今年年初一線城市房地產(chǎn)市場高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)后熱度明顯下降，而二線城市接力一線城市房價(jià)上漲勢頭，這兩個(gè)非熱點(diǎn)二線城市開始呈現(xiàn)了活躍的態(tài)勢。

　　今年年初一線城市房地產(chǎn)市場高溫遭遇政策調(diào)控升級(jí)后熱度明顯下降，而二線城市接力一線城市房價(jià)上漲勢頭，出現(xiàn)了房價(jià)大幅上漲，加上土地市場溢價(jià)率屢創(chuàng)新高，地價(jià)上漲進(jìn)一步固化房價(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高溫不退現(xiàn)象。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示5月份全國樓市正在發(fā)生顯著變化:一線城市房價(jià)明顯降溫，二線城市則全面取代一線城市，成為房價(jià)上漲的先鋒。

　　國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市中，新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和2個(gè)。

　　環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少的同時(shí)，漲幅也在收窄。據(jù)測算，70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　清華大學(xué)國家與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵教授表示，目前房地產(chǎn)庫存量已由64個(gè)月迅速降至52個(gè)月，處于一個(gè)比較正常的水平，因此，在一、二線城市限購后，房價(jià)漲幅和交易量將放緩，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)放緩。

　　值得注意的是，5月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出一個(gè)顯著特征，即一線城市房價(jià)明顯降溫，二線城市則開始全線瘋狂。

　　這一點(diǎn)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)即可見。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，5月份一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。其中，一線城市收窄幅度最大，環(huán)比平均漲幅比上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，同期二、三線城市環(huán)比平均漲幅則分別比上月收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市漲幅首現(xiàn)雙收窄，新房和二手房同比平均漲幅均開始收窄，二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴(kuò)大。

　　以深圳為例，此前深圳一直是全國房價(jià)上漲的"領(lǐng)頭羊"，但步入5月份，深圳房價(jià)漲幅明顯放緩，新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房價(jià)格則連續(xù)2個(gè)月未上漲。

　　而濟(jì)南和南寧這樣的非熱點(diǎn)二線城市開始呈現(xiàn)了活躍的態(tài)勢。從同比增幅看，20個(gè)城市中有12個(gè)城市出現(xiàn)了上漲。其中增幅最大的3個(gè)城市包括濟(jì)南、天津和南寧，同比增幅分別為120%、61%和56%。

　　分城市類型來看，6月前半月，一二三線20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-12%、-3%和-20%。從增幅排序看，一線和三線的跌幅較大，而二線城市不明顯。這和目前部分二線城市市場活躍的態(tài)勢有關(guān)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前二線城市的市場交易熱呈現(xiàn)了"板塊輪回"的態(tài)勢，此前為蘇州、南京、合肥等市場，爾后為成都、天津等市場，現(xiàn)在濟(jì)南、南寧等城市開始火熱。

　　銷售火爆之下，開發(fā)商也加快了推盤速度。進(jìn)入6月，濟(jì)南樓市約有20個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，大部分為"加推"，純新樓盤占有一定比例。6月11日，端午節(jié)小長假的最后一天，銀盛泰·金域藍(lán)山迎來入市以來的首次開盤，近500組認(rèn)籌客戶上演搶房大戰(zhàn)，首次開盤即勁銷3億。

　　按照上海易居房地產(chǎn)研究院20日發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫存報(bào)告，目前濟(jì)南存銷比僅有7個(gè)月左右，處于歷史較低水平。在樓市成交火爆的情況下，濟(jì)南房價(jià)面臨著較大的上漲壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，從6月份前15日的市場交易數(shù)據(jù)看，市場交易出現(xiàn)了環(huán)比下滑。這和此前需求積極釋放、6月份本身為交易淡季等因素有關(guān)。這樣一個(gè)市場邏輯在6月份下半月會(huì)延續(xù)，即6月全月市場交易將弱于5月份，成交面積環(huán)比跌幅預(yù)計(jì)在10%左右的水平。當(dāng)然，部分二線城市市場交易雖然有所下滑，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)將依然偏高。

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