截止到2015年末，全國物業(yè)管理面積為174.5億平米（物業(yè)管理面積根據(jù)物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)以及歷年竣工面積計算），而根據(jù)2000年以來的已竣工項目面積分布來計算，住宅面積占比達(dá)到77%，辦公項目占比為2.64%，商業(yè)項目占比為10.39%，其他項目占比為9.27%。15年全國物業(yè)管理費用總規(guī)模約為6500億。11至15年全國商品房累計銷售面積為60億平米，預(yù)計未來3年新增物業(yè)管理面積將在36億平米左右，若按照15年的物業(yè)結(jié)構(gòu)和費用測算，則總市場規(guī)模將會達(dá)到7800億。

2009-2015年全國物業(yè)管理面積及百強(qiáng)企業(yè)市場占有率

2010-2015年全國商品房年度銷售面積（億平米）及增速

2014-2015年百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)

　　我國物業(yè)管理行業(yè)雖然已經(jīng)進(jìn)過超過30年的發(fā)展，但仍處于初級發(fā)展階段，政策法規(guī)建設(shè)還需要進(jìn)一步完善。主要特征包括行業(yè)效率地、風(fēng)險高、物業(yè)定位失衡以及行業(yè)主體成熟度低。這些行業(yè)所暴露出來的問題都需要新的商業(yè)模式、政府法規(guī)配套完善以及品牌企業(yè)的出現(xiàn)來逐步解決。

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的問題

　　盡管行業(yè)而整體集中度依舊偏低，但百強(qiáng)房企成長以及市場占有率的增長速度高于行業(yè)平均水平。15年 百強(qiáng)企業(yè)管理面積總值達(dá)到49.59億平米，占全國物業(yè)管理面積的28.42%，較14年提升8.92個百分點，行業(yè)集中度提升趨勢顯著。15年百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為2361.5萬方，同比增長46.76%，連續(xù)三年復(fù)合增長率達(dá)到34%。Top10企業(yè)管理面積均值達(dá)到1.33億平方米，同比上漲74.5%，領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步增大。城市布局方面，百強(qiáng)企業(yè)在一線城市管理項目占比為22.82%，二線城市管理項目占比最高達(dá)到42.54%，三線城市占比達(dá)到34.17%，與14年相比由于納入統(tǒng)計口徑的公司數(shù)量增加，三線城市占比有所提升。

2008-2015年百強(qiáng)企業(yè)平均管理面積及平均項目數(shù)

百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)項目城市分布

　　從物業(yè)管理項目類型上來看，依舊以住宅項目為主，15年百強(qiáng)企業(yè)住宅項目物業(yè)管理面積35.45億平米，同比增長60.12%，占比達(dá)到71.49%。其他類型還包括辦公、工業(yè)、商業(yè)等類型。各類型物業(yè)的管理規(guī)模比例和累計竣工項目的比例相近。百強(qiáng)企業(yè)按照管理面積劃分，超過5000萬方的企業(yè)只有17家，比14年能增加6家，2000萬平米管理面積以上的各階段公司數(shù)量都有不同水平的提升。整體來看，管理面積在1000萬平方米以上的百強(qiáng)企業(yè)大幅增加了34家，呈現(xiàn)明顯的規(guī)模化發(fā)展趨勢。

百強(qiáng)物業(yè)管理項目結(jié)構(gòu)分布

百強(qiáng)物業(yè)公司管理面積分級情況

TOP10物業(yè)管理企業(yè)市場占有率

TOP10與百強(qiáng)企業(yè)復(fù)合增速

　　通過近些年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的格局基本上已經(jīng)形成，TOP10企業(yè)無論從通過成熟的管理模式以及品牌號召力取得了高于行業(yè)平均水平的增長。但目前行業(yè)集中度依舊偏低，截止到2015年TOP10企業(yè)市場占有率僅為7.64%，與14年相比增長1.5個百分點。在管面積能夠直接反應(yīng)企業(yè)真實的業(yè)務(wù)水平和市場地位，伴隨著資本的進(jìn)入以及技術(shù)的不斷更新，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，12-15年TOP10企業(yè)市場占有率年復(fù)合增速達(dá)到38.5%，超過百強(qiáng)企業(yè)同期年復(fù)合增長率10.44個百分點。

