàn)金的，應(yīng)在收到現(xiàn)金之日起7個(gè)工作日內(nèi)，將收取的現(xiàn)金存入監(jiān)管賬戶，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交收取現(xiàn)金的情況說(shuō)明。

　　(三)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)授權(quán)按揭銀行在購(gòu)房人的按揭貸款審批放款后10個(gè)工作日內(nèi)將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)及按揭銀行不得將購(gòu)房人按揭貸款扣劃或轉(zhuǎn)存至非監(jiān)管賬戶。

　　(四)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)并如實(shí)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、監(jiān)管銀行報(bào)送項(xiàng)目銷售情況;監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)核查預(yù)售項(xiàng)目銷售及對(duì)應(yīng)的售房款收存情況，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)未將售房款存入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)通知開發(fā)企業(yè)限期存入并核對(duì)賬目，同時(shí)向海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局報(bào)告。

　　《通知》明確，監(jiān)管銀行為預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施主體。開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前，應(yīng)與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，協(xié)議條款應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售商品房概況、監(jiān)管賬戶的戶名及賬號(hào)、預(yù)售資金的收存管理、重點(diǎn)監(jiān)管資金的構(gòu)成(含具體金額)和管理、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)重點(diǎn)監(jiān)管資金，不得少報(bào);監(jiān)管銀行在簽訂監(jiān)管協(xié)議前，應(yīng)按照項(xiàng)目取得不動(dòng)產(chǎn)首次登記為目標(biāo)，對(duì)開發(fā)企業(yè)申報(bào)重點(diǎn)監(jiān)管資金的分項(xiàng)構(gòu)成、各分項(xiàng)金額進(jìn)行核查，并按照相關(guān)規(guī)定及協(xié)議約定實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管。

　　實(shí)際操作中，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房買賣合同備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交購(gòu)房人已支付的所有購(gòu)房款(含定金、訂金、認(rèn)購(gòu)款、足額首期款等)存入監(jiān)管賬戶的清單及憑證;海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在辦理合同備案時(shí)，對(duì)首期購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶情況及購(gòu)房人繳款情況進(jìn)行核查。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定及《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》對(duì)監(jiān)管資金的收支進(jìn)行監(jiān)管。資金收存情況按樓棟、戶(套、間、個(gè))列清賬目;開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將購(gòu)房人存入監(jiān)管賬戶的資金情況報(bào)監(jiān)管銀行，配合監(jiān)管銀行建立監(jiān)管資金的收存賬目清單。海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將不定期對(duì)監(jiān)管賬戶的收支情況進(jìn)行抽查，并將相關(guān)核查情況報(bào)送海南銀監(jiān)局。

　　為此，海口市將重點(diǎn)監(jiān)管資金的動(dòng)態(tài)管理，逐步推行線上監(jiān)管方式，對(duì)違規(guī)情況進(jìn)行處理。

　　根據(jù)《通知》，重點(diǎn)監(jiān)管資金余額不足時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)因開發(fā)企業(yè)少報(bào)、項(xiàng)目情況變化、市場(chǎng)變化等原因?qū)е轮攸c(diǎn)監(jiān)管資金余額不足的，應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)企業(yè)及時(shí)補(bǔ)足或從非重點(diǎn)監(jiān)管資金中留存。海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將逐步推行商品房預(yù)售資金網(wǎng)上監(jiān)管方式，鼓勵(lì)監(jiān)管銀行及開發(fā)企業(yè)接入網(wǎng)上監(jiān)管系統(tǒng)，實(shí)行線上監(jiān)管。

　　開發(fā)企業(yè)違反《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》及《通知》要求，未按規(guī)定收存及使用預(yù)售資金、提供虛假證明材料申請(qǐng)使用預(yù)售資金、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避監(jiān)管，或存在其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令其限期改正，整改期間開發(fā)企業(yè)不得申請(qǐng)撥付預(yù)售資金;情節(jié)嚴(yán)重或拒不改正的，暫停開發(fā)企業(yè)在海口市所有開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，記入企業(yè)不良行為向社會(huì)公示及納入企業(yè)征信系統(tǒng)。

　　監(jiān)管銀行有違規(guī)行為的，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局報(bào)送海南銀保監(jiān)局依法依規(guī)處理，并限制其三年內(nèi)不得監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。