數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理

分區(qū)域商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)

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年初以來(lái)中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況較好，主要有四個(gè)方面原因：第一是返鄉(xiāng)置業(yè)，特別是今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的時(shí)間點(diǎn)，恰好與熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸政策的發(fā)酵落實(shí)前后銜接；第二是比價(jià)效應(yīng)，中西部地區(qū)房?jī)r(jià)近年來(lái)漲幅較小、并且絕對(duì)值較低，與東部地區(qū)相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務(wù)工的人員收入增長(zhǎng)較快，使他們具備在中西部家鄉(xiāng)置業(yè)的能力。第三是政策優(yōu)惠，中西部大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位還是去庫(kù)存，有較大力度的購(gòu)房支持政策，包括稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼等，同時(shí)在住房保障方面越來(lái)越多地貨幣化安置為主，進(jìn)一步帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐淖》肯�費(fèi)。第四是住房消費(fèi)升級(jí)，特別是品牌開發(fā)商越來(lái)越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)的住房產(chǎn)品，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐淖》肯�費(fèi)升級(jí)，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項(xiàng)目。

展望2017年全年，我們認(rèn)為，年初以來(lái)銷售較好的部分三四線城市未來(lái)具備一定的持續(xù)性。根據(jù)我們的估算，這類強(qiáng)三線城市占整個(gè)三四線城市銷售面積的比重大約為30%，剩下約70%的三四線城市由于人口還是持續(xù)凈流出、并且無(wú)法像強(qiáng)三線城市那樣受益于高能級(jí)核心城市輻射帶動(dòng)，這類城市銷售的持續(xù)性比較弱。重點(diǎn)的一線和核心二線城市的新房銷售景氣度將繼續(xù)受制于政策調(diào)控，它們占全國(guó)新房銷售面積的比重大約為40%。綜合來(lái)看，考慮到2016年全年的高基數(shù)，我們預(yù)計(jì)，2017年全年全國(guó)商品房銷售面積同比下降4%左右，銷售金額同比下降2%左右。

全國(guó)商品房銷售面積東部、中部和西部地區(qū)占比

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2017年全國(guó)商品房銷售面積預(yù)測(cè)

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2017年全國(guó)商品房銷售金額預(yù)測(cè)

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2017年1-2月，全國(guó)房屋新開工面積1.72億平米，同比增長(zhǎng)10.4%，增速較2016年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅新開工面積1.24億平米，增長(zhǎng)14.8%，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期。2017年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長(zhǎng)8.9%，增速較2016年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資6571億元，增長(zhǎng)9%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，分區(qū)域結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)住宅投資3978億元（+7.5%）、中部地區(qū)1341億元（+14.5%）、西部地區(qū)1253億元（+8.2%），與銷售熱度區(qū)域分布相吻合，中部和西部地區(qū)的投資增速也較高。

我們認(rèn)為，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資的規(guī)模增長(zhǎng)，受益于國(guó)家中部崛起的戰(zhàn)略，特別是像合肥、武漢、鄭州、南昌、長(zhǎng)沙這樣的中部核心城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入水平逐漸升級(jí)并向傳統(tǒng)的東部發(fā)達(dá)城市靠攏，而這些城市的住房市場(chǎng)無(wú)論從成交量還是房?jī)r(jià)水平來(lái)看，都具備進(jìn)一步發(fā)展的空間。

2015-2017年全國(guó)房屋新開工面積（單月，萬(wàn)平米）

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2015-2017年全國(guó)住宅新開工面積（單月，萬(wàn)平米）

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新建商品住宅投資規(guī)模同比增速（東部、中部、西部地區(qū)）

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從歷史上來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，東部地區(qū)占比從60%逐步下降至55%、中部地區(qū)穩(wěn)定在20%并小幅上升、西部地區(qū)則從20%逐步上升至25%。綜合三大區(qū)域的投資增速預(yù)判，以及考慮到去年的高基數(shù)，我們預(yù)計(jì)，2017年全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在+3%左右，基本維持我們年度策略的預(yù)判。上調(diào)2017年全年新開工規(guī)模的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房屋新開工面積的降幅在5%以內(nèi)，好于我們年初同比降幅為7%左右的預(yù)測(cè)。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資東部、中部和西部地區(qū)占比