　　相比百強(qiáng)企業(yè)，優(yōu)勢企業(yè)在地域擴(kuò)張方面具有巨大的領(lǐng)先優(yōu)勢，其經(jīng)營能力、發(fā)展?jié)摿υ诎購?qiáng)企業(yè)乃至整個行業(yè)中均位于前列。物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢企業(yè)憑借良好的口碑和專業(yè)能力、較高的市場滿意度和忠誠度，以及豐富的資源和廣泛的區(qū)域分布。物業(yè)管理行業(yè)最初是地產(chǎn)開發(fā)的伴生業(yè)務(wù)，因此當(dāng)前在行業(yè)中具備開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司占比達(dá)到80%，其余20%為獨立的物業(yè)管理企業(yè)。依靠開發(fā)企業(yè)的管理物業(yè)管理公司不僅可以在短時間通過本集團(tuán)內(nèi)部的項目委托管理業(yè)務(wù)迅速提升托管面積，也可以通過母公司的品牌和宣傳迅速獲得市場認(rèn)可，共享品牌價值帶來的外延式拓展機(jī)會，提高客戶黏性。同時關(guān)聯(lián)物業(yè)管理企業(yè)也可以為開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售提供有力的支撐，獲得母公司的補(bǔ)貼收入。

　　而獨立物業(yè)企業(yè)所管理項目通過并購或托管其他開發(fā)商的項目，通過專業(yè)化的管理策略和開發(fā)商簽訂合作協(xié)議。一方面為開發(fā)商減少銷售后的物業(yè)管理壓力，另一方面可以通過整體委托的方式獲得受托規(guī)模的快速增長。與關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)項目，獨立公司通過第三方的身份，對于銷售企業(yè)而言不會產(chǎn)生品牌侵蝕，和中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較容易產(chǎn)生合作關(guān)系，有利于規(guī)模的快速擴(kuò)張。在已經(jīng)上市或排名靠前的企業(yè)中，彩生活和中奧以外部項目為主，而萬科、中海等以自有項目為主。

物業(yè)管理公司項目來源比例

主流物業(yè)管理公司項目來源情況

　　我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，在近10年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及存量物業(yè)水平的增加取得了快速發(fā)展。就單純物業(yè)管理收入業(yè)務(wù)而言已經(jīng)逐步形成了一個近萬億的市場。行業(yè)目前盡管依舊處于初級階段，但龍頭企業(yè)梯隊已經(jīng)初步形成，借助資本以及模式創(chuàng)新的力量，集中度提升將為這部分企業(yè)帶來營業(yè)能力和利潤水平長期提升的廣闊空間。

　　2015年物業(yè)管理行業(yè)在并購擴(kuò)張和業(yè)務(wù)拓展的大背景下，百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全年實現(xiàn)營業(yè)收入總額1135.6億元，同比增幅達(dá)到27.24%，收入增速進(jìn)一步提升。從收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理服務(wù)占比達(dá)到83.27%，百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)總收入945.67億元，同比增長33.23%，在企業(yè)大舉兼并收購和積極外拓項目的驅(qū)動下，物業(yè)服務(wù)收入增長明顯。在做好“守正”經(jīng)營的同時，百強(qiáng)企業(yè)大力創(chuàng)新、拓展多種經(jīng)營服務(wù)，多種經(jīng)營收入總額為189.9億元，增速為3.94%，占營業(yè)收入比例為16.73%。百強(qiáng)企業(yè)開展的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)主要包括社區(qū)服務(wù)、顧問咨詢以及根據(jù)自身特色開發(fā)的其他業(yè)務(wù)。其中社區(qū)服務(wù)收入總值為70.83億元，占多種經(jīng)營比重37.29%。；其中，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)和社區(qū)電商服務(wù)是大部分百強(qiáng)企業(yè)開展多元業(yè)務(wù)的重要方向，兩者在多種經(jīng)營收入中占比分別為6.68%和5.42%。同時，基于自身技術(shù)優(yōu)勢和豐富的管理、運(yùn)營經(jīng)驗，百強(qiáng)企業(yè)開展的顧問咨詢業(yè)務(wù)全年收入727.10萬元，占為8.04%。

