一、地產銷售現(xiàn)狀分析

　　2017年12月全國商品房銷售面積同比增長6.1%，較11月（+5.3%）提升0.8個百分點，對應2017全年商品房銷售面積累計同比增長7.7%。展望2018年，預計在一二線城市持續(xù)復蘇、三四線市場去庫存延續(xù)以及棚改貨幣化進入第二個三年計劃的多重支撐下，商品房銷售面積增速有望超出市場此前的偏悲觀預期（-5%~0%）。

　　一二線地產銷售企穩(wěn)，部分二線城市調整地產限購

　　11月下旬開始，30大中城市商品房周度成交面積負增長逐步收窄，截至2017年12月31日，30 大中城市商品房周度成交面積同比下滑12.2%，較此前30%以上的下滑幅度改善明顯。考慮到2017年2月份開始的低基數(shù)效應，預計2018年2月開始30大中城市地產銷售增速將逐步回暖。此外，從2017年12月開始，分別有鄭州、武漢、南京和蘭州等二線城市從落戶標準、限價政策等方面調整了限購政策，地產銷售有望好于此前市場的悲觀預期。

2017 年月度地產銷售面積增速

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30 大中城市商品房周度成交面積（萬平米）

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　　二、低能級城市庫銷比仍然較高，2018年去庫存仍將延續(xù)

　　2017年整體去庫存效果顯著，截至2017年前11個月，狹義地產庫存去化周期已經降至0.24年，分城市能級來看，一二線及代表性三線城市庫存去化周期已經回歸至歷史較低水平，但代表性四線城市庫存去化月數(shù)為21個月，庫存仍然較高，預計2018年仍將延續(xù)去庫存趨勢，從而支撐低能級城市地產銷售。

各能級城市地產存銷比（月）

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　　2018開啟第二個棚改三年計劃，三四線地產銷售仍有支撐

　　2018年為第二個棚改三年計劃開端，年度棚改計劃超出市場預期。2017年，全國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.84萬億元。2018-2020年第二個三年計劃即將開始， 2018年至2020年全國仍有1500萬戶棚改任務。2017年12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出2018年將改造各類棚戶區(qū)580萬套，高出此前市場根據(jù)未來三年計劃預估的500萬套，棚改計劃超預期有望支撐2018年三四線城市銷售。

2008~2020 年棚改實際完成/規(guī)劃數(shù)量

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