一、蘇州新房市場總體情況

　　蘇州新房市場總體呈現供不應求態勢，年后銷售情況較好；成交價格年后較為平穩，去年年底為了沖規模低價甩貨的現象消失；土地市場冷熱不均，姑蘇區和工業園區土地稀缺。調控政策較為溫和：蘇州是全國第二大移民城市（僅此于深圳），2016 年蘇州常駐人口1376 萬，其中外來人口約700 萬。GDP15475 億元，位居全國第七位，同比增長7.5%。2016 年第三產業占比首次超過50%。1992 年蘇州高新區被批準為國家高新技術產業開發區，經過24 年的發展已經成為蘇州市經濟發展的有力引擎，自主創新的先進典范。此外，蘇州工業園區是中國發展速度最快，最具國際競爭力的開發區之一。隨著將一環和二環的高速路打通，蘇州的城市建設進入攤大餅階段。除了新區和園區之外，圖中綠色的板塊都進入高速發展的階段。預計至2022年，蘇州將整體通車9 條地鐵線路將進一步加強對人口的吸引力。

蘇州城市區域圖

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　　二、新房銷售供不應求，成交價格16 年暴漲，17 年微漲

　　蘇州15-16 年商品住宅分別成交1099 萬方和793 萬方，大幅超出當年新增供應面積，呈現出供不應求的局面，成交均價也從2015 年的13032 元/平米暴漲到2016 年的19043 元/平米。17 年由于政策調控，成交和供應均大幅回落，分別為331 萬方和319 萬方，仍呈現供不應求態勢，成交均價達到21117 元/平米。

2010-2017年蘇州商品住宅供應面積走勢分析

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2010-2017年蘇州商品住宅成交面積 走勢分析

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蘇州商品住宅歷年供求價走勢

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2010-2017年蘇州房地產總體情況

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　　具體樓盤來看，禹洲招商拾鯉年后銷售情況很好，在沒有集中開盤的情況下日購量5-8 套，超出公司自己之前的預期。購房者中，結婚首次置業、改善性需求、投資性需求大概各占1/3。貸款月供12000 以下的不需要查銀行流水。按揭貸款從預審到放款大概2 個月，17年也是這樣，沒有什么太大變化。首套房貸款利率基準上浮15%-17%。

　　三、土地市場冷熱不均，姑蘇區和工業園區土地稀缺

　　2017 年土地市場冷熱不均，姑蘇/園區土地稀缺，吳中/新區供應穩健成為主力成交，吳中/相城溢價率最高，園區整體價格實現能力高，其次為新區。住宅銷售價格與土地成交價格的差值最大的區域依次為園區、新區、相城。

　　四、調控政策較為溫和，預售證價格留出利潤空間

　　從當前各城市的房產政策來看，熱點城市調控政策逐步加深趨嚴，限購限貸限售政策陸續推進，蘇州目前僅16 年10 月份出臺限購限貸政策，但相比其他城市，蘇州政策相對溫和，對外地戶籍僅要求1 年社保，尚未出臺限售政策。

主要城市限購限貸限售政策

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　　預售證方面，蘇州這邊想拿基本上還是拿得到的，價格一般是在樓板價基礎上+10000，還是有足夠的利潤空間的。（上海預售證辦理還是比較困難，即使辦也會大幅壓價）。蘇州一二手房價格倒掛的現象也存在，比較嚴重的比如工業園區，新房限價3 萬左右，周邊二手房普遍在3.5-4 萬。

　　蘇州市的預售條件是建到主體工程的1/4。招牌掛規則是先競價，競價到最高限價之后，改為大家一次性集體報價，最接近中間價的開發商以中間價成交，但是必須現房銷售。17 年9 月份之前土地市場較為火熱，出現了很多這樣的現房銷售地塊。這批土地有可能在18 年底入市。

　　總體來看，蘇州的調控政策在全國來看屬于較為溫和，產業和交通、教育等城市配套日益完善，存銷比也處于合理區間，行業集中度較高（前十名大概占30%），市場環境較好。中海、保利等龍頭房企庫存已在低位，未來收購兼并或者合作的情況或將頻繁發生。

　　五、龍頭房企資金面問題不大，中小房企不會降價甩貨

　　資金面上，四大行開發貸現在基本上只給前50 房企做了。由于信托等非標融資也被監管，中小型房企融資成本大幅上升，如果走民間借貸的話成本可能要十幾個點，這樣就賺不到錢了。小開發商可能會尋求被并購或者同大開發商聯合操盤。聯合操盤一方面可以提高產品溢價，另一方面可以降低成本（建材和融資）但是中小開發商即使融不到資也不會低價甩賣樓盤的，因為與其低價甩賣，不如將資產打包整體轉讓。這次的形勢跟11 年不一樣，11 年連大開發商都沒錢了，當時即使想整體轉讓也沒有人敢接。這次龍頭房企并不缺錢，16-17 年回籠了大量資金。