　　物業(yè)類型分類方面，15年百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)管理收入506.5億元，占物業(yè)服務(wù)費總收入的53.6%，與14年同期相比增長68.1%，是物業(yè)企業(yè)收入的基礎(chǔ)。辦公、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)管理收入占比分別為22.34%、6.80%和4.75%，其中工業(yè)園區(qū)管理收入增長顯著，而辦公和商業(yè)物業(yè)收入增速都要低于住宅增長水平。

2011-2015年中國百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理收入（億元）及增速

2011-2015年物業(yè)服務(wù)收入和多種經(jīng)營收入增速

百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)收入結(jié)構(gòu)分拆

百強(qiáng)企業(yè)各類型業(yè)態(tài)收入占比

百強(qiáng)企業(yè)收入分級情況

　　從企業(yè)盈利能力來看，收入超過10億的企業(yè)24家，同比增加8家，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢顯著。收入3億以上的企業(yè)數(shù)量大幅增加，而數(shù)量在3億以下的百強(qiáng)企業(yè)數(shù)量有所減少，說明規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)整體收入中位數(shù)在15年有所提升。

　　住宅物業(yè)管理公司的收入方式分為包干制和酬金制兩種，其中包干制是指物業(yè)管理企業(yè)收取固定物業(yè)服務(wù)費用，在支付物業(yè)服務(wù)成本之后盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)所有或者承擔(dān)；酬金制是指物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的比例或數(shù)額從物業(yè)管理服務(wù)費用，其余物業(yè)服務(wù)成本和費用由業(yè)主承擔(dān)。兩種收入方式的利潤核定方式不同，包干制是寬口徑收取所有的物業(yè)費，再由物業(yè)公司承擔(dān)管理支出成本因此毛利率水平較低；而酬金制的收入不考慮成本和費用支出，收入金額即為營業(yè)利潤，毛利率為100%。

企業(yè)物業(yè)管理毛利率及合約形勢占比

中海物業(yè)包干及酬金制業(yè)務(wù)毛利率

由于不同公司的物業(yè)合同以及收入方式不同，因此會造成毛利率的巨大差距，酬金制的比例越高，理論上在財務(wù)報表上反映出的毛利率水平越高。根據(jù)中海物業(yè)招股說明書中的數(shù)據(jù)測算，14年包干制物業(yè)合同每平米貢獻(xiàn)收入能力在48元左右，每平米毛利6.10元，毛利率為13.6%；而酬金制的毛利率為100%，每平米的毛利貢獻(xiàn)為4.23元。

　　對于物業(yè)管理企業(yè)而言，服務(wù)質(zhì)量是公司的核心競爭力，有助于提升單位面積的收入及利潤貢獻(xiàn)能力，同時也是外延式發(fā)展的重要條件。龍頭企業(yè)通過精細(xì)化的流程管理、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)定位以及多元化的服務(wù)，贏得客戶認(rèn)可的同時，提升的業(yè)務(wù)黏性和業(yè)績的穩(wěn)定性。

　　2015年百強(qiáng)企業(yè)的管理項目平均物業(yè)費為4.23元/平米，與2014年基本持平，各業(yè)態(tài)除商業(yè)物業(yè)之外，與14年相比均有不同水平的提升（見圖5）。從城市分布情況來看，一線城市平均物業(yè)費為6.51元/平米，二線和三線城市分別為3.89元/平米和3.5元/平米。