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2008-2017年全國(guó)房屋新開工面積預(yù)測(cè)

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2008-2017年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)測(cè)

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2017年1-2月，我們跟蹤的300城市土地供給建面合計(jì)3.28億平米（累計(jì)同比+5%），其中，一線城市780萬(wàn)平米（累計(jì)同比+37%）、二線城市1.14億平米（累計(jì)同比+8%）、三四線城市2.06億平米（累計(jì)同比+2%）。

土地成交方面，2017年1-2月，300城市土地成交建面合計(jì)2.76億平米（累計(jì)同比+10%），其中，一線城市912萬(wàn)平米（累計(jì)同比+77%），二線城市9742萬(wàn)平米（累計(jì)同比+13%），三四線城市1.69億平米（累計(jì)同比+7%）。整體來(lái)講，供給因春節(jié)假期影響有所放緩，但是開發(fā)商拿地需求依然較為旺盛，特別是在土地資源極度稀缺的一線城市，供需比持續(xù)處于低位。

土地價(jià)格方面，2017年1-2月，300城市土地出讓金合計(jì)5266億元（累計(jì)同比+53%），其中，一線城市575億元（累計(jì)同比+4%），二線城市2931億元（累計(jì)同比+85%），三四線城市約1761億元（累計(jì)同比+35%）。二線城市和三四線城市土地出讓金增幅超過超過土地成交建面增幅，反映了實(shí)際上在政策調(diào)控后，地價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下降，不過溢價(jià)率持續(xù)回落，300城市宅地成交溢價(jià)率已經(jīng)從去年最高的平均80%的水平，回落并穩(wěn)定至30%的水平。

300城市供給/成交住宅用地規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平米）

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300城市住宅用地成交平均樓面價(jià)和溢價(jià)率

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2017年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%，增速出現(xiàn)明顯回落，較2016年全年下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，銀行開發(fā)貸4985億元，同比增長(zhǎng)11.5%，按揭貸款3391億元，同比增長(zhǎng)20.4%，較2016年全年下降26個(gè)百分點(diǎn)。

從我們了解的情況來(lái)看，開發(fā)貸方面規(guī)模房企的融資優(yōu)勢(shì)更為明顯，能夠獲得較高的授信額度和較低的資金成本。并且值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中占比達(dá)到30%-40%的自籌資金，2017年1-2月為6897億元，同比大幅下降17.2%，這在一定程度上反映了房企在銀行開發(fā)貸以外的融資受到了一定的限制，未來(lái)開發(fā)商整體的融資環(huán)境預(yù)計(jì)將持續(xù)保持偏緊的狀態(tài)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金及其同比

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源分類占比

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款及其增速

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金及其增速

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到定金+預(yù)收款及其增速

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到按揭貸款及其增速

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按揭貸方面，整體來(lái)看，重點(diǎn)城市購(gòu)房按揭貸款利率的優(yōu)惠折扣在減少，按揭貸款的發(fā)放整體態(tài)度是審慎的。2017年2月，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行首套房貸款利率為4.47%，環(huán)比上月增加0.01個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率9.12折，房貸利率連續(xù)兩月上漲，首套房信貸利率市場(chǎng)持續(xù)收緊。不過，銀行的信貸政策也是因城而異，在受調(diào)控的核心一二線城市，銀行對(duì)于購(gòu)房者資質(zhì)審核等趨于嚴(yán)格、同時(shí)放款周期也有所拉長(zhǎng)；而在仍處于去庫(kù)存階段的三四線城市，商業(yè)銀行在按揭貸款方面仍有一定的優(yōu)惠和利好。

35重點(diǎn)城市首套房按揭貸款利率分布

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35重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣

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35重點(diǎn)城市二套房貸利率分布

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35重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率走勢(shì)

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