一、房屋保有規(guī)模不斷增長(zhǎng)

　　我國(guó)目前房屋構(gòu)成的主體是 1990 年之后落成的，房屋的更新速度并不快，絕大多數(shù)房屋的壽命可以達(dá)到 50 年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。因此，每年的竣工面積可以近似看成社會(huì)房屋存量增長(zhǎng)的規(guī)模。

　　從 2011 年到 2016 年，全國(guó)住宅類房屋竣工面積超過(guò) 46.1 億平米，若單套新房的建筑面積約為 90 平米，則可以供應(yīng) 5000 萬(wàn)的家庭居住。2016 年比 2010 年，城鎮(zhèn)人口增加了1.23 億，按照每戶 3.1 人計(jì)算，則不超過(guò) 4000 萬(wàn)戶。當(dāng)然，居民本身也有提高居住面積的需要，即原有居民的人均居住面積是擴(kuò)大的。但總體而言，最近幾年新房的供給是較為充足的。

　　推而廣之，可以觀察年住宅竣工面積和城鎮(zhèn)新增人口規(guī)模之間的關(guān)系。當(dāng)這個(gè)比值小于 25 時(shí)，說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)的年新增住宅完全不能滿足新增居民的需求，也就是說(shuō)全社會(huì)的住房供給動(dòng)態(tài)來(lái)看處于嚴(yán)重短缺狀況。這個(gè)比值在 25 到 33 平米（目前人均住房面積）之間時(shí)，可能說(shuō)明住房供給動(dòng)態(tài)偏緊。也就是說(shuō)，倘若新增住房完全供新增人口居住，新增人口的居住條件暫時(shí)還達(dá)不到社會(huì)平均水平。這個(gè)比值如果在 33 平米以上，可能意味著全社會(huì)居住條件有所改善，新入城居民的居住需求在總量上有條件滿足（但在結(jié)構(gòu)上可能還存在居民支付能力不足問(wèn)題）。

　　2011 年起，該比值迅速提升，一直維持在 33 平米以上。2011 年到 2016 年，住宅竣工面積/城鎮(zhèn)新增人口達(dá)到 37.7 平米。這說(shuō)明，全社會(huì)的住房供求關(guān)系緊張的局面有明顯緩解。

　　盡管貨幣等因素可能還在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但房租上漲的勢(shì)頭可能放緩。由于住宅竣工面積說(shuō)的是新房竣工的概念，從新房竣工交付到裝修完畢入住一般需要 1-2 年的時(shí)間，因此全社會(huì)居住面積不足的緩解應(yīng)該是從 2012 年左右開始，并在 2014 年后確立明顯趨勢(shì)的。也正是在 2014 年之后，房租上漲變得十分平緩。

年住宅竣工面積和城鎮(zhèn)新增人口的比較

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　　二、市場(chǎng)化房源量增質(zhì)升，租戶選擇日益廣闊

　　可租賃的定義本身是相對(duì)于特定需求而言的。對(duì)一些人的可租賃房源，對(duì)另一些人來(lái)說(shuō)可能不適合居住。不過(guò)，全社會(huì)依然存在“適合主流人群的可租賃房源”概念。對(duì)主流人群而言，裝修品質(zhì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，地鐵通勤比較便利，才是可選擇的房源。

　　房源的供給充裕，不僅是表現(xiàn)在社會(huì)存量住房供給多，更表現(xiàn)為近些年大量房屋的品質(zhì)快速改善，提供給老百姓更多選擇。

　　2013 年之前核心城市的租金上漲，存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。也就是說(shuō)，由于在熱點(diǎn)區(qū)域，品質(zhì)比較高的項(xiàng)目資源十分有限，而大量供給要么品質(zhì)比較低，要么距離比較偏遠(yuǎn)，不能滿足居民的需要。

2016 年，北京租住體驗(yàn)不足的原因

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　　近年來(lái)一些新因素的出現(xiàn)推動(dòng)了情況的變化

　　地鐵線路逐漸呈現(xiàn)網(wǎng)狀分布，地鐵房越來(lái)越多。地鐵是現(xiàn)代大都市最重要的交通工具。最近幾年地鐵建設(shè)越來(lái)越多，這就使得越來(lái)越多的房屋成為了“地鐵房”。即使在特定區(qū)域的存量房屋保有量不變，承租人的選擇也越來(lái)越多。這就客觀上推動(dòng)特定區(qū)域房產(chǎn)“居住價(jià)值”的不可替代性有所下降。

北京軌道交通運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度及客運(yùn)量

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上海軌道交通運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度及客運(yùn)量

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　　互聯(lián)網(wǎng)家裝的興起。互聯(lián)網(wǎng)家裝的興起，使得業(yè)主，尤其是空置房業(yè)主可以以較低成本，較快完成裝修。這對(duì)于提升可租賃房屋的品質(zhì)，增加有效承租面積意義重大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民最為反感的就是房屋設(shè)施老舊的問(wèn)題。目前來(lái)看，這一問(wèn)題得到明顯的緩解。

　　總而言之，認(rèn)為可租賃房源的擴(kuò)張不僅表現(xiàn)為房屋本身數(shù)量越來(lái)越多，也表現(xiàn)為有效的租賃房源規(guī)模越來(lái)越大。