2015年百強(qiáng)企業(yè)不同城市平均物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)

16年6月重點城市物業(yè)管理均價及同比

各級別物業(yè)平均費用及相對于15年末增幅

　　從城市的情況來看，16年上半年全國二十大城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比上漲0.87%，環(huán)比上漲0.52%，平均物業(yè)服務(wù)費為2.08元/平米/月。由此可見百強(qiáng)企業(yè)平均服務(wù)價格高于重點城市平均水平。城市間的變化情況來看，16年上半年重點城市同比及環(huán)比物業(yè)服務(wù)價格均出現(xiàn)了不同程度的上漲，其中常州市漲幅最高，同比上漲4.13%，而單城市平均物業(yè)管理費用最高的城市為深圳，為3.1元/平米。
不同檔次的物業(yè)服務(wù)來看，中低端服務(wù)價格有所下降，二十大城市三星、四星級物業(yè)服務(wù)均價較15年底分別下降了0.13%和0.32%，而高端五星級物業(yè)則上漲了1.37%。隨著消費觀念的升級和對于服務(wù)水平及要求的提升，業(yè)主對于高品質(zhì)服務(wù)的價格接受程度提升，而中低端服務(wù)的議價能力則在下降。

2014-2015年百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收繳情況

百強(qiáng)企業(yè)11-15年平均續(xù)約率

　　客戶黏性方面，15年百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)費平均收繳率為94.09%，比14年上漲1.07個百分點，其中住宅物業(yè)的收繳率最低僅為91.3%，與14年相比上升1.91個百分點，其他物業(yè)形式中商業(yè)物業(yè)是收繳率唯一降低的類型。續(xù)約率方面，15年百強(qiáng)企業(yè)管理項目平均續(xù)約率為98.8%，11年以來平均續(xù)約率都保持在98%以上。優(yōu)秀物業(yè)公司良好的行業(yè)口碑是客戶維持較高黏性的重要保證。

　　利潤貢獻(xiàn)能力水平上來看，兩種協(xié)議制度差距并不大，且各有利弊。包干制相對于酬金制而言，物業(yè)管理企業(yè)可以通過加強(qiáng)成本控制等方式提升毛利率，進(jìn)而提升管理面積轉(zhuǎn)換業(yè)績的效率，但對于成本端的敏感性較高，用工成本的上升將會降低利潤率。而酬金制名義毛利率高，業(yè)績貢獻(xiàn)效率相對穩(wěn)定，隨著在管面積的增加收入水平將會穩(wěn)定提升，但是留給企業(yè)自身的業(yè)績提升空間較小。

　　行業(yè)盈利能力方面，15年百強(qiáng)企業(yè)凈利潤總值82.26億元，盈利規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；均值為3916.93萬元，同比增長48.99%，12年至15年復(fù)合增長率達(dá)到37.61%。百強(qiáng)企業(yè)15年平均凈利潤率為7.43%，同比增長1.24個百分點。企業(yè)單位管理面積凈利潤貢獻(xiàn)效率方面來看，15年百強(qiáng)企業(yè)平均在管面積凈利潤貢獻(xiàn)規(guī)模為1.66元/平米，與14年相比提升0.03元，增速為1.5%。

百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值變化

百強(qiáng)企業(yè)單位在管面積凈利潤貢獻(xiàn)

15年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)和凈利潤結(jié)構(gòu)對比

TOP10企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成情況對比

　　從盈利結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理收入規(guī)模高， 但新興業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)率高。百強(qiáng)企業(yè)2015年物業(yè)服務(wù)凈利潤均值為2699.67萬元，占企業(yè)平均凈利潤的68.92%，多種經(jīng)營凈利潤均值達(dá)1217.26萬元，占比31.08%。TOP10企業(yè)多種經(jīng)營收入占比達(dá)到28%,明顯高于百強(qiáng)企業(yè)的平均水平。

