1、庫存低位：狹義庫存持續下降，去化周期縮短

　　多方數據顯示，由于2016-2017年棚改貨幣化政策和去庫存政策的貫徹執行，去庫存情況較好，全國庫存水平降幅明顯。

　　數據顯示2018年4月全國商品房待售面積為56687萬平方米，相比最高點降幅約為 22.5%，全國商品住宅待售面積為28522萬平方米，相比最高點降幅約為 37.5%。

　　值得注意的是全國商品住宅庫存已經處于相對較低水平，狹義庫存去化周期降已至3個月以內。

　　數據顯示 2018 年 3月全國商品住宅銷售面積為10553萬平方米，對應3月商品住宅待售面積為 29167萬平方米，去化周期僅為 2.8個月。

商品房（商品住宅）待售面積及同比

數據來源：公開資料整理

商品住宅去化月數

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　　第三方研究機構上海易居研究院發布的庫存數據同樣顯示出目前的庫存水平較低。

　　100 個熱點城市新建商品住宅庫存總量為 43712 萬平方米，連續 32 個月下跌。其中二線城市和三四線城市的平均存銷比分別為 10.3 和 10.6 個月，均小于 12-16 個月的合理區間，其中部分城市去化周期已低于 3 個月。

部分城市商品住宅去化周期

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　　2、限價惜售：工期拖延，施工竣工比持續提升

　　數據顯示，2017 年的全國土地購置面積增速自年初開始持續提升，全年超過 15%；同期商品房新開工面積相對保持平穩，全年超過 7%。 2017年四季度的全國囤地促開工大檢查工作起到了較為明顯的作用， 2017 年 11月份的單月新開工同比增速跳升至 18.84%。

　　但是與 2017年土地購置面積高增速和平穩新開工增速相矛盾的是 2018年銷售面積增速和竣工面積增速的持續下滑。

　　2018 年 1-4 月全國新建商品房銷售面積累計增速僅為 1.29%， 2017 年同期數據為 15.67%； 2018 年 1-4 月全國新建商品房竣工面積累計增速為-10.73%， 2017 年同期數據為 10.58%。

商品房銷售面積和竣工面積累計同比

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土地購置面積和新開工面積累計同比

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　　數據顯示，2008 年我國新建商品房施工面積約為 28.33 億平方米，同年竣工面積約為 6.65 億平方米，施工/竣工比值僅為 4 左右； 2017 年底我國新建商品房施工面積約為 78.15 億平方米，同年竣工面積為 10.15 億平米，施工/竣工比值提升至 7.8 左右。 比較來看， 2017 年的施工面積相比2008 年提升了 176%，而竣工面積僅提升了 52.6%。

新建商品房施工面積、竣工面積及比值

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　　3、銷售謹慎：維持增速個位數下滑，結構傾向一二線

　　分城施策大背景下， 一二線控資產泡沫的調控在 2018 仍將持續，但在2017 年低基數、土地放量擴大供給、前述熱點二線搶人大戰加速落戶繞道限購的情況下，預計一二線銷售面積將出現提升，提升空間則依賴于購房信貸政策以及預售政策的邊際變化。

　　分城輪動的情況下，銷售結構性分化嚴重。盡管全國商品房銷售面積持續 24 個月下滑，但近期部分熱點二線城市得益于搶人大戰，加速落戶，以及小范圍預售放開，近期銷售面積累計同比增速有所回升。

部分城市商品住宅銷售面積累計同比增速 月 %

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　　維持 2018 年度策略報告對銷售謹慎的看法。預測全國商品房銷售面積累計同比增速個位數下滑，區間約為-5%至-10%；維持銷售價格同比增速持保持相對穩定，銷售金額與 2017 年持平或微降，銷售結構向一二線傾斜的看法。

歷年銷售面積和銷售金額及2018年預測

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　　4、投資糾結：低庫存和價格因素支撐數據，緊縮資金面制約明顯

　　對于房地產投資，我們認為目前部分城市的低庫存情況、擴大有效供給以及保障房的加快建設將成為較明顯的量的支撐因素；同時由于較明顯的價格因素，包括固定資產投資原材料價格的持續高位，以及前期土地成交價款分期支付和延期計入形成的土地購置費高增速，支撐目前房地產投資增速維持在 10%左右。

固定資產投資價格指數

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房地產投資和土地購置費累計同比增速

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　　房地產投資分項來看，剔除土地購置費因素影響后的房地產投資增速仍處于下滑區間， 1-4 月累計同比增速為-1.54%，持續下滑； 其中建筑、安裝、設備等分項的累計同比增速分別為-1.37%、 -4.06%、 5.88%。

房地產投資分項增速

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