（一） 調(diào)控力度異常嚴(yán)厲， 限購限貸彰顯政府控房價(jià)決心

　　截至 11 月 28 日，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州、成都、無錫、合肥、濟(jì)南、武漢、珠海、東莞、佛山、福州、昆山等 21 個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，重啟限購限貸。

　　本輪調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，大致經(jīng)歷了五個(gè)階段：1）2016 年3月底上海深圳等四城市同一天出臺(tái)調(diào)控政策；2）2016 年 7 月份政治局會(huì)議表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”；3）2016 年 9 月份核心二線城市陸續(xù)重啟限購；4）2016 年十一期間 21 城市出臺(tái)調(diào)控政策；5）2016 年 11 月以來，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)。

　　2016 年 9-10 月，各地密集出臺(tái)調(diào)控政策，包括北上廣深等一線城市和杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市紛紛開始新一輪的調(diào)控。調(diào)控內(nèi)容主要包括提高社保、納稅年限門檻的限購政策，以及提高首付比例的限貸政策。限貸政策在提高首付比例的同時(shí)也增加審批監(jiān)管力度，對(duì)征信的要求更加嚴(yán)格，出現(xiàn)“一貸難求”的局面。

熱點(diǎn)城市限購政策梳理

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　11 月以來，部分熱點(diǎn)城市如杭州、武漢、深圳、成都等進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控政策，彰顯了政府維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的決心。11 月 10 日，杭州房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，進(jìn)一步加強(qiáng)限購限貸，提高首付比例；11 月 15 日，武漢房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，進(jìn)一步加強(qiáng)限購限貸；11 月15 日，深圳提高公積金貸款首付比例；11 月 17 日，成都市進(jìn)一步加強(qiáng)限購。11 月 28 日，上海市提高首套房首付比例，并且在二套房認(rèn)定上實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

調(diào)控加碼的熱點(diǎn)城市

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限購調(diào)控加碼城市前后對(duì)比

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　　（二） 調(diào)控手段多管齊下，金融層面調(diào)控力度明顯加強(qiáng)

　　除通過限貸限購來遏制投機(jī)和改善型需求外，政策調(diào)控還從各方面同時(shí)展開，包括加強(qiáng)土地市場監(jiān)管、加強(qiáng)開發(fā)商和中介管理、金融監(jiān)管等方面。

　　1 、 加強(qiáng)土地拍賣、轉(zhuǎn)讓監(jiān)管

　　土地拍賣、轉(zhuǎn)讓中采取限價(jià)、限購、加強(qiáng)核查、規(guī)定資金來源等措施控制土地供應(yīng)和成交價(jià)格。

土地拍賣調(diào)控措施整理

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　　2 、 加強(qiáng)金融監(jiān)管 ， 嚴(yán)控不明資金流入土地市場

　　政府開始著手從金融層面調(diào)控房地產(chǎn)市場，一方面各城市進(jìn)一步加強(qiáng)銀行層面?zhèn)�人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，個(gè)人申請按揭貸款難度或?qū)⒓哟螅�同時(shí)利率優(yōu)惠或?qū)�減少；另一方面交易所和發(fā)改委開始加大對(duì)房企“公司債”、“企業(yè)債”的監(jiān)管和調(diào)控。此外，政府 嚴(yán)控不明資金流入土地市場、房地產(chǎn)市場。一系列政策或?qū)?使得前期激進(jìn)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難題。

　　11 月初，上海證券交易所（簡稱“上交所”）與深圳證券交易所（簡稱“深交所”）相繼向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（以下簡稱《監(jiān)管函》），將對(duì)房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。《監(jiān)管函》規(guī)定，有重大違法違規(guī)行為、在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競拍“地王”，哄抬地價(jià)、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的 3 類房企禁發(fā)公司債；房企募資不得用于購置土地。新規(guī)同時(shí)規(guī)定了準(zhǔn)入門檻，主要鼓勵(lì)央企、國企，民營企業(yè)需是在中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前 100名的企業(yè)。