　　對比來看，多種經(jīng)營在為百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)造利潤方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。在這種業(yè)務(wù)特征街結(jié)構(gòu)下，龍頭物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展的策略上一方面堅持?jǐn)U大管理規(guī)模，通過提升服務(wù)水平和管控制量提升基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)能力；另一方面，在多種經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，積極融合滲透新技術(shù)，開展附加值高的多元業(yè)務(wù)，培育新的業(yè)績增長點。

　　根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程物業(yè)管理業(yè)務(wù)從前期項目立項規(guī)劃設(shè)計的時候便會介入前期管理，在戶主接管驗收后，便可以進(jìn)入前期管理階段，而在入住后業(yè)務(wù)大會和物業(yè)管理公司之前簽署正式的協(xié)議，開始正常物業(yè)管理工作。因此對于物業(yè)管理公司，未來幾年的增量業(yè)務(wù)可以通過當(dāng)前簽署的合作意向協(xié)議來確認(rèn)。

物業(yè)管理過程的階段

　　百強(qiáng)企業(yè)15年的合同儲備項目總數(shù)為14736個，均值為70.3個，同比增長15.82%；合同儲備項目總建筑面積均值為172.81萬平米，同比增長13.62。百強(qiáng)企業(yè)合同儲備規(guī)模連續(xù)四年增長，未來的項目發(fā)展和拓展有相當(dāng)好的保障。

合同儲備項目均值及增速

合同儲備項目面積及增速

　　百強(qiáng)企業(yè)2015年經(jīng)營成本總值為人民幣908.04億元，均值43239.94萬元，同比2014年增長16.56%。2015年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本率均值為79.96%，同比2014年降低了7.32個百分點。營業(yè)成本率的下降得益于更為快速的營業(yè)收入的增長。

　　從成本控制來看，2015年Top10企業(yè)的營業(yè)成本率為75.13%，比2014年下降7.06個百分點，相比同期百強(qiáng)企業(yè)低4.83個百分點。智能化管理的引入和高新技術(shù)的應(yīng)用是降低營業(yè)成本率的關(guān)鍵。通過新技術(shù)對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬方面進(jìn)行自動化、信息化、智能化升級，大幅降低企業(yè)管理、運(yùn)作、耗能方面的成本，實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低；通過引入高新技術(shù)，使得復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動強(qiáng)度，降低了企業(yè)的人工成本。Top10企業(yè)得益于在這兩方面更有效的投入，使得營業(yè)成本率保持在較低水平。

2015年百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部分層級營業(yè)成本率情況

Top10企業(yè)與百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本率對比

　　從成本結(jié)構(gòu)來看，人力成本依然占成本一半以上，構(gòu)成百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本的主要部分。2015年百強(qiáng)企業(yè)人員費用占比56.79%，較2014年小幅增加0.32%。高新技術(shù)的使用對人才的要求更高，智能化的的管理提高了個人的服務(wù)效率，人均產(chǎn)值得到提高。因此，人員費用也隨之有小幅提升。

2014-2015年百強(qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成情況對比

　　雖然通過智能化和高效管理系統(tǒng)提升了部分物業(yè)管理企業(yè)的管控效率以及人均產(chǎn)出能力，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)依舊屬于勞動密集型行業(yè)。保安、清潔、園藝、景觀美化等服務(wù)，需要大量的勞動工人以及專業(yè)管理人員。而近年由于通脹而上升的勞動成本、公共服務(wù)成本以及物料成本，令物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)了較大的成本上升的壓力。

主要城市平均最低工資

2014-2015年百強(qiáng)人均管理面積和人均產(chǎn)值

　　從員工結(jié)構(gòu)和工資水平來看，15年百強(qiáng)企業(yè)總?cè)藬?shù)與14年相比上升6.9%，員工工資總額為467億元。平均工資同比上漲8.72%。企業(yè)在15年均不同程度的優(yōu)化了人員結(jié)構(gòu)，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和資本市場對于物業(yè)行業(yè)的支持抓住機(jī)遇積極擴(kuò)張。

