2014 年年底以來的多次降準降息，以及2016年 2 月《關于調整房地產交易環節契稅、營業 稅優惠政策的通知》的發布，刺激房地產銷量。前 9 月，新增人民幣貸款中的新增中長期居民貸款占比達到 41%，同比增長 18 個百分點，顯示新增人民幣貸款大量用于購買房地 產。房地產量價齊升，刺激了開發商加大拿地、新開工力度，房地產投資額增速向上。

固定資產投資完成額累計值（萬億元）及累計同比

房地產開發、基建投資累計值（萬億元）及累計同比

　　2016年前 9 月住宅銷售面積同比增長 27%，庫存得到有效去化。由于房價不斷升溫，“十一” 后多個地方政府先后出臺房地產調控政策，抑制資產泡沫，但二、三線城市市場情緒依然 較好，10 月單月銷售面積同比增速大于 26%。

商品房銷售面積累計值及累計同比

商品房待售面積及同比

　　2016 年 10 月上旬，國務院印發《推動 1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，戶籍人口城鎮 化率年均提高 1 個百分點以上，年均轉戶 1300 萬人以上，到 2020 年實現戶籍人口城鎮 化率提高到 50%以上。由于不同規模的城鎮在落戶政策放松程度上有差異，初步判斷該方 案將促進三四線城市房地產的庫存去化。

　　住宅用地的成交面積在 2014 年、2015 年分別下降 33%、16%，新開工面積在 2014 年、2015 年呈現負增長，隨著 2015 年下半 年以來的銷售加速，開發商需要補庫存。從 2015 年 9 月開始，商品房新開工累計同比增 速開始增長，并于2016年年初轉正，2016 年前 10 月，商品房新開工累計同比增速達到 8%。

住宅用地成交土地規劃建筑面積值及累計同比

　　從歷史數據看，商品房銷售和房屋新開工領先房地產開發投資半年到 1 年，開發投資從 2016 年 2 月開始轉正。由于目前經濟仍然處于轉型期，新興產業方興未艾，基建和房地 產依然是經濟維穩的重要力量，2016年國慶節后的房地產調控主要為打壓房價泡沫、并非抑 制銷售，因此房地產商的補庫存和新開工也會繼續。

房屋新開工面積累計值及累計同比

房地產開發投資完成額累計值及累計同比

　　從 2016 年 5 月 1 日開始，營改增擴張至建筑業、 房地產業、金融業及生活服務業。營業稅是地方第一大稅種，占地方稅收收入 50%左右； 營改增后，中央和地方的分配比例為 3:1。由于暫時沒有稅收返還地方的政策，地方政府 將更加依賴土地出讓。同時，由于土地價款可作為進項稅額，會促使地方政府從原來的追 求地產產業鏈（可以通過營業稅重復征收）轉化為追求高地價，2016年年初到目前成交的住 宅用地溢價率已高達 67%。由于土地溢價率高，開發商土地持有成本較高，新開工、房地 產投資會繼續增長，施工面積將維持高位，從而帶動用鋼需求。

一線、二線、三線城市成交住宅用地規劃建筑面積占比

一線、二線、三線城市成交住宅用地規劃建筑面積及溢價率

房屋施工面積累計值及累計同比

建筑工程及設備工具購置累計值及累計同比

　　伴隨著房地產庫存周期逐漸進入 15 個月左右的正常區間，以及貨幣 寬松走完一個 2-2.5 年的貨幣短周期，明年下半年可能收緊貨幣，一方面抑制資產泡沫， 另外一方面，由于近期的新增貸款主要進入居民戶，用于購買房地產，因此收緊貨幣對企 業融資影響不大。房地產銷售放緩，將對新開工、施工面積帶來影響。

住宅商品房庫存及庫存周期