2015年百強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員年人均工資情況

2015年百強(qiáng)企業(yè)員工工資支出分布情況

　　物業(yè)管理企業(yè)可以通過將基礎(chǔ)物業(yè)外包來降低業(yè)務(wù)運(yùn)營成本，同時提升專業(yè)服務(wù)水平。15年有169家百強(qiáng)企業(yè)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包由專業(yè)企業(yè)來進(jìn)管理，與14年相比上升6.29%。百強(qiáng)企業(yè)15年外包員工人數(shù)為38萬，比14年增長10萬人，增長幅度達(dá)到36%。
外包崗位和業(yè)務(wù)比例的提升，可以降低物業(yè)管理公司的剛性成本支出，把人員較多且技術(shù)含量較低的業(yè)務(wù)剝離，由專業(yè)的外包公司承擔(dān)相關(guān)的工作，集中精力提升核心業(yè)務(wù)的水平。物業(yè)管理公司則可以作為中間商在外包公司和客戶之間，對于服務(wù)提供評價和評分，有益于形成對于服務(wù)良性反饋和評價，對于客戶和物業(yè)公司而言都有益處。

百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包人員情況（萬人）

2015年百強(qiáng)企業(yè)各類務(wù)外包項目數(shù)量占比情況

2014-15年百強(qiáng)企業(yè)員工總數(shù)和外包崗位總數(shù)

　　物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而出現(xiàn)，發(fā)展的根本驅(qū)動來自于中國的城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入的增長。城鎮(zhèn)化增加導(dǎo)致城市的數(shù)量以及規(guī)模增加，對于住宅、商業(yè)以及其他地產(chǎn)項目增加，而對于對應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的需求也越來越多。根絕國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020），預(yù)期常住人口城鎮(zhèn)化率將于2020年達(dá)到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面積則可達(dá)到35平米，按照15年的人口數(shù)據(jù)推算存量住宅的總建筑面在2020年的時候可以達(dá)到288億平米。城市人口數(shù)量的增加是居住、商業(yè)消費、辦公需求基本原因。截止到15年末，我國在建項目的總面積為73.5億平米，其中住宅項目51.1億平米，按照當(dāng)前價格計算物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模價格會超過萬億。

　　此外，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，改善性需求將逐步成為住宅市場的主導(dǎo)需求。隨著人口結(jié)構(gòu)中34-49歲人群比例的提升，購房人群對于住房面積、物業(yè)環(huán)境、小區(qū)綠化等改善性因素的需求將會提升，疊加二胎因素的影響，改善性項目的銷售以及供應(yīng)比例在未來都將提升。與剛需項目注重基礎(chǔ)的功能不同，改善性項目在服務(wù)和社區(qū)居住體驗上有較高的需求，物業(yè)管理的升級是居住升級里非常重要的組成部分。

　　因此，改善性項目對于高水平物業(yè)服務(wù)的需求，將會更加強(qiáng)烈。于此同時，高水準(zhǔn)的物業(yè)管理也是社區(qū)以及房產(chǎn)價值提升的重要條件，隨著地價以及房價水平的提升，購房者對于物業(yè)管理能力的考量，對于購房決策也有極大的影響。因此未來物業(yè)管理市場將在規(guī)模（新增項目）和價格（物業(yè)費用水平）兩方面獲得提升。

中國總?cè)丝凇⒊鞘腥丝谝约俺擎?zhèn)化率

城鎮(zhèn)人均住房面積（平方米/平）

購房適齡人口及需求結(jié)構(gòu)變化

　　從社區(qū)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)有的主體關(guān)系來分析，在物業(yè)管理市場中，基本矛盾有兩個：一個是服務(wù)主體的專業(yè)性較差，和被服務(wù)主體的體驗意識覺醒之間的矛盾，二是業(yè)務(wù)、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府的信息不對稱的矛盾。這兩個矛盾是物業(yè)管理行業(yè)變革的內(nèi)在動力。隨著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化集約度的提升，物業(yè)管理規(guī)范以及服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)的共識將會逐步達(dá)成。而社區(qū)物業(yè)逐步完善的外部驅(qū)動因素兩個，一是“互聯(lián)網(wǎng)+”的宏觀大勢，互聯(lián)網(wǎng)勢力加速向社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域滲透；二是當(dāng)房地產(chǎn)由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌觯�社區(qū)物業(yè)服務(wù)是盤活存量、增加客戶粘性、實現(xiàn)企業(yè)及品牌增值的關(guān)鍵。

　　目前物業(yè)管理行業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動下，正在經(jīng)歷屬于行業(yè)自身的重大變革，行業(yè)在傳統(tǒng)經(jīng)營模式的保障下，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的住宅物業(yè)銷售模式的升級以及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的增量開發(fā)，為物業(yè)管理行業(yè)帶來較高的基礎(chǔ)增速；另一方面，物管企業(yè)自身尋求多業(yè)務(wù)拓展和平臺資源的嫁接，增加盈利模式和業(yè)績附著點，增加企業(yè)盈利能力和拓展實力。

傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)各主體之間的關(guān)系

中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展邏輯概述

　　主流物業(yè)管理公司在行業(yè)發(fā)展的大趨勢下更具優(yōu)勢，12年至15年百強(qiáng)企業(yè)管理面積年均復(fù)合增長率達(dá)到33.9%。隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)與行業(yè)的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步打破地域界限走向全國化，部分具備相當(dāng)規(guī)模和品牌影響力、有較強(qiáng)資源整合能力且在移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用方面較為成熟的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受到資本市場的密切關(guān)注。通過兼并收購不斷擴(kuò)大市場份額，促進(jìn)行業(yè)集中度迅速提升，淘汰落后企業(yè)，實現(xiàn)了行業(yè)跨越式發(fā)展。

　　百強(qiáng)企業(yè)15年收購200余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收購物業(yè)管理面積總計為3.85億平方米，占百強(qiáng)企業(yè)的全年管理面積的22.1%。借助資本市場的力量，企業(yè)可以通過收購不斷拓展企業(yè)管理規(guī)模，有利于快速提升市場占有率，提升競爭力。

　　社區(qū)O2O是指在移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)處理以及云計算等核心技術(shù)的促進(jìn)下，通過線上到線下的資源整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)的最終交割，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構(gòu)建用戶與商家及服務(wù)者之間的連接平臺。就行業(yè)規(guī)模而言很難有明確的界定，凡是嫁接在社區(qū)服務(wù)平臺或發(fā)生在社區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)品和服務(wù)的購買行為都可以歸納為社區(qū)O2O的范疇。

　　將包括餐飲外賣、商超宅配、家政服務(wù)、上門送洗、上門美護(hù)在內(nèi)的服務(wù)項目定義為狹義社區(qū)O2O，市場規(guī)模發(fā)展到15年達(dá)到63.1億；而廣義上來看，所有生活相關(guān)的本地生活類O2O市場總規(guī)模在15年已經(jīng)達(dá)到8797億，預(yù)計到18年可以接近1.6萬億，年復(fù)合增長率超過20%。

2012-2017年狹義社區(qū)O2O市場規(guī)模（億元）及增速

2011-2018年本地生活O2O市場規(guī)模（億元）及增速

　　社區(qū)O2O市場現(xiàn)在仍處于發(fā)展初期，行業(yè)格局尚不成熟，市場空間也沒有完全打開。未來行業(yè)發(fā)展將會體現(xiàn)出以下幾點趨勢：1. 社區(qū)O2O服務(wù)邊界進(jìn)一步延伸；2. 社區(qū)“布點”將成必爭之地，物業(yè)管理公司“左右逢源"；3. 社區(qū)O2O將向二三線城市滲透，品牌企業(yè)市場擴(kuò)張邊際速度提升；4. 橫向和縱向資源的整合效率將會優(yōu)于單一模式發(fā)展。

　　社區(qū)O2O或者說延伸到社區(qū)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的巨大機(jī)遇，在保證邊際擴(kuò)張成本可控的情況下，成功的搭建業(yè)主互動平臺可以增加更多的服務(wù)和商品交易機(jī)會。相對于其他O2O平臺，物業(yè)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的開展，風(fēng)險更小，而且在消費升級和社區(qū)消費逐漸成為主要消費場景的大趨勢下，可整合的資源和機(jī)遇還將大大增加。以平臺的方式不斷做業(yè)績和收入的加法，使物業(yè)管理這個傳統(tǒng)的行業(yè)展現(xiàn)出極強(qiáng)的吸引力。

　　隨著我國人均可支配收入的穩(wěn)定增長，追求更加便利、更高品質(zhì)的生活方式將成為人民群眾的核心訴求之一。恩格爾系數(shù)的逐步下降，也表明除了基本的溫飽需求外，個性化的消費和產(chǎn)品需求的數(shù)量和規(guī)模也將不斷提升。消費需求的提升將會帶來消費端口價值的快速上漲。

2005-2015年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入變化

中國城鄉(xiāng)及農(nóng)村家庭恩格爾系數(shù)變化

　　在2020年全面建立小康社會，國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入將比2010年翻一番。過去10年我國私人消費對于GDP增長的貢獻(xiàn)率不斷提升，由32%增長至41%，而未來五年這一指標(biāo)有望達(dá)到48%，中國從內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會逐步從投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。

全球主要國家2015-2020年消費市場規(guī)模（萬億美金）變化

　　盡管中國GDP增速有所放緩，但未來消費市場仍有驚人的增長空間，即使中國的實際GDP增速進(jìn)一步放緩至5.5%，到2020年消費市場規(guī)模仍將擴(kuò)大50%，約2.3萬億美元，總市場規(guī)模將會達(dá)到6.5萬億。由于經(jīng)濟(jì)增長的放緩，主要推動消費市場規(guī)模增加的原因?qū)⒂兴�變化，消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及消費觀念的變化將成為構(gòu)筑市場增量的主導(dǎo)。上層中產(chǎn)及富裕階層消費者、新世代消費者及網(wǎng)絡(luò)消費是在整體市場格局結(jié)構(gòu)里面增長幅度較快的部分。

城鎮(zhèn)家庭收入結(jié)構(gòu)（百萬戶）

各類城鎮(zhèn)家庭月消費能力分級（千元）

　　富裕階層家庭單位消費意愿較強(qiáng)，與過去經(jīng)濟(jì)增長帶來的消費能力普漲不同，高級階層的出現(xiàn)將會帶來單位收入增長后的消費比例提升。80、90、00等年輕一代消費者在人口結(jié)構(gòu)中的占比將從當(dāng)前的40%，發(fā)展到2020年將會提升至46%，由于生長環(huán)境的變化使得年青一代的消費意愿更強(qiáng)，而儲蓄率將會下降，由此帶來消費市場的增長；網(wǎng)絡(luò)購物對于消費市場的影響主要體現(xiàn)在增加消費意愿，同時拉平了城市之間的市場差異，提升了各基層的交易成功率。

中國網(wǎng)購成交總額（萬億）

網(wǎng)絡(luò)消費及移動端消費變化趨勢

　　在這里同樣需要關(guān)注的是，隨著網(wǎng)絡(luò)移動端消費和年輕階層消費占比的提升，利于物業(yè)管理公司通過社區(qū)O2O平臺進(jìn)行商品以及服務(wù)項目的推廣，對于線上消費行為內(nèi)容接納度以及大額交易的信任度將會增加。在消費行為和習(xí)慣變化的同時，社區(qū)O2O企業(yè)也要抓住機(jī)遇，進(jìn)行經(jīng)營范圍的拓展，增加盈利模式，培育核心客戶區(qū)拓展低頻次、高單價的服務(wù)，獲得更高的利潤空間。